В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.
При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 Кодекса).
Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли - продажи соответствующего имущества.
Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю - продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.
В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.
Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества на основании статьи 622 ГК РФ[47].
Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.
Цена договора (арендная плата), как и срок, не относятся к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК.), так и на неопределенный срок (п.2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договор способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договор не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК.). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последняя может длиться скаль угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е, под отменительным условием расторжение договора по инициативе любой из сторон.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечение предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного сроки прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. .3 ст. 610 ГК)[48].
Содержание договора аренды - это права и обязанности арендодателя и арендатора.
1) Предоставить сдаваемое внаем имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора (п.1 ст.611 ГК). Предоставляемое внаем имущество должно быть передано вместе со всеми необходимыми документами, если иное не предусмотрено договором (сертификат качества, технический паспорт).
При непредставлении имущества в указанный в договоре срок либо не передаче документов и принадлежностей, относящихся к имуществу, арендатор может потребовать не только возмещения причиненных убытков, но и расторжения договора. Требование о расторжении договора аренды можно заявить, если арендованное имущество нельзя использовать по назначению или арендатор лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Так, арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.
В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.
Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.
С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.
В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно - правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению[49].
2) Отвечать за любые недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию полностью или частично, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612 ГК). Арендатор не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче имущества в аренду.
3) Предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в наем имущество, если они имеются (ст. 616 ГК), Такие права могут иметь в своей основе право залога, сервитут и т.п. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает контрагенту право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора аренды,
4) Производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 616 ГК)[50].
Капитальный ремонт производится в срок, установленный договором, а если этого в договоре предусмотрено не было или возникла необходимость в капитальном ремонте, то в разумный срок. Из этого правила имеется исключение: капитальный ремонт транспортного средства, нанятого без экипажа, обязан производить арендатор. Если арендодатель нарушил свои обязанности по производству капитального ремонта, у арендатора возникает возможность выбрать один из трех вариантов поведения: 1) самому произвести ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть эту сумму в счет арендной платы; 2) потребовать уменьшения арендной платы; 3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В договоре могут быть предусмотрены и иные обязанности арендодателя, например, оказание консультативной или иной помощи в целях наиболее эффективного использования имущества, взятого в аренду[51].
Так, Восточно-Сибирский региональный авиационный отдел Российской оборонной спортивно-технической организации (РОСТО) обратился в Арбитражный суд - Республики Саха «Якуск-энерго» с иском о взыскании с акционерной компании "Якутск- энерго" платы за аренду двух вертолетов и процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 489 600 тыс. рублей.
В порядке, предусмотренном статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец увеличил сумму иска до 711 989 200 рублей.
Акционерной компанией "Якутск-энерго" заявлен встречный иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки (договора аренды от 18.01.94). взыскании 67 млн. рублей ранее уплаченной арендной платы и передаче двух вертолетов в доход Российской Федерации.
Решением от 29.01.96 в удовлетворении требований по основному иску отказано. По встречному иску произведена двусторонняя реституция в связи с ничтожностью совершенной сделки.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 17.05.96 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29.01.96 отменил, основной иск удовлетворил частично; в сумме:601 771 тыс. рублей. В удовлетворении встречного иска отказал.