В данный перечень включены следующие города:
Данный перечень местными исполнительными и распорядительными органами пересматриваться не может. В то же время в соответствии с Указом № 64 они могут в зависимости от местных условий дополнительно определить населенные пункты, в пределах которых земельные участки будут предоставляться юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для целей строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, предназначенных для производства товаров (работ, услуг), в которых предоставление земельных участков должно осуществляться только по результатам аукционов;
д) юридическим лицам - для добычи общераспространенных полезных ископаемых, в том числе торфа, а также для использования геотермальных ресурсов недр и сушки лигнина.
Новые условия оформления правоустанавливающих документов на приобретение земельных участков Указом № 64 введены для граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в том случае если разрешение на проведение проектно-изыскательских работ для строительства капитальных строений, было принято соответствующими исполкомами до 1 января 2008 года. Без проведения аукциона такие земельные участки будут оформлены при соблюдении дополнительных условий - действующие договоры подряда на подготовку земельно-кадастровой документации или на разработку проекта отвода земельного участка также были заключены до 1 января 2008 года и только с организациями по землеустройству, находящимися в подчинении Государственного комитета по имуществу либо с проектно-изыскательским коммунальным унитарным предприятием «Земпроект», если испрашиваемый земельный участок расположен в границах г.Минска.
Таким образом, те организации (прочие лица), которые по каким либо причинам не успели получить правоустанавливающие документы в 2008 году в рамках действия прежней редакции Указа № 667, фактически должны будут начать новую процедуру получения земельного участка.
И еще одна особенность, введенная Указом № 64, связанная с предоставлением рассрочки внесения платы за право заключения договора аренды земельных участков или платы за земельные участки, предоставляемые в аренду по решению исполнительного комитета, на которую следует обратить внимание. В соответствии с Указом № 667 право применять или не применять такую рассрочку, а также устанавливать продолжительность ее действия, определял исполнительный комитет при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, в том числе по результатам аукционов. Как правило, такие решения принимались исполкомами индивидуально без разработки каких-либо критериев и без принятия нормативных правовых актов их определяющих. Поскольку в республике не сложилась единая практика предоставления рассрочки, Указом № 64 соответствующие правила включены в п. 6 Указа № 667. Рассрочка на основании новой редакции п. 6 может быть предоставлена на срок, не превышающий 5 лет со дня приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта, очереди, пускового комплекса. До приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта лицом, которому предоставляется земельный участок, вносится часть платы в размере, определяемом исполнительным комитетом, эту рассрочку предоставившим. Этим же исполнительным комитетом должен быть разработан и утвержден порядок внесения платы за право заключения договора аренды земельного участка или платы за земельные участки, передаваемые в частную собственность, в случае предоставления рассрочки.
Одним из оснований, когда получение юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями права заключения договора аренды земельного участка в постоянное или временное пользование без проведения аукциона, как Указ № 667, так и Указ № 64, называют строительство и обслуживание многоквартирных жилых домов, за исключением жилых домов повышенной комфортности. Представляется, что ограничение, введенное еще до принятия Указа № 64, может быть оправданным с экономической точки зрения лишь частично.
Из определения жилого дома повышенной комфортности, приведенного в Указе № 667, с применением аукционной системы предоставления земельных участков будут строиться, например, жилые дома, отвечающие хотя бы одному из следующих критериев:
1) строящиеся с применением индивидуальных архитектурных, планировочных и конструктивных решений, предусматривающих высоту хотя бы одного жилого этажа свыше 3 метров; коэффициент соотношения общей площади к жилой хотя бы одной квартиры, кроме однокомнатных, составляет 2 и более; общая площадь хотя бы одной квартиры составляет более 140 кв. м;
2) жилой дом размещается в первой экономико-планировочной зоне.
Если первый критерий все-таки характеризует жилое помещение как помещение повышенной комфортности, то применение второго критерия автоматически относит все жилые дома, в том числе самых экономичных серий, утвержденных еще в 90-годы прошлого столетия, к числу домов повышенной комфортности, если их строительство производится в центральной части города.
Указом № 64 также внесены изменения и дополнения в положения, утвержденные Указом № 667, в частности, Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков (далее - Положение 1), Положение о порядке изъятия и предоставления земельных участков в г. Минске и областных центрах юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) (далее - Положение 2), Положение о порядке формирования и предоставления земельных участков для размещения объектов недвижимого имущества, обслуживания подлежащего продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности (далее - Положение 3).
Положение 1 определяет соответствующую правовую базу при изъятии и предоставлении земельных участков из всех категорий земель, независимо от цели их дальнейшего использования и вида вещного права на них. Данное Положение распространяет свое действие также на процедуру изъятия и предоставления земельных участков для государственных нужд. Изъятие земельных участков для государственных нужд предусмотрено как одно из принудительных самостоятельных оснований прекращения прав на землю, основная суть которого заключается в том, что оно допускается как исключительный случай с применением принципа возмездности. Практика применения данной нормы показала нецелесообразность ее использования в полном объеме по ряду причин. Например, изъятие по названным основаниям производится, если это необходимо для выполнения международных обязательств Республики Беларусь, выраженных в международных договорах, при отводе земельного участка для строительства объекта государственного значения. К таковым можно отнести строительство объектов промышленности, энергетики, транспорта, объектов обороны и безопасности, в случае необходимости предоставления земельного участка для разработки месторождений полезных ископаемых. Изъятие земельных участков для государственных нужд как правило сопровождается ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, связанное с причинением им убытков, расчет которых производится на основании специальных нормативных актов и должен прилагаться к акту выбора земельного участка.
Некоторые проблемы возникают при изъятии и предоставлении земельных участков для строительства на землях сельскохозяйственного назначения, требующее дополнительного согласования документов с сельскохозяйственными организациями и гражданами. Отдельного правового регулирования при отводе земельных участков для государственных нужд требуют вопросы обеспечения интересов всех субъектов земельных прав, в том числе закрепления их процессуальных прав на стадии выбора места для размещения объекта и принудительного изъятия участка или его части, обеспечения их присутствия при разбивке участка на местности, а также установления порядка выкупа у собственника земельного участка, предназначенного для государственных нужд. Данные правоотношения регулируются разными нормативными правовыми актами, в том числе Земельным кодексом, а также находятся в сфере регулирования гражданского законодательства, в связи с чем применение к ним только норм данного Положения является явно недостаточным.
Данная особенность учтена Указом № 64, которым в Положение 1 введено условие, позволяющее применять при изъятии и предоставлении земельных участков для государственных нужд законодательные акты, содержащее особенности защиты имущественных прав при совершении такой процедуры, сопровождающейся сносом одноквартирных блокированных жилых домов, строений, сооружений и насаждений или многоквартирных жилых домов.
Изменен и порядок осуществления выкупа земельного участка изъятого для государственных нужд. В соответствии с Положением 1 размер выкупа такого земельного участка соответствует его кадастровой стоимости, действующей на момент выкупа. В то же время стоимость некоторых земельных участков, право собственности на которые было получено через аукцион, значительно (иногда в несколько раз) превышает эту сумму, о чем свидетельствуют торги, проводимые в областных центрах и г. Минске. Учитывая принудительный характер изъятия таких участков, Указом № 64 внесены изменения в Положение 1, предусматривающие возможность возмещения собственнику земельных участков, приобретенных по результатам аукциона по продаже земельных участков в частную собственность, при его принудительном изъятии по цене приобретения с учетом инфляции, но не ниже его кадастровой стоимости на дату выкупа. Во всех остальных случаях должно применяться Положение о порядке выкупа земельных участков, находящихся в частной собственности, для государственных нужд, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462 (по состоянию на 10.02.2009). Выкуп производится за счет средств местного бюджета соответствующей административно-территориальной единицы, в который поступила плата за этот земельный участок; возмещение убытков собственнику такого земельного участка – за счет средств лица, в интересах которого он изымается.