У ході проведення земельної реформи в Україні питання про право державної власності на землю має важливе значення для науки і практики. Це питання не мало ніякого значення раніше, коли вся земля була виключно державною власністю, вона не ділилась на власність Союзу РСР та союзних республік, лише розмежовувалась їх компетенція щодо розпорядження єдиним державним фондом.
Після отримання самостійності і набуття суверенітету України в неї виникло право державної, комунальної і приватної власності на землю. Названі форми власності були закріплені Конституцією України, Законом України «Про власність», Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» та Земельним кодексом України. Згідно з нормами Земельного кодексу України, у державній власності перебувають усі землі України за межами населених пунктів (крім земель права комунальної та приватної власності), а також землі в межах населених пунктів, на яких розташовані об'єкти права державної власності.
Право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій відповідно до закону.
До земель, що перебувають виключно у державній власності, належать:
♦ землі гірничодобувної промисловості, земельні ділянки із затвердженими родовищами корисних копалин загальнодержавного значення;
♦ землі єдиної енергетичної та космічної систем;
♦ землі залізниць, що належать до державної власності, автомобільних доріг державного значення, землі державних об'єктів повітряного і трубопровідного транспорту, державних установ зв'язку та інформації;
♦ землі Збройних сил України, Служби безпеки України, інших військових формувань, утворених відповідно до закону;
♦ землі природно-заповідного фонду та інші землі природоохоронного призначення загальнодержавного значення, а також землі територій та об'єктів загальнодержавного значення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;
♦ землі лісового фонду, крім земель права комунальної та приватної власності;
♦ землі водного фонду, крім земель права комунальної та приватної власності;
♦ землі державних сільськогосподарських науково-дослідних установ і навчальних закладів та їх дослідних господарств, а також державних навчальних господарств навчальних закладів, державних сортовипробувальних станцій і сортодільниць, державних елітно-насінницьких і насінницьких господарств;
♦ землі державних племінних заводів, племінних державних господарств, конезаводів, державних господарств з вирощування хмелю, ефіроолійних і лікарських рослин, фруктів і винограду;
♦ земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади;
♦ землі Національної академії наук України, державних галузевих академій наук, інших державних наукових установ та організацій;
♦ землі зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи.
Держава може створювати фонд земель запасу для подальшого використання з метою забезпечення загальнодержавних потреб, які необхідні для провадження діяльності, що належить до такої за Конституцією та іншими законами України.
Держава набуває права власності на землю у разі:
♦ примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільних потреб за умови попереднього і повного відшкодування її вартості;
♦ придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
♦ одержання у спадщину;
♦ передачі у власність державі земельних ділянок права комунальної власності територіальними громадами сіл, селищ, міст.
Земельні ділянки права державної власності надаються, як правило, державним підприємствам, установам, організаціям у користування чи оренду. Ці ділянки повинні пройти державну реєстрацію в органах Державного комітету по земельних ресурсах України. Ці органи ведуть державний облік і моніторинг земель, земельний кадастр. У них обліковуються всі державні землі. Держава є самостійним суб'єктом цивільних і відповідних їм земельних правовідносин, наприклад, в угодах діє як рівноправна сторона. Вона проявляє себе в цьому випадку не як публічна влада, а як звичайний власник землі. На неї розповсюджуються правила і норми про юридичних осіб. Від імені держави виступають її органи влади в межах своїх повноважень. Вони розпоряджаються лише державними землями.
Право державної власності на землю гарантується Конституцією України і набувається та реалізується виключно на підставі Земельного кодексу України, інших законів, що видаються відповідно до нього
3. Право комунальної власності на землю
Відповідно до статті 140 Конституції України, а також статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» комунальними утвореннями є село, селище, місто, район у місті. Згідно з чинним законодавством, комунальні утворення 6 суб'єктами права. До них застосовуються норми і правила про юридичні особи.
В Земельному кодексі України також зазначається, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.
Право комунальної власності на землю територіальні громади сіл, селищ, міст реалізують як безпосередньо, так і через їх органи місцевого самоврядування. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, які не знаходяться у приватній або державній власності, а також земельні ділянки поза їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.
Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть створювати фонд земель запасу для подальшого його використання в своїх інтересах. Ці територіальні громади набувають права комунальної власності на землю у разі:
♦ передачі їм земель права державної власності;
♦ примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів задоволення суспільних потреб за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості;
♦ одержання у спадщину;
♦ придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
♦ з інших підстав, прямо передбачених законом.
Комунальна власність на землю – це власність комунальних утворень в межах їх територій. Однак і тут не всі землі знаходяться в комунальній власності. Вони визначаються методом «відрахування» земель державної і приватної власності.
В першу чергу це землі, зайняті комунальними об'єктами (інженерної і соціальної інфраструктури, школами, лікарнями, підприємствами громадського харчування, театрами, музеями, дитячими установами, комунальним житлом тощо). На території комунального утворення виділяються землі загального користування. Це – дороги, вулиці, сквери, насадження, парки, майдани, пляжі, цвинтарі тощо. В комунальну власність можуть включатися землі, отримані за рішенням місцевої адміністрації у власників земельних ділянок шляхом їх викупу в установленому порядку, а також землі, що передаються із державних земель. Усі землі комунальної власності проходять державну реєстрацію в органах Державного комітету по земельних ресурсах України.
Від імені комунальних утворень їх органи місцевого самоврядування здійснюють права володіння, користування та розпорядження комунальними землями. Державними і приватними землями вони не мають права розпоряджатися.
Вони мають право здійснювати об'єднання, обмін, перерозподіл комунальних земель між комунальними утвореннями. Це може здійснюватись на основі договору між ними за згодою з органами державної влади. Крім того, вони виконують і публічні функції як органи публічної влади. На землях права комунальної власності дозволяється будівництво будинків, будівель і споруд відповідно до законодавства та державних стандартів, норм, правил, а також місцевих правил забудови. Забудова повинна здійснюватися згідно з вимогами генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою. Розміри площі земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлових будинків, дачного і гаражного будівництва, спорудження інших будівель і споруд та озеленення територій встановлюються відповідною містобудівною і землевпорядною планувальною документацією з урахуванням вимог, визначених державними нормами і місцевими правилами.
Громадянам за рішенням сільської, селищної, міської ради із земель права комунальної власності можуть передаватися у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для спорудження індивідуальних житлових будинків, господарських будівель і гаражів.
Житловим, житлово-будівельним кооперативам за рішенням сільської, селищної, міської ради із земель права комунальної власності можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися у довгострокову оренду земельні ділянки для житлового будівництва, розмір яких встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Гаражно-будівельні кооперативи можуть придбати земельні ділянки у власність або у користування на умовах оренди.
Прибудинкові земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, що перебувають у комунальнійвласності, надаються в постійне користування організаціям або будинковим кооперативам, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації багатоквартирних житлових будинків і утворенні при цьому житлового товариства, прибудинкові земельні ділянки передаються безоплатно у власність або надаються в оренду цим товариствам на їх вибір.