Одной из множества причин снижения доступности ипотечных кредитов являются и высокие процентные ставки по ним, которые провоцируют рост расходов по обслуживанию долга, снижая тем самым доступность для населения заемных ресурсов, его платежеспособность, удовлетворенный спрос на ипотечные кредиты и, как следствие, спрос на жилье.
Ипотечное жилищное кредитование, являясь важным рычагом экономического роста, оказывает мощное и всестороннее воздействие на социальную составляющую общества. Пожалуй, наиболее важным и позитивным следствием этого процесса выступает то, что ипотека становится одним из самых демократичных инструментов развития современного общества, способствует экономической свободе населения, предоставляя право выбора способа решения жилищной проблемы. Анализ данных опросов населения позволил определить тенденции изменения поведения граждан в решении жилищных проблем, выразившиеся как в росте доли домохозяйств, предъявляющих реальный платежеспособный спрос на жилье, так и в преобладании ипотечных схем в финансовых предпочтениях населения.
Немаловажна роль ипотеки в формировании среднего класса. Критериями оценки при этом являются стиль и качество жизни. Для оценки жилищных стандартов наиболее значимы показатели доступности жилья и возможности его приобретения с использованием ипотечного жилищного кредита. За период с 1998 по 2005 г., по данным Фонда "Институт экономики города", отмечался беспрецедентный рост доступности кредитов, а с 2005 г. наблюдалась устойчивая тенденция ее снижения: с 75% в 2005 г. до 67% во втором квартале 2008 г.
Критический анализ мнений относительно сущности сбережений позволил выявить наличие объективно необходимых условий образования сбережений, отражающих возникновение потребности в них. Таковыми, несомненно, являются потребности в покупке и строительстве жилья, которые не могут быть удовлетворены за счет части дохода, остающегося в распоряжении семьи после удовлетворения первоочередных потребностей. В результате потребитель встает перед необходимостью поиска средств и методов существенного расширения своей платежеспособности за границы, определяемые величиной регулярного дохода. Одним из таких способов служит образование целевых сбережений, возникающих как попытка потребителя преодолеть противоречие между величиной текущего дохода и стоимостью жилья, а также отсутствие синхронизации во времени доходов и инвестиционных расходов потребителей. Такие расходы выступают важным источником инвестиционного роста на рынке жилья.
Кроме того, появление в сфере ипотечного жилищного кредитования финансовой инновации - секьюритизации, заметно расширяет инвестиционные возможности кредиторов посредством: диверсификации источников привлечения ресурсов в сферу ИЖК и обеспечения сбалансированности параметров выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и кредитных ресурсов; обеспечения более высокой доходности; увеличения объемов кредитных вложений благодаря реинвестированию выручки от продажи кредитов в новые ипотечные жилищные кредиты; снижения рисков; увеличения прибыльности ипотечных сделок; повышения эффективности кредитной деятельности за счет увеличения масштабов кредитования и снижения себестоимости отдельной кредитной сделки.
Немаловажны инвестиционные возможности ипотечного жилищного кредитовании и для инвесторов. Привлекательность для них ипотечных ценных бумаг обусловливается наличием правительственных гарантий, обеспеченностью ипотечным покрытием, льготами при налогообложении доходов по ним, рейтинговой оценкой и т.д.
Воздействие ипотечного жилищного кредита на уровень предложения жилья, на чистые инвестиции в него разнообразно и осуществляется посредством предоставления, во-первых, кредитов населению на строительство жилья, во-вторых, строительных кредитов застройщикам; в-третьих, через механизм цен на жилую недвижимость.
Несмотря на незначительную долю ипотечного жилищного кредита в ВВП кредитная политика, направленная на обеспечение доступности жилья для массовых слоев населения через механизм ипотечного жилищного кредитования, одним из важных целевых параметров имеет рост объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов. Темпы их прироста составляли в 2005 г. 460,6%, в 2006 г. - 204,3%, в 2007 г. - 368,2%, в 2008 г. - 111,1%, что значительно превышает аналогичные показатели роста денежной массы. Кроме того, замедление скорости обращения денежной массы, с одной стороны, вызвано увеличением сроков кредитования, в том числе и ипотечного; с другой стороны, необходимость формирования заемщиком первоначального капитала для получения ипотечного жилищного кредита отражается и на структуре денежной массы по срокам за счет увеличения доли средств населения, размещенных в кредитных организациях на срок более года. Стимулирование сбережений посредством ипотечного жилищного кредита является важным направлением антиинфляционной политики.
ипотечный льгота налогообложение кредитный
Исследованию практических аспектов реализации кредитной политики на рынке жилья в РФ посвящена третья группа проблем. Изучение современной практики ипотечного жилищного кредитования в РФ позволило выявить следующие тенденции.
Формирование полноценной институциональной среды ИЖК обусловили динамичные перемены в поведении основных игроков рынка ипотечного жилищного кредитования. Прежде всего, это отразилось на росте масштабов ипотечного жилищного кредитования как в абсолютном выражении задолженности по ипотечным жилищным кредитам (с 52 789 млн. руб. на 1.01.2006 г. до 995 194 млн. руб. на 1.01.2009 г.), так и в ее доле в ВВП (с 0,24 до 3,0%, соответственно).
Кроме того, в действительности, меняется отношение основных кредиторов ипотечного жилищного кредитования к данному сегменту рынка. В настоящее время наиболее рыночно ориентированными кредиторами выступают кредитные организации. Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2005 г. вырос в 3 раза, а в 2006 г. - в 4,7 раза, в 2007 г. - в 1,7 раза, в 2008 г. - в 1,5 раза. Причем следует отметить увеличение доли ипотечных жилищных кредитов в объеме кредитов, предоставленных кредитными организациями на покупку жилья: с 34% на 1.01.2005 г. до 86% на 1.01.2009 г. Указанная тенденция является следствием очевидных преимуществ ипотечных жилищных кредитов, заключающихся в более длительных сроках кредитования, более лояльных процентных ставках, несмотря на значительные транзакционные издержки, связанные с их оформлением.
Переоценка рисков при выдаче ИЖК, ужесточение условий их выдачи кредитными организациями и стандартов рефинансирующими организациями привели к снижению доступности и социальной направленности системы ипотечного жилищного кредитования. Несмотря на увеличение среднего размера ИЖК, что вызвано ростом стоимости приобретаемого жилья, требования по первоначальному взносу возросли в 2008 г. на 38% по сравнению с декабрем 2006 г., доля платежей по ИЖК в доходах заемщика увеличилась за указанный период с 33,08 до 35,87%, средняя площадь приобретаемого по ипотеке жилья снизилась с 51,64 до 50,27 м2.
Рост в условиях финансового кризиса среднего размера ежемесячного платежа по ИЖК на одного заемщика с 5,71 тыс. руб. в декабре 2006 г. до 7,16 тыс. руб. в декабре 2008 г. отразился не только на снижении доступности ИЖК, но и явился основной причиной роста неплатежей по ним со стороны заемщиков.
Рост в условиях финансового кризиса среднего размера ежемесячного платежа по ИЖК на одного заемщика с 5,71 тыс. руб. в декабре 2006 г. до 7,16 тыс. руб. в декабре 2008 г. отразился не только на снижении доступности ИЖК, но и явился основной причиной роста неплатежей по ним со стороны заемщиков.
Кризисные явления на финансовом рынке отразились на инвестиционной привлекательности закладных: в 2008 г., несмотря на рост по сравнению с 2007 г. зарегистрированных договоров ипотеки жилых помещений, приобретенных за счет ИЖК, с 395 тыс. шт. до 425,2 тыс. шт., выдано закладных по ним в 2008 г. 164,2 тыс. шт., в то время как в 2007 г. - 202,1 тыс. шт.
Обозначенные тенденции в развитии системы ИЖК позволили систематизировать проблемы ее субъектов. Для первичных кредиторов таковыми являются: обесценение долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке; сокращение долгосрочных источников финансирования; "старение" ипотечных портфелей и рост резервов на возможные убытки; недостаточность капитала; незначительный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей; неустоявшиеся процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество; для рефинансирующих организаций: сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги; отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг; повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке. Для институциональных инвесторов: существующие ограничения на включение ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Банка РФ; законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги; дебютный характер выпуска ипотечных облигаций и неопределенность срока обращения.
Вслед за особенностями современной практики реализации кредитной политики на рынке ипотечного жилищного кредитования предметом изучения стали риски в системе ипотечного жилищного кредитования. Проведенное в данном направлении исследование специфики рисков в сфере ипотечного жилищного кредитования, способов управления ими позволяет констатировать следующее.
Распространенное мнение о риске как вероятности потерь кредитора в процессе кредитования дополнено представлением о нем как о действиях кредитора, которые могут привести к достижению отрицательного результата. Целевыми установками таких действий могут быть расширение сферы присутствия на рынке ипотечного жилищного кредитования, увеличение доступности ипотечных программ для населения и т.д. Указанный акцент на проблему рисков позволяет увидеть сознательность в рисковых действиях кредитора и, как следствие, вероятность потерь. В таком понимании управление риском должно трактоваться как осознанная деятельность по преодолению противоречий в движении кредита, носящую комплексный характер и затрагивающую всю совокупность отношений кредитора с заемщиком.