Особым объектом права собственности является земля (земельный участок). Это объясняется тем, что согласно ст. 14 Конституции Украины земля является основным национальным богатством и находится под особой охраной государства, а право собственности на землю гарантируется Конституцией Украины.
Особенности правового режима земли состоят в том, что в соответствии со ст. 9 ГК Украины положения Гражданского кодекса применяются к урегулированию отношений, возникающих в сфере использования природных ресурсов (в том числе земли), если они не урегулированы иными актами законодательства. Таким образом, приоритет при решении конкретных вопросов осуществления права собственности на землю предоставляется нормам актов специального законодательства, а положения ГК применяются субсидиарно. Тем не менее, общие положения права собственности (в том числе те, которые применяются в этой сфере), устанавливаются Гражданским кодексом.
Таким образом, основными законодательными актами, регулирующими земельные отношения, являются Земельный кодекс Украины от 25 октября 2001 г., вступивший в силу с 1 января 2002 г., и ГК Украины, нормы главы 27 которого посвящены установлению основ гражданско-правового режима земли, находящейся в собственности субъектов гражданского права.
Объем и объекты права собственности на землю установлены ст. 373 ГК Украины, которая, в частности, предусматривает, что право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (грунтовой) слой в границах этого участка, на водные объекты, леса, находящиеся на ней многолетние насаждения. Право собственности распространяется также на пространство, расположенное над и под поверхностью участка, высотой и глубиной, которые необходимы для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.
В соответствии с этим положением, собственник земельного участка имеет право использовать его по своему усмотрению соответственно его целевому назначению, а также может использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не установлено законом и если это не нарушает прав других лиц.
Указание части 3 ст. 373 ГК Украины на то, что «собственник земельного участка имеет право использовать его по своему усмотрению соответственно его целевому назначению», содержит определенное внутреннее противоречие, поскольку речь идет об усмотрении, «ограниченном целевым назначением земельного участка». Другими словами, «усмотрение» собственника является вторичным относительно «усмотрения» субъектов публичной власти, которые определяют целевое назначение участка. Но это противоречие поясняется необходимостью учета и частного, и публичного интересов, которое, естественно, влечет определенное ограничение права собственности. Ведь «усмотрение собственника» здесь выступает как категория частного права, а «целевое назначение» – как категория права публичного.
Впрочем, собственник не является абсолютно и навсегда ограниченным в своих действиях целевым назначением земельного участка: по его инициативе органы исполнительной власти и местного самоуправления могут изменить целевое назначение соответствующего земельного участка (ст. 20 ЗК).
Субъектами права собственности на землю (земельный участок) являются физические лица, юридические лица, государство, территориальные громады (ст. 374 ГК Украины, ст. 80 ЗК). Тем не менее, это положение, как следует из последующих частей той же ст. 374 ГК и норм ЗК, следует толковать ограничительно.
В частности, иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности лишь на земельные участники несельскохозяйственного назначения в границах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности. Земли сельскохозяйственного назначения, полученные по наследству иностранными гражданами, а также лицами без гражданства, на протяжении года подлежат отчуждению.
Иностранные юридические лица, иностранные государства и международные организации могут быть субъектами права собственности на землю лишь в случаях, установленных законом. Так, иностранные государства могут приобретать в собственность земельные участки лишь для размещения зданий и сооружений дипломатических представительств и других, приравненных к ним, организаций в соответствии с международными договорами. Иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения: в границах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине; за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества. Земли сельскохозяйственного назначения, полученные в наследство иностранными юридическими лицами, также подлежат отчуждению на протяжении одного года.
Итак, в полной мере реализовать право быть собственником земли могут лишь отечественные участники гражданских отношений.
Тем не менее, и среди них нет юридического равенства относительно возможности быть собственниками тех или иных объектов.
В частности, не могут передаваться в собственность отдельных физических и юридических лиц земли общего пользования населенных пунктов – коммунальная собственность (площади, улицы, пляжи, парки, скверы, кладбища, места обезвреживания и утилизации отходов и т.п.); земли под железными путями, автомобильными дорогами, объектами воздушного и трубопроводного транспорта; земли под объектами природно-заповедного фонда, историко-культурного и оздоровительного назначения, имеющие особую экологическую, оздоровительную, научную, эстетичную и историко-культурную ценность, если иное не предусмотрено законом; земли лесного и водного фонда, кроме случаев, определенных ЗК; земельные участки, используемые для обеспечения деятельности органов местного самоуправления.
Этим лицам не передаются также в собственность (равно как и в коммунальную собственность): земли атомной энергетики и космической системы; земли под государственными железными дорогами, объектами государственной собственности воздушного и трубопроводного транспорта; земли обороны; земли под объектами природно-заповедного фонда, историко-культурного и оздоровительного назначения, имеющие особую экологическую, оздоровительную, научную, эстетичную и историко-культурную ценность, если иное не предусмотрено законом; земли лесного и водного фонда, кроме случаев, определенных ЗК; земельные участки, используемые для обеспечения деятельности Верховной Рады Украины, Президента Украины, Кабинета Министров Украины, других органов государственной власти, Национальной академии наук Украины, государственных отраслевых академий наук; земельные участки зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, радиоактивно загрязненные вследствие Чернобыльской катастрофы.
Основания приобретения отечественными субъектами права собственности на землю установлены ст. 81 и др. ЗК Украины.
В соответствии с ними граждане Украины приобретают право собственности на землю на основании:
— гражданско-правовых договоров;
— безвозмездной передачи из земель государственной и коммунальной собственности;
— приватизации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование;
— принятия наследства;
— выделения в натуре (на местности) принадлежащей им земельной доли (пая).
Юридические лица, учрежденные отечественными физическими и юридическими лицами, могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности:
— на основании приобретения по гражданско-правовым договорам;
— в результате внесения земельных участков учредителями юридического лица в уставной фонд;
— путем принятия наследства;
– по другим основаниям, установленным законом. Территориальные громады приобретают землю в коммунальную собственность путем:
– передачи им земель государственной собственности;
— принудительного отчуждения земельных участков у собственников по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд;
— принятия наследства;
приобретения по гражданско-правовым договорам; иными способами, предусмотренными законом. Государство может приобретать право собственности на землю путем:
отчуждения земельных участков у собственников по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд; приобретения по гражданско-правовым договорам; принятия наследства;
— передачи в собственность государству земельных участков коммунальной собственности территориальными громадами;
— конфискации земельного участка.
Согласно части 4 ст. 374 ГК Украины права и обязанности субъектов права собственности на землю (земельный участок) устанавливаются законом.
Так, ст. ст. 90 и 91 ЗК устанавливают, что собственники земельных участков имеют право: продавать или иным путем отчуждать земельный участок, передавать его в аренду, залог, наследство; использовать в установленном порядке для собственных потребностей имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные насаждения, водные объекты, а также другие полезные свойства земли; сооружать жилые дома, производственные и прочие здания и сооружения.
Вместе с тем, землевладельцы обязаны: обеспечивать использование участков по целевому назначению; не нарушать прав собственников сопредельных земельных участков и землепользователей; придерживаться правил добрососедства и ограничений, связанных с установлением земельных сервитутов и охранительных зон. Кроме того, на землевладельцев налагается ряд обязанностей, обусловленных особенностями земли, как объекта права: обязанность соблюдать требования законодательства об охране окружающей среды; платить земельный налог и т.п.