Землями поселений ведают местные органы государственной власти и органы местного самоуправления. Они организуют использование земель с учетом их конкретного целевого назначения. Поэтому образуется сложный состав земель поселений, в который могут входить земельные участки:
жилой и общественной застройки, занятые жилыми, культурно-бытовыми, административными, культовыми и иными зданиями, строениями и сооружениями и предназначенные для этих целей;
общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, бульварами, водоемами, пляжами и иными объектами и предназначенные для удовлетворения общественных нужд населения;
промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки, занятые промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами;
транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые зданиями, строениями и сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;
особо охраняемых территорий и объектов природно-заповедного, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, занятые памятниками природы, природными парками, национальными парками и дендрологическими парками, ботаническими садами, лесами и используемые для организованного массового отдыха населения и туризма, а также земли с источниками, обладающими природными лечебными факторами, и земли, на которых располагаются памятники истории и культуры, музеи-заповедники, музеи-усадьбы;
водные объекты, занятые поверхностными водостоками, замкнутыми водоемами, поверхностными водоемами, акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;
сельскохозяйственного использования, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями, строениями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства.
Состав и правовой режим земель городов и поселков городского типа в принципе одинаков. К числу последних относятся также рабочие, курортные и дачные поселки. Рабочим признается поселок при промышленном предприятии, железнодорожной станции, гидротехническом сооружении и другом важном экономическом объекте, имеющий население не менее 3 тыс. человек, из которых 85% рабочих, служащих и членов их семей. В исключительных случаях к категории рабочих могут быть отнесены поселки с меньшим населением, если они созданы при особо важном строительстве либо являются экономическими и культурными центрами Крайнего Севера или Дальнего Востока. Курортный поселок всегда расположен в местности, имеющей лечебное значение, с населением не менее 2 тыс. человек при условии, что ежегодное количество курортников составляет не менее 50% постоянного населения. Дачным считается поселок, находящийся вне городской черты, где сельским хозяйством занимаются не более 25% взрослого населения, а остальные отдыхают летом.
Значительная часть территории города (поселка) занята жилыми домами, объектами культурного назначения, промышленными зданиями и сооружениями и т.д. Земли застройки обычно окружают сельскохозяйственные и другие угодья. По мере развития города они постепенно осваиваются под городское, индивидуальное жилищное строительство. Жилищные органы и частные владельцы обязаны содержать придомовые территории, улицы и проезды в порядке и чистоте, сохранять зеленые насаждения, беречь подземные сооружения. Если земельные участки заняты ведомственными жилыми домами, то соответствующие функции в качестве субъектов землепользования выполняют предприятия и организации – владельцы домов или их жилищно-коммунальные органы.
Пользователями участков городской застройки, предоставленных для промышленности, являются государственные, кооперативные и общественные организации, предприятия. Вокруг каждого предприятия установлена санитарно-защитная зона; ее ширина зависит от степени вредности производства. Земли этой зоны предприятиям не передаются. Однако участки, на законных основаниях застроенные вспомогательными зданиями и сооружениями (гаражи, склады и т.д.), переходят в пользование предприятий. Территория санитарно-защитной зоны должна быть благоустроена и озеленена за счет предприятия, при котором она установлена. Промышленные предприятия обязаны размещать свои основные и вспомогательные цехи, склады, общезаводские здания (заводоуправления, столовые и т.п.), магистрали внутризаводского транспорта и проч. в строгом соответствии с генеральными планами промышленных предприятий. Важной обязанностью промышленных предприятий как землепользователей является строгое и неуклонное выполнение санитарных требований с тем, чтобы не допустить отрицательного влияния на экологию.
Часть земель города (поселка), которая не используется под застройку, предназначена для транспортных магистралей (улиц, площадей, проездов и т.д.), культурно-бытовых объектов (парки, скверы, бульвары, солярии, пляжи и т.п.). Это – земли общего пользования, которыми, как правило, ведают органы культуры, коммунального хозяйства, администрация парков культуры и т.д. Отдельные участки этих земель могут временно по договору аренды органа муниципального хозяйства с соответствующим предприятием передаваться для установки ларьков, палаток, киосков и других построек некапитального типа.
К землям сельскохозяйственного использования и другим угодьям относятся пашни, сады, огороды, сенокосы, пастбища, водоемы, торфяники, каменоломни, карьеры месторождений общераспространенных полезных ископаемых и так называемые неудобии: овраги, солончаки, крутые склоны, заболоченные участки и т.д. Они временно или бессрочно предоставляются сельскохозяйственным кооперативам, колхозам, совхозам, крестьянским (фермерским) хозяйствам, предприятиям, учреждениям, организациям и объединениям граждан для подсобных хозяйств, коллективных садов и огородов, выгонов для скота и других сельскохозяйственных целей. Допускаются здесь и индивидуальные формы землепользования граждан, в основном для огородничества и сенокосов. При необходимости расширить городскую застройку или земли общего пользования названные сельскохозяйственные и другие угодья изымаются у их владельцев. Разумеется, прежнему землепользователю компенсируются все убытки.
Земли, занятые городскими лесами, водоемами и объектами особо охраняемых территорий, выполняют санитарно-гигиеническую функцию, улучшают микроклимат, служат местом отдыха, защищают экологическое благополучие города (поселка). Городскими лесами ведают организации лесопаркового хозяйства, другие учреждения, призванные сохранять и улучшать леса (дирекции парков, спортивные и оздоровительные организации и т.п.).
Земли железнодорожного, водного, воздушного, трубопроводного транспорта, горной промышленности и т.д. используются в соответствии со специальным назначением, но благоустройство, строительство административных зданий и других сооружений осуществляются в соответствии с утвержденными проектами планировки и застройки города (поселка) и по согласованию с органами власти данного города. Поскольку земли населенных пунктов находятся в ведении городских, поселковых и сельских представительных и исполнительных органов, они планируют и организуют эксплуатацию земель предоставляют и изымают земельные участки. Органы государственной власти и управления устанавливают в пределах своей компетенции порядок осуществления градостроительной деятельности на своих территориях и обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов ее участников. Они контролируют соблюдение нормативных актов в области финансирования градостроительной деятельности, результаты экспертизы и реализацию градостроительной документации, а также согласовывают вопросы формирования промышленных, селитебных, рекреационных и других функциональных зон и объектов, использования природных ресурсов, охраны историко-культурного наследия и окружающей среды. В свою очередь органы местного самоуправления в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией обеспечивают ее реализацию в установленные сроки, соблюдение градостроительных нормативов, а также ведение опорного плана территории поселения.
Юридические лица, хозяйственные организации, предприниматели получают участки, как правило, на условиях аренды[2]. Здесь понятие «хозяйственная самостоятельность» переносится в плоскость коммерческой деятельности, а земельный участок служит лишь пространственным базисом для размещения зданий, сооружений и других объектов предприятия. Правовой режим использования земельного участка не оказывает такого существенного влияния на хозяйственную деятельность землепользователей, как это бывает в сельскохозяйственном производстве, где земля служит основным средством производства (а не вспомогательным, как бывает в городе). Указанные особенности городского землепользования и природопользования необходимо учитывать, и они учитываются в той или иной мере при разработке нормативной базы городов.
Органы власти города помимо общих экологических требований, предусмотренных в ст. 49 Закона об охране окружающей природной среды, вправе в интересах рационального землепользования устанавливать на своей территории и другие требования и ограничения, обязательные для исполнения всеми предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами. На практике такого рода ограничения и требования получили название земельно-планировочных. Они в основном указаны в строительных нормах и правилах (так называемых СНиП) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.