2) инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступить в отношения купли-продажи невозможно.
Поэтому развитие земельного рынка в регионах должно начинаться с инвентаризации земель и с индивидуального закрепления права собственности на все без исключения земли, чтобы, вступая в рыночные земельные отношения, каждый знал, каков его статус по отношению к земле, которой он пользуется, распоряжается, владеет.
После принятия ЗК РФ и Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" главная проблема для Российской Федерации состоит в том, чтобы земельный рынок стал действительно земельным и действительно рынком.
В Новосибирской области в отношении земель сельскохозяйственной категории действует принятый Закон "Об использовании земель на территории Новосибирской области". Он устанавливает основные положения по использованию земель всех категорий на территории Новосибирской области, определяет полномочия органов государственной власти области и местного самоуправления в сфере использования земель, порядок предоставления, прекращения и ограничения прав на земельные участки, находящихся в собственности области или муниципальных образований.
Закон Новосибирской области от 30 декабря 2003 года № 162-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области" регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения на территории Новосибирской области, определяет правила, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки и доли в праве общей собственности на земельные участки, определяет условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность в соответствии с федеральным законодательством.
Действие настоящего Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.
В плане практического осуществления мероприятий по формированию рынка земли в Новосибирском районе в 2007 году было продано 215 земельных участков общей площадью 114,393 га на общую сумму 5414396 рублей. В 2008 году было продано 365 земельных участков общей площадью 519,9128 га на общую сумму 8580366,74 рублей. Большое число участков было выкуплено собственниками зданий, строений, сооружений, которые находятся на данных землях, для их обслуживания, что увеличивает количество плательщиков земельного налога. В представленной ниже таблице 3.1 приведены сведения о количестве предоставленных земельных участков в муниципальных образованиях, входящих в состав Новосибирского района.
Таблица 3.1 - Количество земельных участков, предоставленных в собственность администрацией Новосибирского района за период с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г.
| № п/п | Наименование муниципального образования | Количество предоставленных земельных участков |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Барышевский сельсовет | 1747 |
| 2 | Березовский сельсовет | 386 |
| 3 | Боровской сельсовет | 262 |
| 4 | Верх-Тулинский сельсовет | 568 |
| 5 | Каменский сельсовет | 153 |
| 6 | Криводановский сельсовет | 841 |
| 7 | Кубовинский сельсовет | 396 |
| 8 | Кудряшовский сельсовет | 2125 |
| 9 | Краснообский сельсовет | 56 |
| 10 | Мичуринский сельсовет | 215 |
| 11 | Морской сельсовет | 487 |
| 12 | Мочищенский сельсовет | 275 |
| 13 | Новолуговской сельсовет | 76 |
| 14 | Плотниковский сельсовет | 196 |
| 15 | Раздольненский сельсовет | 400 |
| 16 | Станционный сельсовет | 64 |
| 17 | Толмачевский сельсовет | 538 |
| 18 | Ярковский сельсовет | 162 |
Как видно из представленной ниже таблицы 3.2 доходы от пользования земельными ресурсами бюджетов муниципальных образований Новосибирского района поступают неравномерно. Следовательно, затруднено эффективное планирование доходной части бюджета. А ведь земельные ресурсы должны являться основой независимости муниципального образования в части собственного финансирования.
Таблица 3.2 - Доля земельного налога в бюджете муниципальных образований Новосибирского района в тыс. руб.
| Наименование муниципального образования | Всего, тыс. руб | Земельный налог, тыс. руб | Доля земельного налога в общем бюджете муниципального образования, % | Земельный налог 2007 года к 2006 году | |||
| 2006 | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | 2007 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| Барышевский | 26301 | 18340 | 1783 | 2092 | 6,8 | 11,4 | 1,17 |
| Березовский | 7779 | 7511 | 406 | 352 | 5,2 | 4,7 | 0,87 |
| Боровской | 8044 | 15411 | 382 | 627 | 4,7 | 4,1 | 1,64 |
| Верх-Тулинский | 27807 | 21495 | 752 | 948 | 2,7 | 4,4 | 1,26 |
| Каменский | 5598 | 9329 | 182 | 207 | 3,3 | 2,2 | 1,14 |
| р.п. Краснообск | 33237 | 41627 | 4849 | 3778 | 14,6 | 9,1 | 0,78 |
| Криводановский | 14350 | 32640 | 1218 | 1111 | 8,5 | 3,4 | 0,91 |
| Кубовинский | 12344 | 12536 | 535 | 3258 | 4,3 | 26,0 | 6,09 |
| Кудряшовский | 26699 | 21026 | 935 | 915 | 3,5 | 4,4 | 0,98 |
| Мичуринский | 15442 | 17884 | 213 | 588 | 1,4 | 3,3 | 2,76 |
| Морской | 10525 | 18406 | 331 | 345 | 3,1 | 1,9 | 1,04 |
| Мочищенский | 6388 | 13910 | 2486 | 3118 | 38,9 | 22,4 | 1,25 |
| Новолуговской | 11204 | 12812 | 248 | 509 | 2,2 | 4,0 | 2,05 |
| Плотниковский | 2690 | 4208 | 213 | 311 | 7,9 | 7,4 | 1,46 |
| Раздольненский | 8736 | 10927 | 342 | 457 | 3,9 | 4,2 | 1,34 |
| Станционный | 31187 | 24914 | 1217 | 1831 | 3,9 | 7,3 | 1,50 |
| Толмачевский | 12613 | 25326 | 536 | 10576 | 4,2 | 41,8 | 19,73 |
| Ярковский | 7592 | 12621 | 319 | 750 | 4,2 | 5,9 | 2,35 |
| Итого | 268536 | 320923 | 16947 | 33780 | 6,3 | 10,5 | 1,99 |
В представленной ниже таблице 3.3 приведены сведения о продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения, о количестве заключенных договоров купли-продажи, о площади земельных участков, а также об общей стоимости земельных участков.
Таблица 3.3 - Сведения о продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения
| Земельные участки | Количество заключенных договоров купли-продажи | Площадь земельных участков, тыс. кв. м | Общая стоимость земельных участков, тыс. руб | ||||||
| 2005 | 2007 | 2008 | 2005 | 2007 | 2008 | 2005 | 2007 | 2008 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| для индивидуального жилищного строительства | 0 | 80 | 46 | 0,0 | 113,3 | 424,1 | 0,0 | 387,0 | 415,8 |
| не для жилищного строительства | 49 | 0 | 11 | 82,8 | 0,0 | 3755,5 | 38,5 | 0,0 | 615,2 |
| проданные собственникам зданий, строений, сооружений | 374 | 130 | 308 | 826,6 | 903,9 | 1019,5 | 6513,2 | 1659,5 | 2012,6 |
| иные земельные участки | 0 | 5 | 0 | 0,0 | 126,7 | 0,0 | 0,0 | 3368,0 | 0,0 |
| Итого | 423 | 215 | 365 | 909,4 | 1144 | 5199,1 | 6551,7 | 5414,4 | 3043,5 |
Арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования земли в России. В отсутствие развитого земельного рынка арендные отношения становятся главным инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим товаропроизводителям и бережного, рационального ее использования.
Сведения об арендной плате и поступлениях от продажи права на заключение договоров аренды земельных участков в границах Новосибирского района приведены в таблице 3.4 Арендные платежи за земельные участки поступают в равных частях в бюджеты муниципального района и муниципальных образований (сельсоветов). Как видно из таблицы 3.4 в 2008 году фактически перечисленная арендная плата увеличилась на 30%. Таким образом, можно предположить, что арендаторы стали более ответственно относится к своим обязательствам, прописанным в договорах аренды.
Таблица 3.4 - Сведения об арендной плате и поступлениях от продажи права на заключение договоров аренды земельных участков в границах Новосибирского района
| Земельные участки | Количество договоров аренды, заключенных в данном году | Арендуемая площадь, кв.м | Фактически перечислено арендной платы за землю в бюджет, руб. | |||
| 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | |
| занятые объектами недвижимости | 36 | 85 | 1630662 | 106382 | 32940409,7 | 32983848,58 |
| для строительства | 226 | 134 | 257343 | 950232 | 19216589,79 | 33730767,31 |
| для целей, не связанных со строительством, в т.ч. сельскохозяйственного назначения | 25 | 43 | 246416 | 860589 | 9488724,22 | 25116432,96 |
| Итого | 287 | 262 | 2134421 | 1917203 | 61645723,71 | 91831048,85 |
Как уже было сказано выше, одной из главных задач формирования земельного рынка является инвентаризация. В процессе инвентаризации происходит выявление субъектов с неоформленными правами на земельные участки, проводится анализ фактического использования земель, площадь земель, их качественное состояние, и причины, которые привели к изменениям состояния. Что касается Новосибирского района, то в нем только в некоторых сельсоветах ведется работа по перерегистрации и инвентаризации бесхозных земельных участков для введения бесхозных земель в хозяйственный оборот. В большинстве же сельсоветов доля участия в инвентаризации земель не значительна, и как следствие наполняемость земельного налога в этих районах небольшая.