В свою очередь, это делает возможным использование арендатором иска об истребовании имущества в случае изъятия вещи арендодателем до истечения срока договора. Правовым основанием применения виндикации в указанном случае будет являться статья 305 ГК РФ.
Вот теоретическое обоснование такой позиции, данное А. Рыбаловым: "Позиция, согласно которой арендатор вопреки прямому указанию ГК не может пользоваться виндикационным иском лишь потому, что его право, по мнению сторонников такой версии, называется "обязательственным", не выдерживает критики. Если правообладатель может требовать невмешательства от всех субъектов, защищаться виндикацией и негаторным иском, и предметом его права является материальная вещь, его право мы называем вещным. Нельзя рассуждать следующим образом: хотя закон и говорит о возможности арендатора прибегнуть к виндикации, он этого сделать не может, так как его право - обязательственное и он должен воспользоваться договорным иском. Перед нами логическая ошибка, при которой перепутаны причина и следствие. Суждение должно строиться иначе: раз закон допускает виндикационный иск арендатора, то либо право арендатора вещное, либо виндикация возможна и для обладателя обязательственного права"[82].
Аргументы, обосновывающие в представленной ситуации возможность использования арендатором виндикационного иска против арендодателя, находят определенную поддержку и в современной юридической литературе[83]. Так, А.В. Коновалов, исследуя правовую природу и условия предъявления владельческого иска, в итоге приходит к выводу, что титульный владелец вправе после передачи предмета договора в его прямое владение предъявлять посессорные требования к опосредованному владельцу - о возврате владения в случае изъятия у него переданной вещи последним[84].
Похожей позиции придерживается и В. Витрянский, указывая на то, что, несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, обязанность арендодателя воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом, следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендодателя[85].
Представленная позиция, допускающая применение вещно-правовых способов защиты в отношениях между лицами, связанными обязательством, не бесспорна.
Данная проблема возникла, как представляется, вследствие процесса взаимопроникновения вещных и обязательственных прав[86], в результате чего при нарушении такого "смешанного" правоотношения появляется дилемма выбора наиболее адекватного способа защиты.
Таким образом, речь идет об установлении своеобразного приоритета в использовании соответствующего способа защиты.
Краткий экскурс в историю вопроса показывает, что арендатор на разных этапах развития частного права имел разный объем полномочий с точки зрения возможности защиты своего владения. Так, в римском праве арендаторы (наниматели) считались простыми держателями, а не владельцами и им не предоставлялась владельческая защита.
Как известно, отечественное право не допускает конкуренцию исков. Принимая во внимание природу соотношения вещного и обязательственного, а также невозможность конкуренции способов защиты при применении статьи 305 ГК РФ, необходимо учитывать следующее.
Гражданско-правовой доктриной выработан ряд критериев (разделяемых и судебной практикой), при которых допустимо использование вещно-правовых способов защиты.
Предприниматель сдал в аренду организации нежилое помещение для размещения в нем склада мебели. Стороны подписали соответствующий договор, и организация въехала на арендованные площади.
Когда пришло время платить за аренду, организация стала уклоняться от выплаты арендной платы, и предприниматель вынужден был обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пеней. В суде организация заявила о том, что договор аренды нельзя считать заключенным, ибо в подписанном сторонами договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить, какие именно площади организация взяла в аренду.
После этого предприниматель до принятия судом решения по делу уточнил свои требования и попросил суд взыскать с организации не долг по арендной плате, а сумму неосновательного обогащения, образовавшуюся у организации за счет "бесплатной" аренды.
Поскольку факт использования нежилых помещений организацией не оспаривался, арбитражный суд требования предпринимателя удовлетворил. Впоследствии апелляционная инстанция, кассация, а вслед за ней и коллегия судей ВАС РФ решение арбитражного суда признали обоснованным[87].
В качестве примера может быть приведен виндикационный иск, применение которого возможно при: а) сохранности индивидуально-определенного имущества; б) фактическом обладании имуществом незаконным владельцем; в) отсутствии личной связи между сторонами[88].
Наличие этих критериев означает, что данный вещно-правовой способ защиты может быть применен только при наличии всей совокупности данных критериев, а также при условии тождественности ситуаций.
Проиллюстрировать это можно на таком примере. Сравним две ситуации: а) арендатор лишен владения вещью в результате действий третьего лица; б) арендатор лишен владения вещью в результате действий арендодателя.
Разница в описываемых ситуациях заключается в отсутствии в первом случае и в наличии во втором обязательства между лицами. Это не позволяет рассматривать указанные ситуации как тождественные.
В данной связи защита прав арендатора не может быть построена по вещно-правовой модели. Но это формально логическое объяснение.
Существует и другое обоснование - через анализ природы обязательства.
Аргумент истца о прекращении обязательственной связи с момента передачи объекта аренды противоречит как смыслу обязательства вообще, так и арендному обязательству в частности. Передав объект аренды, арендодатель только исполнит свою обязанность, предусмотренную конструкцией договора аренды. Исполнение этой обязанности не может прекратить возникшего арендного обязательства.
На арендаторе лежит обязанность возвратить вещь. Именно исполнение обязанности по возврату вещи (в надлежащем состоянии и в указанный в договоре срок) способно прекратить арендное обязательство. Таким образом, арендное правоотношение (а следовательно, и обязательственная связь) сохраняется до момента возврата вещи, являющейся объектом аренды, во владение арендодателя.
Одна из сущностных черт обязательства, помимо требования совершения положительных действий, состоит в указании на право кредитора требования от должника воздерживаться от каких-либо действий.
В аспекте обсуждаемой проблемы можно отметить следующее.
Сущность института имущественного найма (аренды) состоит в передаче объекта аренды (вещи) лицу во владение и пользование на определенный срок (даже и в том случае, если срок сторонами не определен, сущность аренды как временного пользования чужим имуществом не меняется).
Соответственно, изъятие у арендатора вещи до срока, установленного договором (или определенного в соответствии с договором), нарушает возникшее в силу обязательства субъективное право арендатора на владение и пользование такой вещью.
Передав вещь, арендодатель, таким образом, исполняет одну из своих обязанностей. Но при этом до момента истечения срока договора арендодатель остается обязанным перед арендатором лицом в части несовершения действий, препятствующих последнему владеть и пользоваться объектом аренды.
Произведенный анализ не дает оснований считать возможным применение вещно-правовых способов защиты в отношениях между арендатором и арендодателем.
Вместе с тем остается открытым вопрос о способе защиты нарушенного права арендатора.
Если вещно-правовые способы не могут быть использованы в данном случае, то восстановление нарушенных прав, имеющих обязательственную природу, должно осуществляться при помощи обязательственно-правовых способов.
Какие обязательственные способы из имеющихся могут быть использованы для защиты нарушенного права владения арендатора?
При выборе конкретного способа защиты надлежит исходить из того, какую обязанность нарушил арендодатель. Как было установлено выше, арендодатель, изъяв имущество, совершил действие, препятствующее арендатору владеть и пользоваться этим имуществом. Следовательно, арендатору для защиты своих прав необходимо обязать нарушителя вернуть имущество, являющееся объектом договора аренды.
Восстановить нарушенное право возможно, только обязав арендодателя возвратить спорную вещь управомоченному лицу.
Из представленных в главе 34 ГК РФ способов защиты, носящих специальный характер, наиболее адекватно предписание пункта 3 статьи 611, допускающее возможность истребовать у арендодателя непредоставленное имущество.
Однако данный способ защиты применительно к рассматриваемому случаю не может быть использован, поскольку гипотеза нормы пункта 3 статьи 611 ГК РФ рассчитана только на те ситуации, когда арендодатель, заключив договор, не предоставляет арендатору имущество. То есть речь идет не о защите права владения (такое право, как известно, возникает после передачи объекта аренды арендатору), а о понуждении должника-арендодателя совершить действие, составляющее обязанность арендодателя.
По тем же основаниям не может быть использован способ защиты, содержащийся в статье 398 ГК РФ, поскольку его применение возможно только в случае неисполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи.