В настоящее время в существующих экономических условиях, отягощенных низким «уровнем жизни» большинства наших граждан, этот институт приведет лишь к негативным последствиям.
Что касается объектов незавершенного строительства, то здесь необходимо выяснить, каким образом они приобретают статус недвижимости. Доктринальное толкование законодательства склоняется к такому квалифицирующему признаку, который позволяет определить объект незавершенного строительства в качестве такового, и отличить его от завершенного – это отсутствие акта о приемке объекта незавершенного строительства в эксплуатацию.
Т.е. под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет и, соответственно, право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке./98/
Из этого следует, что юридически объект незавершенного строительства и созданный посредством его достраивания завершенный строительством объект (возникший с момента подписания акта о приемке в эксплуатацию) – это два разных индивидуально – определенных объекта.
Итак, выделим признаки объекта незавершенного строительства:
а) прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению (признак, непосредственно закрепленный в ст. 130 ГК РФ);
б) отсутствие акта о приемке строящегося объекта в эксплуатацию.
Но для того, чтобы объект был признан не только в качестве объекта незавершенного строительства, но и в качестве объекта недвижимости, необходима его государственная регистрация, в соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122 – ФЗ.
Для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, необходимо чтобы он не являлся предметом действующего договора строительного подряда (п.16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)./33/
По мнению профессора гражданского права В.В. Витрянского, позиция судебной практики в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам./46/
По существу, то же правило поддерживает и Л.А. Чеговадзе, но в несколько иной интерпретации: «Состояние принадлежности прав подрядчику относительно предмета его усилий прекращается и возникает состояние принадлежности прав на тот же объект, но у иного субъекта. Поскольку подрядчик – это участник правоотношения принадлежности обязательственных прав из договора подряда, а заказчик – лицо, получающее вещь по окончании договорных отношений в собственность, состояние прав у данных субъектов различно: один из них (подрядчик) обладал правами и обязанностями относительно объекта работ в процессе исполнения договорных обязательств; у другого (заказчика) появляются права и обязанности относительно результата этих работ как овеществленного индивидуально-определенного объекта, созданного по его заданию и переданного ему как вещь. Окончание договорных отношений сторон прекращает правовое состояние принадлежности обязательственных прав подрядчику-исполнителю работ и порождает правовое состояние принадлежности вещных прав заказчику собственнику»./93/
Другое дело, если обязательство, по каким – либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом, объект незавершенного строительства имеет все признаки недвижимости: он неразрывно связан с земельным участком и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно./46/
При этом, для регистрации объекта незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости необходимо представить документы на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, проектно-сметную документацию, и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Причем, без наличия соответствующих документов, данный объект будет считаться самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), со всеми вытекающими правовыми последствиями. При таких обстоятельствах придется уже в судебном порядке признавать факт правомочности возведения конкретного объекта, для того, чтобы его зарегистрировали в качестве объекта недвижимости и объекта вещного права./73/
Таким образом, объект незавершенного строительства регистрируется и признается недвижимостью при наличии совокупности следующих обстоятельств:
а) прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению;
б) отсутствие акта о приеме строящегося объекта в эксплуатацию госкомиссией;
в) отсутствие договора строительного подряда, где в качестве предмета обязательства будет выступать соответствующий объект незавершенного строительства;
г) предоставление необходимых документов.
Только такая совокупность фактических и юридических обстоятельств является причиной регистрации права собственности на указанный объект. И только после государственной регистрации объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом.
1.5 Особенности совершения сделок с недвижимостью: частноправовые и публично-правовые начала
Для того, чтобы раскрыть сущность и особенности сделок с недвижимостью, необходимо ответить на более общий вопрос: «Что же такое сделка?».
Понятие сделки – одно из фундаментальных понятий всего гражданского права. Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (т.е. на достижение правового результата).
В.А. Белов указывает, что в наиболее систематизированном виде основные вопросы учения о сделках нашли отражение в фундаментальном исследовании Д.Д. Гримма.
В своем определении сделки автор отталкивается не от понятия «действие», а от цели, которой призвано, по общему мнению, служить понятие «сделка». Если мы признаем, что сделка – это нечто, что заставляет правоотношения «двигаться», то вопрос о понятии сделки сведется к следующему: «… каковы суть те фактические обстоятельства, которые приводят наше правосознание к суждению, что кто-либо обязан исполнить что-либо в пользу другого; … какими мотивами руководствуется государство, понуждая кого-либо к исполнению чего-либо в пользу другого?»./41/ Предполагая, что законодатель, создававший нормативные конструкции, руководствовался соображениями «общественного благополучия», мы должны будем сделать вывод о том, что облечение того или иного фактического жизненного отношения в юридическую форму обуславливается его общественной полезностью (тогда эти отношения облекаются в форму сделок) или вредностью (форма деликтов). Следовательно, и сами фактические обстоятельства могут тогда получить статус юридически значимых, когда они несут в себе пользу или вред данному социальному строю.
Таким образом, существуют единственное требование к обстоятельствам, претендующим на роль факторов, благодаря которым правоотношения возникают, изменяются и прекращаются – социальное «неравнодушие» к ним. Такие обстоятельства получили в науке наименование юридических фактов.
Таким образом, всякий юридический факт связывает определенное фактическое обстоятельство с нормой объективного права и приводит к порождению для конкретного единичного субъекта субъективных прав и юридических обязанностей. Традиционная их классификация строится на основе волевого критерия и позволяет выделить фактические обстоятельства, порождаемые волей людей, и обстоятельства, порождаемые силами, независимыми от чьей-либо воли. Первую группу обстоятельств обыкновенно именуют действиями, вторую – событиями.
Понятие «действие» и становится камнем преткновения для учения о сделках.
Действия должны осуществляться на основе свободной воли – это один из основных принципов гражданского права (п.2 ст.1 ГК РФ).
В силу вышеизложенного необходимо четко разграничивать не только волю и действие, ее выражающие (волевыражение), но и результат выражения воли при помощи данных действий, достигнутый при данных конкретных обстоятельствах (волеизъявление). Только собственное волеизъявление и может породить в глазах окружающих его субъектов (в том числе, государства, в лице его правоохранительных, судебных и законодательных органов) определенные юридические последствия для лица, изъявившего свою волю (при определенных обстоятельствах – может и не породить).
Исходя из всего вышесказанного, можно дать следующее определение: сделка – это результат выражения воли (волеизъявление), порожденный действиями одного или нескольких субъектов гражданского права, направленными на изменение собственного правового положения или правового положения третьих лиц в определенных гражданских правоотношениях. Следует оговориться и указать на то, что сделка всегда несет правовые последствия. Эти последствия носят межотраслевой характер: гражданско – правовой, административно – правовой, уголовно – правовой и т.д.