Следует отметить, что это требование с точки зрения многих правоприменителей (Макаров Г., Жилинкова И.В., Лучин В.О., Богданова Н.А. и др.) не соответствует положениям Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[71]. Дело в том, что в договор о передаче жилого помещения в собственность включается несовершеннолетний, имеющий право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с ним лица, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетним собственность, либо несовершеннолетний, проживающий отдельно от указанных лиц, но не утративший право пользования жилой площадью. Иначе говоря, в данном случае несовершеннолетние всегда должны включаться в приватизационные документы; органы опеки и попечительства, давая разрешение на приватизацию, не вправе выносить решение о «возможности» невключения несовершеннолетних в названные документы. Эти правила распространяются и на жилые помещения, в которых несовершеннолетние временно отсутствуют, однако на начало приватизации имеют право на жилое помещение наряду с другими нанимателями[72]. В связи с этим интересным представляется такой пример. Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры и договора на передачу квартиры в собственность, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, оставившая решение суда первой инстанции без изменения, в кассационном определении указала следующее. Родители несовершеннолетних были лишены родительских прав. Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. В 2001 г. их родители обменяли занимаемую ими двухкомнатную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д. В 2002г. С, прописанная в двухкомнатной квартире в связи с регистрацией брака с Д., приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителями несовершеннолетних прежнему нанимателю, т.е. Д.
При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до помещения их в детские учреждения. Последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних[73].
Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых. Предполагается, что правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей[74].
Особо в законодательстве РФ оговариваются жилищные права несовершеннолетних, которые по каким-либо причинам остались одни в жилом помещении. В данном случае инициативу по передаче в собственность несовершеннолетнего занимаемого им жилья должны проявить его законные представители - родители (усыновители, опекуны и попечители). Согласно ст. 28 Гражданского кодекса РФ в отношении малолетних (до 14 лет) ими являются родители, усыновители, опекуны; в отношении несовершеннолетних в возрасте от14 до 18 лет - родители, усыновители, попечители (ст. 26 ГК РФ).
Для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, оставшихся проживать в жилом помещении, законом оговаривается возможность самостоятельно обратиться с заявлением о передачи квартиры в собственность в порядке приватизации при наличии согласия законных представителей.
Кроме того, нормой ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусмотрены «дополнительные гарантии» по решению вопроса приватизации жилого помещения, в котором остались проживать исключительно несовершеннолетние. В данном случае приватизация жилья осуществляется с предварительного согласия органа опеки и попечительства.
В чем заключается необходимость участия в этом случае органа опеки и попечительства - сказать довольно-таки сложно, поскольку, как следует из Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», жилье должно быть передано в собственность несовершеннолетнего в обязательном порядке.
Так же определенные проблемы существуют и в области реализации жилищных прав при приватизации жилых помещений детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», а так же ст. 8 Закона РФ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», в целях более эффективной защиты жилищных прав несовершеннолетних в случае, когда несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, остались проживать в жилом помещении одни, вне зависимости от формы их устройства, законные представители обязаны в трехмесячный срок с момента устройства ребенка оформить договор передачи жилого помещения в собственность несовершеннолетнего[75].
Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» определен перечень лиц, которые должны представлять интересы несовершеннолетнего при оформлении приватизации жилья: органы опеки и попечительства, руководители соответствующих учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители и другие законные представители.
Указание в законе трехмесячного срока, представляется, должно служить ориентиром для лиц, представляющих интересы несовершеннолетних, однако его истечение не является основанием для отказа в приватизации жилья.
Кроме того, на указанный круг лиц, в случае длительного отсутствия несовершеннолетнего в жилом помещении, возлагается обязанность принять необходимые меры для использования жилья в интересах несовершеннолетнего. Стоит сразу оговориться, что здесь речь идет о ситуации, когда право пользования данным жилым помещением имеется только у ребенка, другие же лица это право утратили (например, родители ребенка умерли). Если же иные лица временно отсутствуют в жилом помещении, но сохранили право на него (например, родители осуждены к лишению свободы), то приватизация жилого помещения в пользу несовершеннолетнего не представляется возможной[76].
Порядок участия органов опеки и попечительства в совершении сделок по приватизации жилых помещений, в которых проживают дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, подробно освещен в письме Министерства образования РФ от 20.02.1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»[77]. Согласно указанному письму при подготовке документов, связанных с приватизацией, органам управления образованием было рекомендовано руководствоваться ст. 37, 292 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми в этих случаях требуется обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок по приватизации жилой площади. Данное разрешение оформляется только в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления и подписывается руководителем данного органа[78].
Кроме того, одним из важнейших аспектов при реализации жилищных прав несовершеннолетних путем приватизации жилой площади, является право несовершеннолетних, ставших собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, на возможность бесплатной приватизации жилого помещения после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).
При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение тоже только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья дважды: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения.
Поэтому нельзя признать соответствующей закону практику, когда, ссылаясь на ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», в договор передачи жилого помещения в обязательном порядке включают несовершеннолетних, ранее участвовавших в приватизации, но затем сменивших место жительства (например, выписавшихся к другому законному представителю), или принуждают включать в договор проживающего в другом месте несовершеннолетнего под предлогом того, что он мог бы проживать в данном помещении и участвовать в его приватизации[79].
Таким образом, приватизация жилого помещения - один из наиболее сложных, но и один из наиболее распространенных способов приобретения в собственность жилого помещения. Несовершеннолетние, как полноправные граждане РФ, также наделены Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» правом на приобретение жилых помещений в собственность.
Жилищная проблема в нашей стране, как свидетельствует опыт, до сих пор продолжает оставаться наиболее острой из всех социальных проблем. В России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, жилищная проблема определяет необходимость проведения жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации экономики государства и осуществления в ней структурных изменений. Это одна сторона вопроса. Другая же, не менее значимая, состоит в том, что настала пора преодолеть стереотип, сложившийся в сознании уже нескольких поколений, согласно которому утвердилось отношение к жилью как к бесплатно предоставляемому государством социальному благу. Важнейшие социально-экономические аспекты реализации современной жилищной реформы состоят в том, чтобы всемерно способствовать росту доли жилищного фонда в частной собственности граждан и юридических лиц путем приватизации существующего государственного и муниципального жилищного фонда, всяческой поддержке центральными и муниципальными органами власти и управления граждан, приватизировавших жилые помещения, установление жестких санкций по отношению к должностным лицам, препятствующим передаче гражданам в собственность занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда. Существенная роль в реализации отмеченных социально-экономических проблем жилищной реформы принадлежит и законодательному регулированию, стержнем которого выступают принципы приватизации жилых помещений. В науке российского жилищного права пока не предпринято ни одного сколько-нибудь значимого исследования, имеющего в качестве самостоятельного предмета принципы приватизации жилых помещений. Остаются не выявленными их юридическая природа, закономерности формирования, специфика выражения (проявления, закрепления), сущность, родовая и видовая дифференциация, система и особенности функционирования. Между тем, отмеченные проблемы относятся к числу фундаментальных, содержащих многоаспектные и многокачественные стороны и опосредствования методологии российского жилищного права вообще и приватизации жилых помещений, в частности. Изучение их будет способствовать более глубокому пониманию сущности и социального назначения самого жилищного права и приватизации жилых помещений.