Рассмотрим основания возникновения права землепользования на землях сельскохозяйственного назначения. Согласно ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения такие земли можно покупать и продавать. Существует преимущественное право покупки такого земельного участка:
а) прежде всего субъекту РФ (на территории которого земельный участок расположен). После совершения сделки земельный участок поступает в государственную собственность данного субъекта Федерации;
б) муниципальному образованию (в лице соответствующего органа местного самоуправления) в случаях, прямо установленных законом данного субъекта РФ. В этом случае земельный участок сельскохозяйственного назначения поступает в муниципальную собственность.
Преимущественное право покупки отсутствует, если земельный участок продается с публичных торгов (например, на аукционе, конкурсе). В этом случае договор купли-продажи заключается с победителем торгов. Отсутствует упомянутое право и в той мере, в какой субъект РФ (либо орган местного самоуправления) — не готовы уплатить за земельный участок ту цену, по которой он продается (т.е. цену продавца).
Необходимой предпосылкой совершения сделки по купле-продаже земельного участка является извещение о предстоящей продаже земельного участка. Продавец обязан направить высшему исполнительному органу власти субъекта РФ (они по разному называются: президент республики, губернатор края, глава администрации, области и т.п.), либо в орган местного самоуправления (если это прямо предусмотрено в законе соответствующего субъекта РФ):
а) письменное извещение. Устная информация об этом, равно как и опубликование объявления об этом в газетах, сообщения по радио, телевидению и т.п. не означает, что продавец надлежащим образом исполнил требования ст. 8 Закона об ОСЗ;
б) такое извещение, в котором обязательно должны содержаться следующие сведения:
— намерение продать земельный участок (при этом указывается местоположение, площадь участка, его качества, назначение, относится ли он к сельскохозяйственным угодьям и т.п.). Закон не установил конкретные сроки, в которые должно быть направлено такое извещение (однако, в законе субъекта РФ может быть такой срок установлен). В связи с этим такое извещение должно быть направлено заблаговременно, в разумные сроки;
— о цене земельного участка (это, в частности, необходимо, чтобы орган Государственной власти Российской Федерации (орган местного самоуправления) принял решение о том, воспользоваться ли своим преимущественным правом или нет);
— о существенных условиях договора купли-продажи. К таким условиям относятся условия о предмете договора купли-продажи, условия, предусмотренные в качестве существенных законом, условия, по которым (по настоянию хотя бы одной из сторон) должно быть достигнуто соглашение;
Упомянутое выше извещение должно быть вручено под расписку (соответствующему работнику органа государственной власти или органа местного самоуправления) или направляется заказным письмом по почте с уведомлением о вручении. Несоблюдение этих требований означает, что продавец ненадлежащим образом известил орган государственной власти субъекта РФ (либо орган местного самоуправления).
Продавец земельного участка сельскохозяйственного назначения вправе продать земельный участок любому третьему лицу при условии, что:
а) орган государственной власти субъекта РФ (либо орган местного самоуправления — если это предусмотрено законом данного субъекта Федерации):
— либо прямо откажется от покупки земельного участка (т.е. от реализации своего преимущественного права. При этом причина отказа роли не играет (например, цена участка, по мнению органа государственной власти (органа местного самоуправления), завышена и т.д.);
— либо не уведомит (письменным извещением) продавца о намерении приобрести земельный участок сельскохозяйственного назначения. При этом уведомление (о покупке либо, наоборот, об отказе в покупке земельного участка) должно быть направлено продавцу в течение одного календарного месяца со дня поступления извещения. Отсчет месячного срока начинается со следующего дня после даты, указанной в уведомлении о вручении извещения органу государственной власти Российской Федерации (либо органу местного самоуправления);
б) такая продажа произошла в течение одного календарного года. Этот срок по общему правилу также отсчитывается со следующего дня после дня поступления извещения в орган государственной власти Российской Федерации (или орган местного самоуправления). После истечения календарного года (если продавец не воспользовался правом продать земельный участок третьему лицу) продавец (если он намерен продать земельный участок) опять должен направить извещение о намерении продать свой земельный участок в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (либо орган местного самоуправления);
в) по цене, не ниже указанной в извещении. Иначе говоря — запрещено продавать земельный участок сельскохозяйственного назначения третьему лицу по более низкой (чем это было сообщено в извещении органу государственной власти Российской Федерации, органу местного самоуправления) цене.
Если продавец не может продать земельный участок по цене, указанной в извещении (но зато есть возможность продать участок третьему лицу по более низкой цене), то продавец обязан направить в орган государственной власти Российской Федерации (орган местного самоуправления) новое извещение, с указанием новой цены (при этом орган государственной власти Российской Федерации, орган местного самоуправления получают вновь преимущественное право покупки земельного участка). Аналогично решается вопрос и в случаях, если изменяются (при продаже третьему лицу земельного участка) существенные условия договора: необходимо (в новом извещении) сообщить органу государственной власти Российской Федерации (либо органу местного самоуправления) новые существенные условия договора купли-продажи.
Переход прав на проданный земельный участок сельскохозяйственного назначения подлежит государственной регистрации.
При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права, указанного выше, орган государственной власти Российской Федерации (орган местного самоуправления) может потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по такому договору купли-продажи. При этом такое требование предъявляется:
а) в судебном порядке. Решение суда будет основанием для государственной регистрации перехода прав к органу государственной власти Российской Федерации (органу местного самоуправления);
б) в течение одного года с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок к третьему лицу.
В статье 9 указанного закона говориться об аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.
В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении трети срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
Аренда таких земель является самостоятельным видом сделок по обороту земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
В аренду могут быть переданы:
а) как самостоятельный (т.е. отдельный) земельный участок сельскохозяйственного назначения (принадлежащий, например, на праве собственности только одному лицу);
б) так и земельный участок, находящийся в долевой собственности;
Необходимой предпосылкой передачи земельного участка в аренду является то, что:
а) этот участок прошел государственный кадастровый учет;
б) этому участку присвоен государственный кадастровый номер;
Если земельный участок сельскохозяйственного назначения передается в аренду лицом, которому единолично принадлежит этот участок, то такое лицо и указывается в качестве арендодателя. Если лицом, которому принадлежит лишь доля в праве общей собственности участок, то договор аренды заключается:
— либо со всеми участниками долевого права собственности на земельный участок (т.е. все они подписывают этот договор как участники сделки непосредственно);
— либо одним из участников долевой собственности (а остальные выдают последнему доверенности на совершение такой сделки). И в том, и в другом случае — на стороне арендодателя выступают несколько лиц (т.е. участники права общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения).
Необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:
1) условие о сроке действия договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения является обязательным условием данного вида договоров (т.к. это условие, прямо предусмотренное в законе);