- о передаче объектов общего имущества в пользование (п. 4 ст. 8);
- об определении размера долей в общем имуществе (п. 1 ст. 9);
- об избрании способа управления кондоминиумом (п. 1 ст. 20);
- об изменении способа управления кондоминиумом (п. 3 ст. 20).
Закон о товариществах собственников жилья (ст. 20 п.2) предусматривает три основных способа управления кондоминиумом:
1) непосредственное управление всеми собственниками - при нахождении в кондоминиуме до четырех помещений и ограниченном (от двух до четырех) числе домовладельцев;
2) передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;
3) образование товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующего привлечения управляющего.
Первый способ дает домовладельцам возможность не прибегать к процедуре образования Товарищества собственников жилья и решать все общие вопросы управления кондоминиумом непосредственно самим. При этом процедура управления таким кондоминиумом законом не определена. Очевидно, что собственники должны договориться о правилах управления кондоминиумом и эта договоренность должна быть зафиксирована письменным договором или протоколом общего собрания. При этом возможны различные формы управления:
- распределение между собой функций по управлению кондоминиумом;
- выбор одного управомоченного из числа домовладельцев, который будет выступать от их лица, и осуществлять управление всем кондоминиумом;
- привлечение профессионального управляющего, с которым каждому домовладельцу необходимо заключить письменный договор на управление.
Второй способ - передача управления кондоминиума службе заказчика для домовладельцев практически мало что изменяет в их жизни, так как управление кондоминиумом в этом случае отходит к жилищно-коммунальным службам, что на практике зачастую означает возвращение к той же ситуации по обслуживанию жилых и нежилых помещений, которая была до создания кондоминиума, то есть приход к той же неэффективной системе, что была раньше, и от которой домовладельцы пытались уйти, создавая кондоминиум.
Форма товарищества собственников жилья довольно привлекательна для собственников жилья как минимум по двум причинам. Первая причина привлекательности товарищества собственников жилья - право заниматься хозяйственной деятельностью для получения дополнительного дохода к суммам обязательных платежей жильцов дома. Такой хозяйственной деятельностью является сдача помещений в аренду, обслуживание дома, работа с ценными бумагами, использование фасадов и крыш для размещения рекламы и т. д. Полученные такими способами доходы должны направляться непосредственно на облагораживание кондоминиума. Но главное преимущества товариществе собственников жилья - свобода выбора подрядчиков для эксплуатации и обслуживания дома.
Очевидно, что управление кондоминиумом возможно в двух формах: самостоятельное управление либо передача функций по управлению кондоминиумом специализированной организации (профессиональному управляющему). Каждая из этих форм управления имеет свои преимущества и недостатки.
Члены товарищества домовладельцев могут осуществлять управление силами самих владельцев на добровольной основе. Главное преимущество в этом случае – низкие затраты. Кроме того, товарищество получает непосредственный контроль за исполнением решений и деятельностью, связанной с управлением. В случае управления самими владельцами можно отметить несколько недостатков. Отсутствие опыта в управлении может привести к нежелательным и высоким расходам. Кроме того, сложно будет найти добровольцев. Отдельные люди могут быть больше загружены работой, чем остальные.
Существует несколько преимуществ в найме профессионального управляющего по руководству управления собственностью. Специалисты, которые будут выполнять работу по управлению, скорее всего не будут игнорировать выполнение своих обязанностей, что могут делать добровольцы. Существуют также и недостатки такового управления. Одним из самых очевидных будет повышение расходов. У товарищества могут быть также трудности в поиске специалиста или фирмы с необходимой квалификацией, которые могли бы отвечать потребностям товарищества и задачам деятельности правления товарищества. В России уже существует несколько частных фирм, предоставляющих услуги по техническому обслуживанию квартирных домов, однако, еще нет частных фирм, которые могли бы обеспечить все необходимые услуги по управлению собственностью. Ожидается, что в будущем предоставление таких услуг по профессиональному управлению собственностью станет возможным и здесь[22].
3.2. Характеристика отдельных
способов управления кондоминиумом
Выбор способа управления кондоминиумом в современных условиях рыночных отношений зависит от наличия и доходности объектов, что оказывает существенное влияние на финансовые результаты текущего функционирования и развитие кондоминиума в перспективе. Это должно рассматриваться не как выбор управления материально-вещественными ценностями и потоками (иначе говоря, трубами, канализацией и т.д.) а как управление капиталом, финансовыми потоками, взаимоотношениями с бюджетом, кредитной и налоговой системами.
Представляя собой сложный комплекс недвижимого имущества с разветвленной инфраструктурой, кондоминиум нуждается в грамотном управлении. Ведь далеко не секрет, что эффективность использования полезных свойств того или иного имущества зависит прежде всего от уровня заботы и квалификации лиц, осуществляющих функции управления. Как уже говорилось выше, Закон о товариществах собственников жилья предусмотрел три различных способа управления кондоминиумом. Это предоставлет домовладельцам определенный выбор путей реализации своих прав в отношении принадлежащего им жилья:
1) передача функций по управлению кондоминиумом управомоченной государством или муниципальным образованием службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;
2) непосредственное управление домовладельцами (этот способ может быть выбран лишь в кондоминиумах, где число домовладельцев не превышает четырех):
3) осуществление домовладельцами управления кондоминиумом через создаваемое товарищество собственников жилья.
Нужно отметить, что, к сожалению, действующим законодательством достаточно подробно регламентирован лишь порядок управления кондоминиумом через товарищество собственников жилья. Применительно же к регулированию первых двух способов управления очевидно наличие пробелов, устраняемых, правда, в определенной мере толкованием имеющихся правил.
Первый способ управления предполагает заключение договора между домовладельцами и службой заказчика. Закон, однако, не определяет его правовую природу. Толкование существующих норм позволяет определить такой договор как договор доверительного управления. В пользу данного вывода говорит ряд обстоятельств. Во-первых, при выборе рассматриваемого способа управления согласно п. 6 ст. 22 Закона «недвижимое имущество передается в управление». Данная формулировка в значительной мере воспроизводит содержащуюся в п. 1 ст. 1012 ГК РФ, который дает определение договора доверительного управления. Во-вторых, служба заказчика получает право самостоятельно выбирать организации и предпринимателей, привлекаемых для ремонта, реконструкции и прочих действий по содержанию кондоминиума, а также осуществлять иные действия, связанные с его текущей эксплуатацией. Иными словами, служба заказчика получает практически полный контроль над вверенным ей имуществом. В этом смысле объем прав службы заказчика в отношении имущества кондоминиума аналогичен правам доверительного управляющего.
Второй способ управления представляет собой непосредственное управление кондоминиумом домовладельцами. Однако это отнюдь не предполагает осуществления домовладельцами своими силами, например, покраски полов, побелки потолков, ремонта прохудившейся крыши. Закон предоставляет возможность домовладельцам заключать договоры с физическими и юридическими лицами, осуществляющими ремонтно-эксплуатационную или строительную деятельность. В целях обеспечения сохранности недвижимого имущества в кондоминиуме, безопасности и комфортности проживания или пребывания в нем граждан указанные организации и предприниматели должны иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности в случае, если такая деятельность является лицензируемой. Безусловно, ряд функций, например, ремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминиума либо выполнение несложных строительных работ, может осуществляться непосредственно домовладельцами. Причем наличие у домовладельцев специального разрешения (лицензии), исходя из смысла Закона, не требуется.
Порядок взаимоотношений между домовладельцами при осуществлении данного способа управления разумно определить в специальном договоре. Наиболее подходящим в этом плане является договор простого товарищества. Тем не менее далеко не всегда возможно договориться о заключении договора, удовлетворяющего интересам всех домовладельцев.
Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместногоуправления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества вкондоминиуме , владения, пользования и в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом. Каждый домовладелец в кондоминиуме имеет право стать членом товарищества собственников жилья, что дает ему многочисленные преимущества (как перед домовладельцами, отказавшимися вступать в товариществособственников жилья, так и перед домовладельцами обыкновенных “многоэтажек”, где не образовано товарищество собственников жилья), а именно: