Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилого фонда после достижения ими совершеннолетия.
В соответствии со ст. 28 ГК сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних) могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
Например, ребенок в возрасте 13 лет сам не вправе совершать даже безвозмездные сделки с недвижимостью, в частности, принять в наследство по закону или завещанию или в дар жилой дом от бабушки, деда, других родственников, поскольку принятие в собственность такого наследства или дара требует государственной регистрации. Такого рода сделка в интересах малолетнего может быть совершена только, как отмечалось, через его законных представителей – родителей, усыновителей, опекуна[32].
Несовершеннолетние в возрасте от 14 лет совершают сделки по распоряжению находящихся в их собственности квартирой, дачей, земельным участком, другой недвижимости только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.
Раньше закон не определял, в какой форме должно быть выражено согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетним. Гражданский кодекс РФ восполнил этот пробел, установив, что такое согласие должно быть выражено в письменной форме. Несоблюдение этого правила является основанием признания сделки, совершенной несовершеннолетним, недействительной. Но она может быть признана действительной, если после ее свершения последует письменное одобрение законных представителей несовершеннолетнего.
Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему имуществом определяется статьями 26 и 28 ГК, устанавливающими объем его дееспособности в зависимости от возраста до достижения им совершеннолетия.
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка (например, доставшимся ему в наследство жилым домом, квартирой) на них распространяются правила, установленные ст. 27 ГК, направленные на охрану имущественных интересов подопечного.
Данной нормой объем родительских прав в отношении распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим их ребенку, ограничивается правами опекунов (попечителей).
Без предварительного согласия органов опеки и попечительства родители не вправе совершать или давать согласие на совершение сделок с имуществом своего ребенка, влекущих его уменьшение. Пункт 2 ст. 37 ГК относит к таким сделкам:
во-первых, отчуждение недвижимости (продажа, обмен, дарение жилого помещения ребенка, сдачу в наем или аренду, в безвозмездное пользование или в залог);
во-вторых, сделки, влекущие отказ от принадлежащих ребенку прав (например, отказ от наследства или дарения жилого помещения);
в-третьих, раздел жилого помещения или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Важным требованием указанной статьи Гражданского кодекса РФ является правило: порядок управления имуществом ребенка для родителей, опекунов и попечителей определяется только законом.
В целях пресечения злоупотреблений со стороны законных представителей имущественных интересов закон запрещает опекунам совершать сделки от имени подопечных, а попечители не вправе давать разрешение на совершение сделок с жильем подопечного ребенка между ним и своим супругом и другими близкими родственниками (родителями, внуками, дедом, бабкой, родными сестрами и братьями).
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетних. Их разрешение на сделку выдается по заявлению законного представителя ребенка. В заявлении должен быть указан адрес жилого помещения, из которого выбывает ребенок, и какую жилплощадь он получает взамен.
В некоторых случаях органы опеки и попечительства выдают разрешение на отчуждение жилых помещений, принадлежащих детям, при условии приобретения для них другого жилого помещения равной площади. Обычно такое разрешение выдается с указанием срока приобретения для ребенка другой собственности (квартиры или дома). Если в течение указанного срока несовершеннолетнему не будет приобретена соответствующая жилая площадь, то такое разрешение считается недействительным.
Из числа несовершеннолетних Семейный кодекс РФ (ст. 121–123) особо выделяет права детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также детей, находящихся под опекой (попечительством). Для них установлены дополнительные гарантии прав на имущество и жилое помещение.
К данной категории несовершеннолетних граждан, согласно Федеральному закону от 21 декабря 1996 года №159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»[33] относятся:
дети-сироты – лица в возрасте до 18 лет, у которых умерли оба или единственный родитель;
дети, оставшиеся без попечения родителей, – лица в возрасте до 18 лет, которые остались без попечения единственного или обоих родителей в связи с отсутствием родителей или лишением их родительских прав, ограничением их в родительских правах, признанием родителей безвестно отсутствующими.
недееспособными (ограниченно дееспособными), пребыванием в лечебных учреждениях, объявлением их умершими, отбыванием наказания в виде лишения свободы, нахождением в местах содержания под стражей, подозрением и обвинением в совершении преступлений; уклонением родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, отказом родителей взять своих детей из воспитательных, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений и в иных случаях признания ребенка оставшимся без попечения родителей в установленном законом порядке;
лица из числа детей-сирот, оставшиеся без попечения родителей, – лиц в возрасте от 18 до 23 лет, у которых, когда они находились в возрасте до 18 лет, умерли оба или единственный родитель, а также которые остались без попечения единственного или обоих родителей и имеют в соответствии с названным выше федеральным законом право на дополнительные гарантии по социальной защите.
Дети, оставшиеся без попечения родителей, имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или в учреждении социального обслуживания, в учреждениях всех видов профобразования, на все время прохождения службы в рядах Вооруженных сил РФ, а также на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие затепленного жилого помещения, после пребывания в образовательном учреждении и учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства в течение 3 месяцев равноценным ранее занимаемому ими (или их родителями) жилым помещением не ниже установленных социальных норм.
Регистрационный учет детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляется как по месту жительства (место закрепления за ними жилой площади), так и по месту временного пребывания (учреждение доя детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, общежитие, семья опекуна (попечителя), приемная семья).
Снятие этих детей с регистрационного учета по месту жительства или по месту пребывания осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства.
Выпускникам образовательных учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, находящимся на территории Российской Федерации, не имеющим закрепленного жилого помещения, оно предоставляется вне очереди органами исполнительной власти однократно по месту вьшвденш и первичного устройства ребенка в семью или на воспитание в соответствующее учреждение или по месту регистрации его рождения или по месту последнего проживания на территории соответствующих районов и городов субъектов РФ, если место рождения находится за пределами территории Российской Федерации.
Требования законодательства о необходимости предварительного разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок в отношении жилых помещений, собственниками которых являются дети-сироты и дета, оставшиеся без попечения родителей, распространяются также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние временно отсутствуют, однако на момент приватизации имеют на это жилое помещение равное с собственником либо нанимателем право.
В случае смерти родителей или принудительного размена жилой площади родителей, лишенных родительских прав, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители обязаны в течение месяца приватизировать жилую площадь, оформить договор передачи жилого помещения (или части его) в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Приватизация осуществляется за счет средств бюджетов субъектов РФ.
Для обеспечения жилой площадью детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, могут создаваться специальные жилищные фонды за счет средств соответствующих бюджетов и других не запрещенных законом источников[34].