В случае, если отчуждается доля в праве собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, то по договору отчуждается доля в праве собственности на участок. При этом размер земельной доли пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.[8]
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.
Пункт 3 ст. 35 ЗК РФ устанавливает для собственника здания, находящегося на чужом земельном участке, преимущественное право покупки или аренды этого земельного участка.
Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает в качестве общего правила ситуацию, когда отчуждение здания, строения, сооружения производится вместе с земельным участком, на котором они расположены. Указанное правило сформулировано императивно, т.е. в случае, когда собственник недвижимости и собственник земельного участка представлены в одном лице, при отчуждении недвижимости к приобретателю переходит право собственности на соответствующий земельный участок.
Указанный порядок противоречит нормам ГК. В соответствии со ст.273 ГК «при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования».[9]
Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает раздельное отчуждение зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и соответственно земельного участка без зданий, строений и сооружений в тех случаях, когда земля и иная недвижимость на ней принадлежат одному и тому же лицу.
Данное обстоятельство следует принимать во внимание при применении ст.273 ГК, которая предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.
Из указанного правила есть исключения. Так, возможно отчуждение части здания или строения без земельного участка, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка. Допускается отчуждение здания или строения отдельно без земли в том случае, если земельный участок изъят из оборота. В то же время отчуждение объекта недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте земельном участке, разрешается вместе с земельным участком только в том случае, когда федеральный закон допускает передавать его в частную собственность. Поскольку ЗК запрещает раздельное отчуждение объектов недвижимости и земельного участка, принадлежащие одному лицу, утрачивают силу ч.2 п.2 ст.552 и ст.553 ГК, допускающие такое раздельное отчуждение.
Вместе с тем ЗК разрешает отчуждение доли в праве собственности на объект недвижимости без земельного участка. Применительно к рассматриваемой ситуации, т.е. когда здание или сооружение и земельный участок являются объектом права собственности одного и того же лица, действует также следующее правило. Правовым последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. Считается, что размер данной доли в праве собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке.
Аналогичными правами обладают и иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Однако Президент РФ может установить перечень видов объектов недвижимости, которые могут быть в собственности указанных лиц, однако эти лица не будут обладать преимущественным правом покупки или аренды земельного участка.
Статья 36 ЗК РФ закрепляет два принципа регулирования приобретения прав на земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью, в тех случаях, когда на нем находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности или иных вещных правах.
Суть первого принципа заключается в том, что в любом случае, независимо от того на каком титуле лицо обладает объектом недвижимости, это лицо приобретает право на земельный участок. Второй принцип состоит в том, что ЗК РФ закрепляет исключительное право приватизации данного земельного участка или приобретения права его аренды лицами – собственниками объектов недвижимости.
В том случае, если все здание принадлежит нескольким сособственникам и оно находится на неделимом земельном участке, то эти лица, по общему правилу, вправе приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Когда часть здания находится в собственности одних лиц, а другая часть – на праве хозяйственного ведения или все здание принадлежит лицам на праве хозяйственного ведения, в этом случае допускается приобретение права аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
В п.5 и 6 ст. 36 ЗК РФ определена процедура приобретения прав лиц на земельные участки в случаях, когда их права на землю были ранее оформлены. В этом случае лицо обращается в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, к которому прилагается его кадастровый план. После этого соответствующий орган в течение двух недель должен предпринять следующие действия. Данный орган может принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или на титуле постоянного (бессрочного) пользования либо представить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение, помещение к нескольким собственникам право собственности на земельный участок переходит к этим лицам в размере, пропорциональном долям собственности на расположенный на нем основной объект недвижимости. Раздел земельного участка в натуре между сособственниками указанного объекта не допускается. Сособственники получают безусловное право на приобретение соответствующей доли земельного участка.
Начальная цена продаваемого предприятия не включает в себя стоимость земельного участка. При определении величины уставного капитала цена земельного участка отражается в акте оценки стоимости имущества и не включается в уставный капитал.
Порядок совершения договоров купли-продажи земельных участков регулируется Типовым договором купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, утвержденным Роскомземом и Госкомимуществом РФ 10-11 августа 1992 г.
Одновременно продавец направляет по одной копии этого договора в комитет по земельным ресурсам и землеустройству и орган архитектуры и градостроительства.
Оплаченное платежное поручение на оплату стоимости земельного участка и договор купли-продажи земельного участка являются основанием для регистрации в установленном порядке права собственности на землю.
При проведении коммерческого или инвестиционного конкурсов право приобретения земельного участка передается покупателю, предложение которого полностью отвечает условиям и критериям конкурса.[10]
Таким образом, собственник земельного участка может продать земельный участок, на котором осталась недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности.
ГК РФ предоставляет право продавцу – собственнику здания, сооружения, иной недвижимости право пользования только той частью земельного участка, на которой расположена указанная недвижимость. При этом право, на котором продавец будет пользоваться соответствующей частью проданного участка, определяется в договоре продажи земельного участка. Такими правами могут быть и право аренды, и право безвозмездного срочного пользования. В этом случае между собственником земельного участка – покупателем и собственником расположенной на данном участке недвижимости – продавцом должен быть заключен соответствующий договор в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Если в договоре не определены права собственника расположенной на продаваемом земельном участке недвижимости на соответствующую часть земельного участка, то собственник имеет право ограниченного пользования (сервитут) этой частью земельного участка. Данная норма носит императивный характер. Установленный обязательный для обеих сторон сервитут подлежит государственной регистрации.