В первой части ГК РФ - предусмотренное в ст. 271 и п. 2 ст. 272 существование недвижимости, расположенной на земле, находящейся в собственности других лиц. Это новелла в российском законе. В начале XX в. режим недвижимости на такие сооружения не распространялся или распространялся не в полном объеме.
Принципиальное новшество содержится в п. 2 ст. 272, где говорится о том, что суд может, в частности, признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка. Это один из вариантов выходов из кризиса, когда собственники земли и строения не смогут договориться при прекращении пользования землей. Данное нововведение особенно ярко показывает вынужденный разрыв с классическим правилом о том, что строение следует за землей.
Правила ст. 273 первой части и абз. 2 п. 2 ст. 552 второй части ГК РФ (переход права на земельный участок при отдельном отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений) также содержат новые положения. В случае если в договоре не оговорено иное, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования[19]. Очевидно, что это правило требует последующей детальной расшифровки в законодательстве[20]. Если вспомнить размеры типовых дачных участков и обычную небрежность текстов договоров и завещаний, то нетрудно спрогнозировать неизбежные судебные споры из-за нескольких метров земли. Сложность - представляет правовое положение промышленных и сельскохозяйственных объектов, расположенных на «чужой» земле.
Трудности возникают и с залогом недвижимости, например, при залоге земельного участка, когда право собственности на соответствующее строение принадлежит третьему лицу[21]. Именно этот случай был причиной многочисленных судебных споров в России конца XIX - начала XX в. и непосредственным поводом для принятия сенатом решений недвижимости.
Затруднения можно разрешить с помощью детальных нормативных актов. Важно отметить изменение доктрины: право на сооружение в ряде случаев «подчиняет», «поглощает» право собственности на землю. Можно предположить, что существует несколько причин таких изменений. Отметим две. Первая - недавняя монополия на землю, когда приобретение права собственности на строение - реальный путь «укрепления» человека на земле. Вторая - рост технических возможностей строительной индустрии, горного дела. Период амортизации многих сооружений настолько велик, что невозможно рассчитывать на освобождение участков в обозримом будущем.
Итак, «сделав» землю, строения недвижимостью, современный законодатель должен продолжить разработку юридической характеристики этого важнейшего института гражданского права.
Термин «объект недвижимости» относят к любому товару, который жестко связан с участком земли, и перенос которого в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости.
Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество - это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих егопригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением.
Свойство - объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.
Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:
• физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости (местоположение, площадь, размеры и т.д.);
• имущественно-правовое описание - вещные права, ограничения, обременения, сервитуты;
• экономические показатели спроса - стоимость, цена, доходность и др.;
• состояние внешней среды - климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.
Указанную информацию собирают на трех уровнях: региональном, локальном и на самом объекте недвижимости.
Земельным участкам присваивают кадастровые номера. Кадастровый номер- уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права, и служит для его идентификации.
Кадастровые номера земельным участкам присваивают органы земельного комитета, а зданиям и сооружениям - Бюро технической инвентаризации.
Классификация объектов недвижимости чаще всего принимается многоуровневая; каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.
1. Происхождение.
· Естественные (природные) объекты.
· Искусственные объекты (здания, сооружения).
2. Назначение.
- Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).
- Природные комплексы (леса, месторождения, водные объекты и т.д.) для их эксплуатации.
1.2. Постройки.
· Для жилья.
· Для офисов.
· Прочие.
3. Масштаб.
· Земельные массивы.
· Отдельные земельные участки.
· Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).
· Жилой дом многоквартирный.
· Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).
· Секция (подъезд).
· Этаж в секции.
· Квартира.
· Комната.
· Летняя дача.
· Комплекс административных зданий.
· Здание.
· Помещения или части зданий (секции, этажи).
4. Готовность к использованию.
· Готовые.
· Требующие реконструкции и капитального ремонта.
· Требующие завершения строительства («незавершенка»).
На сформировавшемся западном рынке принята другая классификация объектов недвижимости - по категориям А, Б, В.
Категория А.Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она подразделяется на классы:
1) специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом - химические предприятия, нефтеперегонные заводы, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке;
2) неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания - магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
Категория Б.Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.
Категория В.Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса и поэтому объявляются избыточной недвижимостью[22].
Классификация объектов по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.
Основные свойства недвижимости как товара приведены ниже.
1. Полезность.Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещений. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, местоположение, материал основных конструкций и т.д.
2. Фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
3. Долговечность.В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, перегородок и т.д.) объекты недвижимости подразделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
4. Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба.
5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.
6. Управляемость.Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т.д.
7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Объект недвижимости - часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.
8. Устойчивая тенденция к росту стоимости.Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственная регистрация определяется как «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».