Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования (стр. 13 из 15)
Таблица 10 – Вывод итогов
| Регрессионная статистика | ||||||||
| Множественный R | 0,86 | |||||||
| R-квадрат | 0,73 | |||||||
| Нормированный R-квадрат | 0,64 | |||||||
| Стандартная ошибка | 331,41 | |||||||
| Наблюдения | 9 | |||||||
| Дисперсионный анализ | Fтабл =5,143 | |||||||
| df | SS | MS | F | Значимость F | ||||
| Регрессия | 2 | 1794505,76 | 897252,88 | 8,17 | 0,02 | |||
| Остаток | 6 | 659011,89 | 109835,31 | |||||
| Итого | 8 | 2453517,65 | ||||||
| tкрит =2,364 | ||||||||
| Коэф-фициенты | Стандартная ошибка | t-статистика | P-Значение | Нижние95% | Верхние95% | Нижние 95,0% | Верхние 95,0% | |
| Y-пересечение | 21937,41000 | 234,34517 | 93,61153 | 0,00000 | 21363,98761 | 22510,83239 | 21363,98761 | 22510,83239 |
| Переменная X 1 | 575,68500 | 277,28094 | 2,07618 | 0,08317 | -102,79752 | 1254,16752 | -102,79752 | 1254,16752 |
| Переменная X 2 | 510,34500 | 331,41411 | 1,53990 | 0,17451 | -300,59672 | 1321,28672 | -300,59672 | 1321,28672 |
В соответствии с таблицей 10 линейная модель регрессии рассчитанный по формуле №6 данной работы, имеет следующий вид:
.Из расчетов следует, что коэффициент определенности R2 = 0,73, то есть построенная модель объясняет 73% дисперсии аналогов, что является допустимым экономической задачи результатом. Значимость коэффициента регрессии (Fрасч) и стандартной ошибки (/t/расч) большинства регрессионных коэффициентов подтверждается. Итак, вычислим рыночную стоимость 1 кв. м. объекта оценки, которая составит 26 130 руб./кв. м. Тогда рыночная стоимость объекта оценки общей площадью 44,5 кв. м. составляет: 1 162 797 рублей. Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж. Из перечня выставленных на продажу объектов в средствах массовой информации отобраны следующие двухкомнатные квартиры:
Таблица 11 – Описание объектов-аналогов
| № п.п | Адрес объекта | Цена предложения руб. | Описание | Источник информации |
| 1 | ул. Петухова | 1 150 000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.Площадь (общая / жилая / кухня): 44/30/6.Сан. узел совмещенный, балкона нет.Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466)от 29.05.2006 г.,АН «Центральное»тел. 344–60–00 |
| 2 | ул. Зорге | 1 100 000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.Площадь (общая / жилая / кухня): 44/31/6.Сан. узел совмещенный, балкона нет.Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466)от 29.05.2006 г.,тел. 342–99–53 |
| 3 | ул. Петухова | 1 100 000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6.Сан. узел совмещенный, есть балкон.Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466)от 29.05.2006 г.,тел. 342–99–53 |
| 4 | ул. Петухова | 1 120 000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные.Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6.Сан. узел совмещенный, есть балкон.Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466)от 29.05.2006 г.,АН «Альт-Н»тел. 222–54–51 |
Расчет стоимости объекта оценки представлен в виде таблицы 12. Таблица 12 включает в себя характеристики объектов и поправки на разницу в стоимости объекта оценки и объектов, взятых для сравнения. По каждому отличаю (последовательно) вносится корректировка на увеличение или уменьшение стоимости в зависимости от показателей (лучше или хуже):
Отрицательная поправка (–) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество.
Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.
Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену объекта. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:
Последовательно: передаваемые права собственности; условия финансирования; условия продажи; рыночные условия (корректировка на дату продажи).
На независимой основе: местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование объекта; наличие балкона / лоджии; конструктивно-планировочное решение санузла; этаж / этажность; планировка квартиры; и др.
Для данного отчета объекты сравнения по элементам сравнения последовательных корректировок, и отличий по физическим характеристикам; экономическим характеристикам; использованию объекта; конструктивно-планировочному решению санузла; этаж / этажность, планировки квартиры отличий не имеют, то есть, равны нулю и в сводной таблице расчета стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж не приводятся.
Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом. Поскольку размер предполагаемого торга неизвестен, на основе анализа сделок на рынке недвижимости, было принято решение скорректировать стоимость объектов-аналогов с помощью понижающей поправки в размере -1%.
Корректировка на месторасположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Данные параметры для каждого объекта сравнения детально рассмотрены и проанализированы оценщиком. Все объекты-аналоги по местоположению сопоставимы с объектом оценки и, следовательно, размер корректировки для них составил 0%.
Корректировка на наличие балкона / лоджии. Наличие балкона или лоджии, является ценообразующим фактором и влияет на стоимость квартиры. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры, не имеющие балкона, дешевле аналогичных квартир, имеющих балкон. Для расчета корректировки на этаж объекта было проведено парное сравнение объектов выставленных на продажу.
Расчет корректировки на наличие балкона / лоджии представлен в Таблице 12.
| Объекты сравнения | Цена предложения, руб./кв. м. | Корректировка, % | Источник информации |
| 2-х комнатная квартира типовая на 2-м этаже в 5-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 44/30/6. ул. Ватутина. Цена предложения: 1 250 000 руб. | 28 409 | 4,0 | АН «Палитра», тел. 216–20–03 |
| 2-х комнатная квартира типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 44/29/6. ул. Ватутина. Цена предложения: 1 300 000 руб. | 29 545 | АН «Жемчужина Сибири», тел. 344–82–88 | |
| 1-на комнатная квартира типовая на 1-м этаже 5-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 32/18/6. ул. Республиканская. Цена предложения: 850 000 руб. | 26 563 | 5,9 | АН «АИЦН», тел. 261–15–00 |
| 1-на комнатная квартира типовая на 3-м этаже 5-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 32/20/6. ул. Республиканская. Цена предложения: 900 000 руб. | 28 125 | АН «НИАН», тел. 227–05–89 | |
| 2-х комнатная квартира типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном панельном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 43/30/6. ул. Блюхера. Цена предложения: 1 200 000 руб. | 27 907 | 4,2 | АН «Подсолнух», тел. 212–51–40 |
| 2-х комнатная квартира типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном панельном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 43/30/6. ул. Блюхера. Цена предложения: 1 250 000 руб. | 29 070 | АН «Альт-М», тел. 222–54–51 | |
| 3-х комнатная квартира улучшенной планировки на 1-м этаже в 9-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 85/56/11. ул. Холодильная. Цена предложения: 2 500 000 руб. Источник информации: | 29 412 | 4,0 | АН «Выбор плюс», тел. 340–89–89 |
| 3-х комнатная квартира улучшенной планировки на 1-м этаже в 9-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 85/50/18. ул. Холодильная. Цена предложения: 2 600 000 руб. | 30 588 | АН «Гор. жил. инвест. компания», тел. 211–95–28 | |
| Среднеарифметическое значение, % | 4,5 |
Объекты-аналоги №1 и №2 по данному критерию сопоставимы с объектом оценки и, следовательно, размер корректировки для них составил – 0%. Объекты-аналоги №3 и №4 превосходят по данному критерию объект оценки, поэтому корректировка для них составит -4,5%.
За единицу сравнения взят 1 кв. м. общей площади двухкомнатной квартиры.
Расчет стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж приведен в таблице 13.
Таблица 13 – Определение стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж
Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., рассчитанная методом прямого сравнения продаж, составляет: 1 120 201 рубль.
Весовые коэффициенты для согласования результатов, полученных двумя методами расчета рыночной стоимости, приняты в равных долях. Согласование результатов сведено в таблицу 14.
Таблица 14 – Согласование результатов
| Метод оценки | Стоимость, руб. | Вес |
| Метод построения регрессионной модели | 1 162 797 | 0,50 |
| Метод сравнения продаж | 1 120 201 | 0,50 |
| Согласованная стоимость, руб. | 1 141 499 | |
Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 июня 2006 г., рассчитанная сравнительным подходом, округленно составляет: 1140000 рублей.