Ликвидация ТСЖ влечет за собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей товарищества в порядке правопреемства к другим лицам. Имущество товарищества, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами ТСЖ пропорционально их долям в общем имуществе.
В Ульяновске полным ходом идет реформа ЖКХ. Управление городским жилищно-коммунальным комплексом передано 6 муниципальным унитарным управляющим компаниям, а непосредственное оказание услуг населению на конкурсной основе осуществляют коммерческие подрядные организации.
В сфере ЖКХ в нашем регионе работают 92 МУПа. Большинство - из последних сил. Предприятия разрушаются, накапливают долги перед поставщиками и друг другом. Жилой фонд области с каждым годом все более уменьшается.
Так, в конце прошлого года Правительству Ульяновской области удалось получить 83,5 млн. федеральных рублей, причитающихся для ремонта передаваемого в муниципальную собственность ведомственного жилого фонда.
Правительством Ульяновской области разработана программа реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса региона, а структура ЖКХ претерпела изменения в соответствии с требованиями нового ЖК РФ.
Программа реформирования и модернизации ульяновской жилищно-коммунальной сферы рассчитана на 3 года. Разделена она на 4 подпрограммы: "Модернизация ТЭК Ульяновской области", "Обеспечение населения доброкачественной питьевой водой", "Уличное освещение городов и районов Ульяновской области" и "Приобретение специализированной техники для содержания и ремонта объектов благоустройства, вызова бытовых отходов".
Всего на реализацию программы требуется 2081, 85 млн. рублей. Из них 29% - средства областного бюджета, 12% - бюджетов муниципальных, 14% - федерального, 45% - внебюджетных источников46.
Программа реформирования и модернизации ЖКХ должна быть принята Законодательным собранием области примерно в конце первого квартала. Пока же у депутатов еще много вопросов.
Оптимизация работы ЖКХ в 2005 привела к сокращению руководящего состава почти вдвое. Одно лишь сокращение штата аппарата ЖКХ дало 40 млн. рублей экономии за полгода. А новый ЖК РФ принципиально изменил старую деструктивную схему работы. Населению предоставлена возможность самим взять в руки управление своими домами, а функции подрядчиков, непосредственных исполнителей коммунальных услуг, отдаются в частные руки. Идет речь и о создании частных управляющих компаний.
ЖК РФ вступил в силу с 1 марта 2005 года. Для смены структуры управления ЖКХ в нем предусматривался срок в один год, до 1 марта 2006 г. Но он уже продлен до 1 января 2007 г.
Сейчас, в отсутствие приборов учета и при завышенных нормативах потребления население значительно переплачивает за услуги ЖКХ. И эти огромные средства, поступая на счет Единого расчетно-кассового центра, оказываются "размытыми" по всему муниципальному коммунальному хозяйству.
Отсюда вывод: необходимо максимально сократить цепочку отношений "потребитель услуг – поставщик" и открыть доступ на коммунальный рынок частным структурам, которые заинтересованы в максимальной эффективности своей работы. Однако только в июне прошлого года в Ульяновске в срочном порядке были назначены 33 частные управляющие организации – по сути, просто подрядчики. Над ними, как и прежде, стоят муниципальные управляющие компании – по одной (две) на каждый район города и области.
Не очень охотно частники идут в коммунальный бизнес еще и потому, что в новой системе управления ЖКХ схема происхождения средств практически не изменилась. Коммунальные платежи по-прежнему поступают на счета муниципальных управляющих компаний (УК), которые перечисляют подрядным организациям деньги за соответствующий объем выполненных работ и оказанных услуг.
Однако разница, тем не менее, есть. ЖЭУ всегда могли сказать, что на ремонт нет денег, поскольку они им не поступили. А подрядчику-частнику управляющая компания (заказчик) должна перечислить под определенный фронт работ строго определенное количество денег. Следовательно деньги, в принципе, потеряться не могут. Главное решить вопрос задержек перечислений.
Привлекательность ЖКХ для частных компаний обуславливается наличием стабильных, востребованных объемов производства и постоянных платежей за оказываемые услуги.
Новый ЖК РФ (как уже говорилось ранее) предполагает 3 варианта обслуживания жилья: прямые договорные отношения собственников квартир и коттеджей с поставщиками коммунальных услуг; обслуживание посредством управляющих компаний, выбранных жильцами; создание ТСЖ. Вариант первый – скорее, лишь видимость выбора, которую не воспринимают всерьез ни жители, ни государство, ни работающие в сфере ЖКХ компании. Два же других – это попытка создать класс полноценных собственников.
Создание ТСЖ – вариант, наверное, наиболее финансово прозрачный, но и самый трудоемкий.Т. е. ТСЖ само определяет свои тарифы. Оно является самостоятельным юридическим лицом и заключает договоры со всеми ЖКХ-структурами, нанимая для определенных работ организации частные или муниципальные. Практика показывает, что частники, как правило, выполняют подряд оперативнее и качественнее.
ТСЖ имеет собственный счет, куда поступают коммунальные платежи жителей данного ТСЖ. Их не надо проводить через ЕРКЦ, РИЦ или Сбербанк и выплачивать лишние проценты. Прозрачность – основной плюс ТСЖ.
В Ульяновскую Ассоциацию собственников жилья входят 58 различных организаций. Самой старой из них более 50 лет. В основном это бывшие ЖСК.
Население пока еще очень туманно представляет себе жилищно-коммунальные перспективы. Разъяснением нового ЖК РФ практически никто не занимается. По сведениям Городской Думы, к февралю 2006 г. в Ульяновске проведено лишь 175 собраний, охвативших всего 526 домов. На конец 2005 г. было создано 17 ТСЖ. Большая часть ульяновцев до сих пор в неведении о будущем своего жилья.
Новый ЖК РФ внедряется методом проб и ошибок. За год его действия внесено 98 поправок, из которых приняты только 3. Что будет с остальными 95 и как они развернут всю ситуацию, никто не знает. И это, конечно, тормозит реформы.
Как видно из всего выше изложенного, у ТСЖ есть свои отрицательные черты, как и положительные. Основные преимущества ТСЖ:
1) во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.
2) во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждается на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций.
Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета – это главная особенность ТСЖ.
3) в-третьих, у ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т. п), рационального использования земельного участка и др.
4) в-четвертых, в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества платить придется самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т. д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.
5) в-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.
Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все жильцы дома, арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства, программы по установке металлических дверей и ремонту лестничных площадок, так как в этих домах появляется хозяин, который обеспечит поддержание порядка и сохранность того, что сделано. Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного проживания.