Предположим, состоялось заключение договора продажи воздушного судна, которое было «свидетелем» какого-либо важного события (подписания главами государств исторически значимого документа, сыгравшего большую роль в дальнейшем развитии их взаимоотношений), что подтверждалось документально или с помощью свидетельских показаний. Здесь мы имеем дело с вещью индивидуально-определенной. Даже если подобные самолеты (той же фирмы, модели и т.д.) выпускались или продолжают выпускаться в большом количестве, предмет заключенного договора - не родовая вещь. Ведь в этом случае речь идет о покупке не только и не столько средства передвижения, сколько исторически ценной вещи. Предмет этого договора - раритет, вещь уникальная, единственная в своем роде, что и позволяет придать ей статус индивидуально-определенной[5][5].
Следовательно, в случае передачи продавцом покупателю уже охарактеризованного товара, не соответствующего условиям договора о его качестве, применяются согласно ст.557 ГК правила ст.475 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В приведенном примере сомнений в правоте законодателя возникнуть не должно и в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель может лишь отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Требовать же замены товара он не вправе, так как последний является индивидуально-определенным.
Допустим, однако, что состоялось заключение договора продажи партии самолетов, изготавливаемых серийно. Здесь речь идет уже не об индивидуально - определенной вещи, а о родовых вещах. Если после передачи товара покупателю он обнаружит существенные нарушения его качества, применяется ст.557 ГК со ссылкой на п.2 ст.475 Кодекса. Предположим, что в указанном примере некачественными оказались пять из двадцати проданных самолетов. Согласно ст.557 ГК покупатель не вправе требовать замены товара - закон наделяет его правом отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Даже если продавец может заменить пять некачественных самолетов, сэкономив таким образом время и средства свои и покупателя, закон не предоставляет ему такого права. Однако заинтересованность покупателя и продавца состоит в том, чтобы в данном случае покупателю не возвращались деньги, а производилась замена некачественных самолетов.
Конечно, ст. 557 ГК вполне применима к взаимоотношениям, связанным со всеми без исключения недвижимыми по своей природе вещами, так как они всегда индивидуально определены. Однако и в отношении движимых вещей ее нормы необходимо применять только тогда, когда речь идет об индивидуально-определенных вещах. Существует мнение, что ст. 557 ГК необходимо изменить и изложить в следующей редакции: «В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Если предметом договора продажи недвижимости являются вещи, указанные в ч.1 п.1 ст.130 настоящего Кодекса, и если эти вещи определяются родовыми признаками, в этом случае правила ст.475 настоящего Кодекса применяются без изъятий».
Предложенная формулировка ст. 557 ГК требует более четкого законодательного определения недвижимых вещей и вещей по своей природе движимых, но отнесенных законом к недвижимым. Поэтому целесообразно внести изменения и в ст. 130 ГК. Ведь в ч.2 п.1 ст.130 Кодекса говориться исключительно о вещах движимых по своей природе, а содержание ч.1 п.1 ст.130, в частности: «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно» - представляется не совсем полной и точной. Эта норма получила бы более четкое закрепление и ее применение на практике стало бы более простым и удобным, если изложить ее следующим образом: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное движимое (по своей природе) имущество».
Внесение изменений в ст.130 Кодекса необходимо не только потому, что это послужит более четкому применению на практике предложенной редакции ст.557 ГК, но и потому, что ст.130 ГК нуждается в более точной формулировке для правильного ее применения и в других отношениях.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
Статья 131 ГК связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество с моментом государственной регистрации недвижимости в едином государственном реестре. Регистрации подлежат права: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Государственной регистрации подлежат права собственности на земельные участки и другое недвижимое имущество, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты.
Задача государственной регистрации - прежде всего охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.
В соответствии с утвержденными формами каждому объекту должен быть присвоен кадастровый номер - индивидуальный, не повторяющийся на территории РФ. Кадастровый номер здания, сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка и инвентарного номера здания, сооружения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимое имущество. Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охраны прав владельцев имущества. Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке. В то же время регистрация должна носить открытый публичный характер. Любое лицо может получить информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, что позволит избежать многих злоупотреблений и споров после принятия указанного Закона.
Государственной регистрации подлежат как вещные права на недвижимое имущество, так и сделки с недвижимостью. Например, при продаже предприятия ГК РФ обязывает стороны осуществить сначала государственную регистрацию заключенного договора на его продажу (ст.560), затем осуществить фактическую передачу предприятия покупателю по передаточному акту (ст.563), после чего произвести государственную регистрацию права собственности покупателя на предприятие (ст.569).
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных законом. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат регистрации во всех случаях возникновения, перехода или прекращения этих прав.
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Например, создание нового предприятия регистрируется в Едином государственном реестре.
Однако, в настоящее время отдельные положения ГК РФ по вопросам государственной регистрации недвижимости недостаточно согласованы между собой. Не создана еще стройная система органов, осуществляющих государственную регистрацию. Поэтому крайне необходимо было ввести в действие специальный закон, подробно регулирующий порядок и значение государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество. Как и в других системах, такая регистрация должна иметь преимущество перед другими доказательствами значение в случае споров для подтверждения прав на недвижимое имущество.
В настоящее время Государственная Дума приняла Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этого момента применялись положения Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г.,[6][6] которым предусматривались основные положения введения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и утверждены формы для регистрации недвижимости.
Поскольку введение государственной регистрации сделок и прав на недвижимое имущество задержалось, нужно было решить вопрос о действительности оформления сделок, подлежащих регистрации. Ведь ГК, установив обязательную государственную регистрацию сделок с недвижимостью (ст.164) и прав на недвижимое имущество (ст.131), отменил необходимость нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Поэтому Федеральный закон о введении в действие части второй ГК РФ, принятый Государственной Думой 22 декабря 1995 г[7][7]., постановил в ст.7, что впредь до введения в действие регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренный ст.550, 560 и 574 ГК, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких сделок.
Указанные статьи определяют общую форму договора купли-продажи недвижимости, форму продажи предприятий и форму договоров дарения недвижимого имущества.
Что касается государственной регистрации сделок в отношении земли, зданий, квартир и другого имущества, то такая регистрация была необходима и раньше. Но она производилась различными органами.