Базовое определение договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда относится к числу так называемых гражданско-правовых договоров. Как отдельный вид гражданско-правового договора он подчиняется общим и специальным нормам законодательства. Однако в отличие от ряда других гражданско-правовых договоров данный вид договора обладает особым правовым статусом, определяющим его специфику, обязательность для субъектов - участников договорных отношений. Подчеркнутая особенность данного вида договора обусловлена его исключительной важностью, которая связана с отмеченными выше конституционными гарантиями в области жилищных прав. Потому правила об указанном виде договора, в том числе его обязательности, в полном объеме установлены как общими, так и специальными нормами законодательных актов.
Поскольку сфера отношений, регулируемых гражданским законодательством, в силу п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) охватывает договорные и иные обязательства, постольку исходное определение гражданско-правового договора содержится в его общей формулировке в ГК. Эта формулировка дана частью 1-й ст. 390 ГК, согласно которой гражданско-правовым договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Непосредственно видно, что в данном базовом определении гражданско-правового договора содержится возможность альтернативы в части выбора количества субъектов соглашения. Вопрос о том допустима ли такая альтернатива применительно к случаю договорных обязательств по найму жилого помещения ГК отсылочно решает главой 35, где в ст. 642 указано, что отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее - ЖК).
Иерархия законодательных актов, а также других актов законодаткльства установлена ст. 10 Закона Республики Беларусь „О нормативных правовых актах Республики Беларусь" (далее - Закон о НПА). Согласно действующей законодательной иерархии Конституция Республики Беларусь обладает высшей юридической силой (ч. 1 ст. 10 Закона о НПА). Для удобства такую юридическую весомость законодательного акта будем также эквивалентно называть юридической силой 1-й ступени. Гражданский кодекс Республики Беларусь имеет большую юридическую силу по отношению к другим кодексам и Законам, содержащим нормы гражданского права (ч. 7 ст. 10 ГК). В свою очередь кодексы имеют большую юридическую силу по отношению к другим Законам (ч. 6 ст. 10 Закона о НПА) и их можно характеризовать как законодательные акты юридической силы 3-й ступени. Таким образом, ГК, как законодательным актом юридической силы 2-й ступени, уполномочено дать определение договора найма жилого помещения Жилищному кодексу Республики Беларусь - т.е. законодательному акту юридической силы 3-й ступени, а не последующих. Это значит, что определение договора найма жилого помещения, в том числе, государственного жилищного фонда, которое дано ЖК, имеет большую юридическую силу по отношению к любым другим определениям договора найма жилого помещения, в том числе государственного жилищного фонда, которые содержатся в иных актах законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 27 ЖК договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.
Как видно, ЖК альтернатива выбора количества субъектов - участников данного вида соглашения исключена. Договор найма жилого помещения является не многосторонним, а соглашением сугубо двухсторонним.
Если заключение договора найма жилого помещения состоялось, то одна сторона такого договора получает наименование „наймодатель", а другая сторона этого же договора - наименование „наниматель". Важность этих наименований трудно переоценить в последующем. С момента заключения договора они наполняются соответственно приобретенным сторонами правовым статусом в области жилищных правоотношений в целом, превращаются в индикатора-априори реализации конституционных гарантий в области жилищных прав.
Форма договора найма жилого помещения
Согласно гражданскому законодательству факты могут удостоверяться письменно и устно. Ввиду же подчеркнутой значимости заключения договора найма жилого помещения и приобретения соответствующего правового статуса его сторонами, жилищным кодексом вопрос отмеченного выбора также решен однозначно. Частью 2-й ст. 27 ЖК установлено, что форма договора найма жилого помещения - письменная.
Письменная форма договора обеспечивает необходимый уровень доказательности факта приобретения правового статуса в области жилищных отношений сторонами соглашения. Если письменная форма договора найма жилого помещения не соблюдена, то последствия определяются нормами гражданского законодательства, в том числе с учетом сроков давности. Если письменная форма договора найма жилого помещения соблюдена, то для отдельных видов договора найма жилого помещения она не может быть произвольной в смысле ее содержания.
Отметим также, что законодателем в отношении договора найма жилого помещения не установлено требование о его нотариальной форме или форме, требующей государственной регистрации. В ч. 2 ст. 27 ЖК отсутствует и указание на простую письменную форму договора найма жилого помещения. Это дает основание полагать, что конкретизация вида письменной формы договора найма жилого помещения отнесена законодателем к компетенции других актов законодательства для случаев, для которых такая необходимость предусмотрена.
Типовой вид договора найма жилого помещения
Конкретный запрет на произвольность содержания письменной формы договора найма жилого помещения установлен ч. 3 ст. 27 ЖК, которой введен отдельный вид такого договора. Согласно данной норме Жилищного кодекса „Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь". То есть, здесь фактическое допущение запрета на произвольность содержания письменной формы договора конкретного вида сочетается с тремя новеллами. Во-первых, данной нормой законодателем установлен не просто отдельный вид договора найма жилого помещения, а Типовой договор найма жилого помещения. Во-вторых, для правил, связанных с Типовыми договорами найма жилого помещения, законодателем определен государственный орган, полномочный утверждать Типовой договор, это - Совет Министров Республики Беларусь (далее - СМ РБ). И, в-третьих, передача соответствующих полномочий Правительству Республики Беларусь обеспечивает конкретизацию письменной формы такого отдельного вида договора найма жилого помещения на уровне нормативных правовых актов СМ РБ.
Значимость новеллы, которой введен договор найма жилого помещения со статусом типового договора, будет проанализирована в следующем параграфе в контексте норм законодательства, регулирующих правила о типовых договорах. Что же касается новеллы в части утверждения типового договора, то необходимо отметить, что формулировка ч. 3 ст. 27 ЖК допускает неоднозначность, которая порождает противоречие между содержанием ч. 3 и содержанием ч. 1 ст. 27 ЖК.
Для большей иллюстративности сделанного заключения обратимся к аналогии, воспользовавшись тем фактом, что указанный договор - документ. Пусть подлежащий утверждению документ подписан или принят коллегиально, а затем согласно определенному порядку утвержден вышестояшим должностным лицом или вышестоящим юридическим лицом. В силу ч. ч. 8, 9 ст. 10 Закона о НПА юридическая сила такого документа определяется юридической силой нормативного правового акта должностного лица или юридического лица, которым данный документ утвержден. Потому применительно к типовому договору найма жилого помещения, который подписан сторонами, требование ч. 3 ст. 27 о его утверждении в установленном порядке равносильно привлечению указанного третьего лица равно как, в силу этого, и обеспечению односторонности сделки, что в любом случае противоречит требованию ч. 1 ст. 27 о двусторонности данного вида договора. Кроме того, утверждать каждый типовой договор найма жилого помещения физически и экономически проблематично, тем более, что законодательством предусмотрена регистрация каждого договора данного вида, которая не является его утверждением по определению.
Указанное противоречие в обозначенной части разрешается посредством объединения смысла ч. 2 и ч. 3 ст. 27 ЖК. Действительно, поскольку форма договора найма жилого помещения - письменная, а рассматриваемый вид договора является типовым, то это значит, что законодатель наделил полномочиями СМ РБ утверждать бланк Типового договора найма жилого помещения и, соответственно, определять порядок утверждения бланка Типового договора найма жилого помещения. Именно бланк Типового договора найма жилого помещения заполняется реквизитами сторон, подписывается с тем, чтобы в установленном порядке обеспечить создание официального документа.
Предложенная корректировка обеспечивает однозначность законодательной нормы. В совокупности же с содержанием ч. 2 ст. 27 ЖК становится более очевидным и ограничение на произвол форм бланка. Здесь имеется в виду следующее. Собственно бланк Типового договора найма жилого помещения - это продукция, изготовленная типографским способом. На основе бланка можно изготовить его электронную копию, хранилищем которых, собственно, и является Национальный правовой интернет-портал. Электронную копию можно получить посредством компъютерной сети, отредактировать, распечатать на принтере и таким образом создать самодельную форму бланка, использовав, в общем случае, произвольное количество страниц для закрепления содержания бланка. Это значит, что при применении указанной современной технологии может возникнуть вопрос о соответствии изготовленной формы бланка Типового договора найма жилого помещения бланку Типового договора найма жилого помещения. В общем случае решение такого вопроса - предмет соответствующей экспертизы о наличии в изготовленной форме бланка признаков (случайной либо намеренной) фальсификации (подделки) бланка.