· собственник земельной доли не обязан извещать остальных участников общей собственности о своем желании продать ее. (абзац первый п.2 ст.12 Закона об обороте).
· договор купли–продажи земельной доли заключается в письменной форме с соблюдением требований ст.549 и 550 Гражданского кодекса Российской Федерации и не требует обязательного нотариального удостоверения;
· договор купли–продажи подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.
Договор купли–продажи регистрируется в регистрационной палате по месту расположения земельной доли (п.1 ст.17 Закона о регистрации).
Заявление о государственной регистрации подают все стороны сделки (договора) и государственная регистрация осуществляется в присутствии сторон, либо в присутствии одной стороны при условии представления другой стороной нотариально заверенных доверенностей на осуществление сделки (п.1 ст.16 Закона о регистрации) или доверенности, удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления (п.3 ст.12 Закона об обороте).
К заявлению прикладывается договор купли–продажи, документы, удостоверяющие права продавца на земельную долю и квитанция об оплате регистрации (п.2, 3, 4 ст.16 Закона о регистрации).
5. Право собственности на земельную долю у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора купли–продажи (п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ).
Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется регистратором посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре (п.1 ст.14 Закона о регистрации).
6. Став собственником купленной земельной доли (земельных долей) гражданин или юридическое лицо приобрели права участника общей собственности и могут совершать сделки, либо могут выделить земельную долю (доли) в натуре и стать собственником земельного участка.
7. Статья 13 Закона об обороте предоставляет право собственнику земельной доли по своему усмотрению требовать выдела земельного участка в счет земельной доли. При этом собственник земельной доли не связан обязательством представлять какие либо обоснования другим участникам общей собственности о причинах, побудивших его это сделать, и сообщать им о способах последующего распоряжения своим земельным участком.
Выдел земельного участка в счет земельной доли (земельных долей) – это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого участника права на земельную долю (земельных долей).
Выделенный земельный участок (новый сформированный земельный участок) подлежит государственному кадастровому учету в соответствии с Законом о кадастре и государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.
При этом надо иметь ввиду, что в соответствии с п.1 ст.4 Закона об обороте не допускается образование новых земельных участков, размеры которых меньше чем минимальные размеры земельных участков, установленные законом субъекта РФ.
Следовательно, предварительно необходимо приобрести такое количество земельных долей, которого бы хватило не нарушать установленный минимальный размер вновь образуемых земельных участков.
8. Согласно ст.252 Гражданского кодекса РФ выделить долю можно по соглашению, достигнутому между всеми участниками общей собственности, а в случае не достижения соглашения – в судебном порядке.
Статья 13 Закона об обороте упростила этот порядок при условии, что число участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения более 5 человек.
Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 Закона об обороте.
Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.
Если общее собрание не утвердило границы земельного массива для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности должен известить остальных участников о своем намерении выделить долю (доли) в письменной форме (как требует ст.252 Гражданского кодекса РФ), либо может опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Таким СМИ является источник официального опубликования нормативных правовых актов субъекта РФ или органов местного самоуправления. В данном сообщении необходимо указать:
· предполагаемое (желаемое) местоположение выделяемого земельного участка;
· площадь выделяемого участка;
· адрес для направления возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения выделяемого земельного участка.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.
В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными. Таким образом законодатель допускает пассивное волеизъявление участников долевой собственности на согласование местоположения выделяемого земельного участка (по умолчанию).
Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации.
В случае не достижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.
Сообщение в СМИ опубликовывается за счет средств собственника выделяемой земельной доли (земельных долей).
Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники общей собственности надлежащим образом извещены о предстоящем выделе земельного участка.
9. Можно подавать заявку в районный отдел Роснедвижимости о формировании земельного участка, проведении межевания земель, проведении кадастрового учета земельного участка, и удостоверении плана земельного участка.
По существу в рассматриваемом федеральном законе говорится о возможности пассивного соглашения участников долевой собственности (по умолчанию) о разделе общей собственности и выделе земельного участка в счет земельной доли. Это соответствует положениям подпунктов 4) и 9) пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, согласно которым гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, или вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско–правовых последствий.
Остается только доказать, что от участников долевой собственности не поступило возражений. В качестве доказательств регистрационная палата на практике требует представления протокола общего собрания участников долевой собственности по каждому выделяемому земельному участку, что противоречит настоящему федеральному закону.
Таким образом Федеральный закон предполагает, что доказательством отсутствия возражений от участников долевой собственности о местонахождении выделяемого земельного участка является письменное подтверждение выделяющегося участника долевой собственности об отсутствии поступивших возражений.
10. Если поступит хотя бы одно возражение от участников общей собственности, то спор о местоположении выделяемого земельного участка разрешается с использованием согласительных процедур. (п.4 ст.13 Закона об обороте).
В случае не достижения согласованного решения споры рассматриваются в суде.
Можно также воспользоваться нормой ст. 14 Закона об обороте и собрать общее собрание, на котором будет принято решение о местонахождении выделяемого земельного участка.
Для этого необходимо за 1 месяц до собрания в письменной форме под расписку уведомить участников общей собственности или сделать это путем опубликования в СМИ сообщения о созыве собрания. Собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников общей собственности или участники владеющие более чем 50% земельных долей не зависимо от их числа.
11. После выделения земельного участка, постановки его на государственный кадастровый учет, получения выписки из государственного земельного кадастра и удостоверения районным отделом Роснедвижимости плана земельного участка необходимо осуществить государственную регистрацию прав на этот земельный участок в регистрационной палате.
Литература
1) Бурлацкий Ф.М. О Хрущеве, Андропове и не только и них... М., Политиздат. 1990.
2) И. Д. Ковальченко "Земельная реформа 1904г."; "История СССР" Москва 1992 г.
3) Хрестоматия по всеобщей истории государства и права. / под ред. З.М.Черниловского. - М., 1998