Основанием изменения договора социального найма жилого помещения ЖК РФ, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК РСФСР признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие)[27]. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Первое основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеет место при наличии следующих условий:
1) граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;
2) они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социального найма;
3) граждане объединяются в одну семью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, с ведением общего хозяйства и т.п.);
4) требование проживающих граждан заключения с ними одного договора социального найма.
Согласия наймодателя в этом случае не требуется.
Второе основание замены нанимателя базируется на следующих условиях:
1) заявление дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;
2) согласие остальных членов семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл из занимаемого помещения и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);
3) согласие наймодателя.
2.2 Расторжение договора социального найма
Правила ГК РФ, касающиеся расторжения договора найма, призваны обеспечивать реализацию конституционного положения о том, что «никто не может быть произвольно лишен жилища»[26].
Сам наниматель с согласия других лиц, постоянно с ним проживающих, вправе в любое время расторгнуть договор найма. Единственное требование к этим лицам – в письменной форме проинформировать наймодателя за три месяца (ч.1 ст.687 ГК РФ). При этом в соответствии с п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или из обычаев делового оборота не вытекает иное. В ЖК РФ (ст. 82) данного требования нет, видимо ГК РФ в этом смысле является исчерпывающим.
Досрочное расторжение договора с нанимателем вправе требовать при определенных условиях в судебном порядке и наймодатель. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев подряд;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. (ч.4 ст. 83 ЖК РФ)[16]
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок (не более года) для устранения нарушений, послужившим основанием для расторжения договора найма. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
В судебном порядке наймодатель вправе расторгнуть договор еще в одном случае, когда наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 статьи 82 ЖК РФ.
По требованию любой из сторон в договоре, возможно, его расторжение: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях предусмотренных жилищным законодательством[26].
Расторжение договора найма жилого помещения приводит к тому, что наниматель и другие лица, проживающие в жилом помещении к этому моменту, подлежат выселению на основании решения суда (ст.688 ГК РФ).
Часть 1 ст. 83 ЖК РФ содержит общий гражданско-правовой принцип, согласно которому расторжение договора, как правило, возможно, по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).
Вместе с тем словосочетание "может быть, расторгнут в любое время по соглашению сторон" применительно к договору социального найма имеет определенные особенности. Трудно себе представить, что наймодатель без какой-либо причины может обратиться к нанимателю, с предложением расторгнуть бессрочный договор социального найма, а тот в свою очередь примет это предложение. Механический перенос в ЖК РФ положений ГК РФ фактически привел к появлению в ст. 83 ЖК РФ неудачной нормы, которая была бы понятной только в том случае, если бы законодатель исключил из ее текста указание на возможность расторжения договора в "любое время". Расторгнуть договор социального найма в "любое время" может только наниматель. Это его исключительное право. У наймодателя право на расторжение договора обусловлено определенными условиями.[27]
Обязанности нанимателя осуществлять оплату жилья и коммунальных услуг корреспондирует право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленное ст. 65 ЖК РФ. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, устанавливается статьей 154 Жилищного кодекса РФ и включает в себя следующие платежи:
- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
- плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
В соответствии с п. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления.
Основание расторжения договора социального найма в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, базируется на п. 3 ст. 67 ЖК РФ, устанавливающем обязанность нанимателя (а также членов его семьи в силу ст. 69 ЖК РФ) обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние[16].
Использование жилого помещения в соответствии с его назначением закрепляется в ст. 17 ЖК РФ, п. 1 которой устанавливает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Расторжение договора найма жилого помещения следует отличать от прекращения права пользования жилым помещением. С выбытием нанимателя договор социального найма не прекращается, его сторонами остаются оставшиеся участники, один из которых замещает нанимателя. Договор найма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношении и нанимателя, и всех членов его семьи одновременно.
Расторжение договора социального найма следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан недействующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма должен быть признан недействительным в случае признания недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо при заключении договора без такого решения[27].
Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен, может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившиеся гражданин, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), выселение которого вообще не требуется.
Последствием расторжения договора социального найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.