Глава 2. Особенности ипотеки отдельных видов недвижимости
2.1 Ипотека земельных участков
Ипотека имеет определенные особенности, заключающиеся в специальном правовом режиме, установленном законодателем, если предметом залога в одном случае являются земельные участки, в другом – предприятия, здания и сооружения и в третьем – жилые дома (квартиры).
Конституция РФ (ст. 36) особо выделила право частной собственности на землю, придав ему статус одного из основных конституционных прав граждан и их объединений. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, сдавать в залог или аренду, распоряжаться и пользоваться им иным образом, но при условии, что владение, пользование и распоряжение землей не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник земельного участка, отнесенного законом к землям сельскохозяйственного и иного целевого назначения, может осуществлять права владения и пользования своим участком только в соответствии с его назначением, но распоряжаться им он может свободно (ст. 36, ч.ч. 2 и 3, Конституции РФ).
В Законе об ипотеке земельные участки как предмет залога разделены на две противоположные и неравнозначные по составу категории:
1) земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки (ст.62);
2) земельные участки, не подлежащие ипотеке (ст.63).
В первую группу в соответствии с п. 1 ст. 62 указанного Закона входят:
а) находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;
б) приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;
в) земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).
В состав земельных участков, не подлежащих ипотеке, ст. 63 того же Закона отнесла:
1) на земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
2) на сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;
3) на полевые земельные участки личных подсобных хозяйств.
Существует ряд вопросов, которые могут возникнуть в связи с ипотекой земельного участка – это вопрос о судьбе находящихся или возводимых построек на участке земли, находящемся в ипотеке.
Когда договором об ипотеке не установлено иное, при залоге участка право залога на находящиеся или строящиеся на нем здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. Если в договоре нет условия, что находящееся или строящееся на участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, должно быть заложено тому же залогодержателю, залогодатель в случае обращения взыскания на земельный участок при неисполнении обеспеченного ипотекой обязательства сохраняет право на это здание или сооружение, а также получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения по назначению. Условия пользования ею устанавливаются по соглашению между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – судом (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке) [10.С.54].
Поскольку залогодатель участка имеет право без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на таком участке, на которые согласно п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке право залога не распространяется, то он может отчуждать их другому (третьему) лицу, и если нет соглашения с залогодержателем об ином, это лицо приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 64 Закона об ипотеке). Когда же принадлежащее залогодателю находящееся или строящееся на участке здание или сооружение заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться им, условия и последствия перехода прав на него к другим лицам определяются правилами гл. VI Закона об ипотеке (п. 3 той же ст.).
На ряд причин, влекущих ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой, он, безусловно, должен иметь возможность адекватно реагировать, чтобы защитить свои права. Но при этом ему надлежит оставаться в рамках существующих правил. Поэтому взаимоотношения сторон при ипотеке земельных участков должны быть определены в договоре об ипотеке с особой тщательностью, чтобы в последующем избежать возможных споров и обращения в суд для их разрешения.
Следует рассмотреть вопрос об оценке заложенного земельного участка и проблемы, возникающие при обращении взыскания на него. По общему правилу не допускается установление в договоре оценки участка ниже его нормативной цены.
При решении практических вопросов землепользования в Российской Федерации применяется показатель, именуемый «нормативная цена земли». Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (абз. 1 ст. 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю»).
Нормативная цена земли служит базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов.
Оценка стоимости заложенного земельного участка – существенное условие договора об ипотеке. К договору также обязательно приложение – копия плана участка, полученная в комитете по земельным ресурсам и землеустройству (абз. 2 ст. 67 Закона об ипотеке).
Теперь несколько слов о некоторых особенностях обращения взыскания и реализации заложенных участков, которые обозначены в ст. 68 Закона об ипотеке. Но в ней изложены только особенности обращения взыскания на земельные участки и их реализации, поэтому нормы, содержащиеся в ней, необходимо применять в совокупности с правилами гл. IX Закона об ипотеке «Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке» [17].
Приобретатель земельного участка, так же как и залогодатель, должен руководствоваться требованиями о его разрешенном использовании, т.е. в соответствии с целями, для которых данный участок предназначен. Одновременно он также не вправе, например, ограничить проезд (проход) по участку, техническое обслуживание или ремонт зданий (сооружений) и другие существующие условия использования данного земельного участка.
Если ввиду изменившихся обстоятельств лицу, которое приобрело заложенный земельный участок, потребуется изменить назначение участка, то сделать это оно может только в случаях, предусмотренных действующим земельным законодательством, и по правилам, содержащихся в нем (п. 1 ст. 68 Закона об ипотеке).
Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки. Эта норма п. 2 той же ст. напоминает, что регулирование сделок с землей, находящейся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранного и иного специального законодательства. В том случае, когда земельное или иное законодательство устанавливает другой порядок перехода права собственности на землю, нежели гражданское законодательство, а также когда предусматриваются ограничения для совершения сделок (например, запрещение передачи в частную собственность тех или иных земель и др.), действуют специальные нормы, а не общие нормы гражданского законодательства.
2.2 Ипотека предприятий, зданий и сооружений
Для начала нужно определиться с объектами ипотеки.
1) Предприятие.
В законодательстве термин "предприятие" имеет двоякое значение: во-первых, обозначает юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, во-вторых – имущественный комплекс, т.е. объект гражданского права. Соответственно, к ипотеке применимо последнее из них.
Предприятие – это имущественный комплекс, представляющий собой непотребляемую совокупную недвижимую вещь, образующую технологически единое целое, замкнутый производственный цикл (при этом отдельные составляющие предприятия, в том числе недвижимые вещи, могут иногда находиться вне места расположения основной массы имущества, образующего предприятие – в других регистрационных округах, однако они не имеют самостоятельного хозяйственного значения, будучи призванными функционально обеспечивать работу предприятия в целом). Иные сочетания (комплекс) вещей, не обладающие указанными свойствами, нельзя назвать предприятием как имущественным комплексом.
Предприятие как имущественный комплекс является юридически сложной конструкцией, включающей в себя различные виды объектов гражданских прав, и, прежде всего, вещи. В случае с предприятием как имущественным комплексом дело обстоит иначе: как таковой конструктивной связи конкретного объекта недвижимости с предприятием в целом не существует (любое здание может самостоятельно существовать как физическая вещь сообразно своему назначению и при этом выступать самостоятельным объектом гражданских прав). Но, будучи включенным в состав предприятия как имущественного комплекса, такой объект выступает как составная часть предприятия в силу юридического закрепления и связан с предприятием в силу его целей.