Кроме существенных условий договора купли-продажи объекта недвижимости в договоре могут (должны быть) указаны иные важные условия, конкретизирующие определенные права и обязанности стороны (сторон) по договору.
Так, в договоре может быть указано: право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права; ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.
В случае несоблюдения простой письменной формы договора купли-продажи стороны не имеют права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания [81].
Пример. Г. и К. заключили 15 мая 1997 г. договор купли-продажи квартиры, по которому Г. продала, а К. купила трехкомнатную квартиру в г. Москве. Данный договор нотариально удостоверен и 10 июня 1997 г. зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы.
Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения.
Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 28 декабря 1999 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда от 26 мая 2000 г. и президиумом Московского городского суда от 24 мая 2001 г.) иск был удовлетворен.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 21 августа 2001 г. протест в порядке надзора заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений в связи с неправильным применением судебными инстанциями норм материального права оставила без удовлетворения.
Президиум Верховного Суда РФ 27 марта 2002 г. аналогичный протест заместителя Генерального прокурора РФ оставил без удовлетворения, указав следующее.
Как видно из содержания нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры от 15 мая 1997 г., передача денег продавцу за покупаемую квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день.
Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег за нее должно быть выполнено после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В самом договоре не оговорены форма и порядок расчетов за квартиру.
При таком положении Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ вопреки доводам протеста обоснованно сослалась на положения подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
В соответствии с требованиями приведенных правовых норм К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег за квартиру, однако она это не сделала.
Что касается показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств в подтверждение сделки и ее условий недопустима.
Выписка из банковского счета о снятии ответчицей денег в сумме 20 тыс. долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствует лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.
При указанных обстоятельствах нельзя согласиться с доводами протеста о том, что по делу были неправильно определены юридически значимые обстоятельства и допущена ошибка в применении норм материального права.
Президиум Верховного Суда РФ решение Лефортовского районного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, постановление президиума Московского городского суда и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ оставил без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ - без удовлетворения.
В качестве части предварительного или основного договора соглашением сторон может быть предусмотрено отменительное или отлагательное условие. Некоторые авторы указывают на то, что "условие, которое подразумевает закон, не должно зависеть от сторон, совершающих сделку" [50]. Такое указание носит явно ограничительный характер, исключая из правового поля значительную часть распространенных договорных условий. Между тем, поскольку в ст. 157 ГК РФ нет запрета на корреляцию условия с действиями сторон, а в частном праве все прямо не запрещенное разрешено, то нет оснований исключать эти отношения из сферы регулирования ст. 157 ГК РФ. Так, приобретение недвижимости может быть обусловлено продажей одним из участников сделки иного имущества по указанной в соглашении цене (отлагательное условие).
Учитывая высокую стоимость недвижимого имущества, для большинства юридических лиц при проведении сделок по купле-продаже недвижимости следует обратить внимание на соблюдение правил об одобрении крупных сделок, установленных ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. от 18 декабря 2006 г.) и гл. X Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (с изм. от 27 июля 2006 г.).
Другим важным положением гражданского законодательства является указание на то, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, на что указывает пункт 1 статьи 555 ГК РФ.
Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться пункт 3 статьи 424 ГК РФ, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.
В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 8 сентября 2003 года по делу N А19-12431/01-26-21-39-Ф02-2428/03-С1 было сказано, что "согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющему порядок гражданско-правовых отношений, цена на недвижимое имущество не может быть определена по аналогии. При определении цены на жилье должны учитываться индивидуальные признаки".
Дополнительную особенность предмета договора составляет целевой характер жилого помещения. На момент продажи помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и в этом своем качестве отвечающим установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям.
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (статья 558 ГК РФ) и договор продажи предприятия (статья 560 ГК РФ). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (основание - пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя, но не для третьих лиц. Именно с момента заключения договора и до момента государственной регистрации покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости.
Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Статья 553 ГК РФ регламентирует права на недвижимость при продаже земельного участка.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.
Собственник земельного участка может продать земельный участок, на котором осталась иная недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности.
Статья предоставляет право продавцу - собственнику здания, сооружения, иной недвижимости право пользования только той частью земельного участка, на которой расположена указанная недвижимость. При этом право, на основании которого продавец будет пользоваться соответствующей частью проданного участка, определяется в договоре продажи земельного участка. Такими правами могут быть и право аренды, и право безвозмездного срочного пользования. В этом случае между собственником земельного участка - покупателем и собственником расположенной на данном участке недвижимости - продавцом должен быть заключен соответствующий договор в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (т.н. сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.