Статья 46 ЖК РСФСР устанавливает следующие правила:
1. если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения. это помещение подлежит передаче в его пользование;
2. освободившееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, в первую очередь тем из них, кто по установленным основаниям признаются нуждающимся в улучшении жилищных условий;
3. при отсутствии нуждающихся право на получение освободившегося жилого помещения имеют другие проживающие в этой квартире граждане, если занимаемая ими жилая площадь менее установленной общей нормы на одного человека или они не обеспечены полагающейся им дополнительной жилой площадью;
4. только в случае, когда среди нанимателей нет граждан, освободившееся жилое помещение заселяется в общем порядке.
В судебной практике возник ряд вопросов относительно правил ч.2 ст.46 ЖК РСФСР. Некоторые из них разъяснены постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.[54]
1. При решении вопроса о передаче в пользование освободившегося в квартире изолированного жилого помещения другому проживающему в этой квартире нанимателю суды должны исходить из положений жилищных кодексов. Если освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в квартире нанимателей, это не лишает других нанимателей права оспорить в судебном порядке выдачу ордера и требовать предоставления этого помещения им. Очевидно, что, решая спор между нанимателями, суд должен учитывать конкретное обстоятельства, которые лежат в основе требования одной и другой стороны и заслуживают внимания.
2. Не могут быть удовлетворены требования граждан о передаче им жилого помещения, если они преднамеренно ухудшили до этого свои жилищные условия, например, путем обмена или раздела жилых помещений. Представляется, что это указание Пленума имеет ввиду умысел нанимателя приобрести таким путем право на получение жилого помещения.
3. Правила ст. 46 ЖК РСФСР не применяются в отношении жилых помещений служебного характера.
При несоблюдении требуемой законом письменной формы сделка, как правило влечет предусмотренный ею правовой результат. Санкция закона за такое нарушение состоит лишь в том, что в случае спора стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие совершение сделки. Представление других доказательств, например, письменных, в подтверждение сделки допускаются. Следовательно, если стороны нарушили требования о заключении договора жилищного найма в письменной форме, то договор является действительным лишь с теми правовыми последствиями, которые предусмотрены в гражданском законодательстве для сделок при несоблюдении простой письменной формы. Если стороны нарушили содержащиеся в жилищном кодексе правило о регистрации договора жилищного найма в исполкоме, этот договор не может быть признан недействительным, если он был заключен на помещение, не отвечающее установленной норме жилой площади[55].
Законодательством регламентирован тот факт, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ). Наймодатель обязан передавать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, и осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение (ст.676 ГК РФ). Далее регламентируется тот немаловажный факт, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ). Кроме того, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение (ст.678 ГК РФ).
Несколько иные аспекты имеет договор аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ). Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимое от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст.609 ГК РФ). Договор аренды заключается на срок. определенный договором, а, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).
Особое значение придается правовой регламентации аренды отдельных видов недвижимого имущества. Так, в ст.650 ГК РФ говориться о том, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и использование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Этот договор также составляется в письменной форме (п.1 ст.651 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года (п.2 ст.651 ГК РФ).
Особое внимание надо обратить на ст.652 ГК о праве на земельный участок при аренде находящийся на нем здания или сооружения. Так, с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка (п.2 ст.652 ГК РФ).
Почти такие же положения регламентированы в §5 ГК РФ об аренде предприятий. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду (п.1 ст.657 ГК РФ). Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту (ст.659 ГК РФ). К договору аренды предприятия применяются правила о последствиях недействительных сделок, об изменении и расторжении договора, если это не нарушает существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст.663 ГК РФ).
Осуществление залогового права на недвижимость в России может сталкиваться с рядом проблем. Коренным условием решения этой проблемы являются реализация частной собственности на землю с введением регистрационного порядка ее оборота. Собственность на землю и залог недвижимости — это весьма сложный и очень объемный правовой институт, включающий в себя целую систему норм как материального, так и процессуального права. При оформлении ипотечной системы в России должны, конечно же, быть учтены современные тенденции развития ипотечных систем, определяемых законодательством, судебной и договорной практикой.
Помимо законодательства, регулирующего оборот и залог недвижимого имущества, российская ипотечная система остро нуждается в законодательстве, предусматривающем специфические формы принудительной реализации залоговых прав на недвижимое имущество. Принципиальное значение при создании ипотечной системы будут играть:
1) единообразная трактовка во всех нормативных актах термина недвижимое имущество;
2) устранение различий между правовыми режимами недвижимого имущества, принадлежащего различным субъектам права: физическим и юридическим лицам;
3) допущение по соответствующим основаниям принудительной продажи и обращения взыскания на недвижимое имущество во всех случаях независимо от статуса, социального или имущественного положения собственника залогодержателя и приобретателя земельного участка.
В России аппараты регистрации оборота недвижимости мог бы быть создан на базе проектно-инвентаризационных бюро. Следует, однако, иметь в виду, какая бы организация не осуществляла регистрацию оборота недвижимости, на ее создание или расширение потребуется значительные материальные затраты, а так же потребуется некоторое время на то, чтобы перепрофилировать или заново обучить специалистов для этой организации. Регистрационная система оборота недвижимого имущества должна быть, во-первых, единой для всей России, во-вторых, должна быть закреплена законом.
Для успешного формирования цивилизованного рынка жилья и недвижимости необходимо поделать большую работу. Основными вопросами, которые надо решить, являются: дальнейшее развитие нормативно-правовой базы, осуществление лицензирование организаций, работающих на рынке недвижимости, развитие института оценщиков, формирование единого банка данных по городу Москве.
Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Очень трудно создавать необходимый пакет документов за столь короткое время. В других странах эти законы создавались десятилетиями и далее веками. Сегодня ключевые препятствия к развитию рынка недвижимости заключается уже не в отсутствии конституционных или в принципиальных законодательных положений, а в несформированности подзаконных норм, правил и процедур. Например, регулирование рынка недвижимости в Москве осуществляется в основном на уровне города. С одной стороны, это положительный момент, так как при принятии актов учитывает специфика московской торговли недвижимостью. С другой стороны, многие документы противоречат законам, многие нормы неясны по содержанию и допускают возможность разного толкования.
Вторым важным фактором, необходимым для нормальной торговли недвижимостью, является правовое просвещение граждан и юридических лиц в этой сфере. Большинство криминальных сделок купли-продажи происходит не только из-за ловкости мошенников, сколько из-за элементарного незнания гражданами своих прав и порядка заключения сделок. В средствах массовой информации редко встречаются разъяснения механизма купли-продажи, лишь перечисляются «страшные» случаи криминальных сделок и звучат призывы быть менее доверчивыми.