Суд, удовлетворяя требования истцов, в решении от 22.09.99 указал, что считает необоснованными доводы ответчика со ссылкой на ст. 254 ГК РСФСР о том, что право общей долевой собственности Б. на спорную квартиру прекратилось смертью Б., поскольку ст. 254 ГК РСФСР, предусматривающая прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца, в случае смерти покупателя при жизни продавца не должна применяться к отношениям, возникшим в октябре 1996 года в связи со смертью покупателя Б., т.к. согласно ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ», ст. 5, она применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после 01.03.96, то есть после введения в действие части второй ГК РФ.
Прекращение пожизненного содержания с иждивением предусмотрено лишь в случае смерти получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).
Согласно ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника, а по договору пожизненного содержания с иждивением обязательства по содержанию, основанные на договоре купли-продажи квартиры, не связаны неразрывно с личностью покупателя.
Решение суда вступило в законную силу 04.10.99 и в кассационном порядке не обжаловалось.
В заключение следует отметить, что институты пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением имеют важное гражданско-правовое значение и способствуют полной реализации гражданами своего права собственности.
2. Права и обязанности сторон по договору пожизненного содержания с иждивенцем
В ныне действующем гражданском законодательстве договор пожизненного содержания с иждивением сконструирован как реальный. Следовательно, получатель ренты не несет никаких обязанностей, обладая только правами. Договор пожизненного содержания с иждивенцем входит в особую категорию договоров, выделенных п. 3 ст. 433 ПС РФ, то есть, не принадлежит ни к реальным, ни к консенсуальным договорам, а считается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно, этот договор является взаимным договором, в котором обе стороны как обладают правами, так и несут обязанности. Таким образом, получатель ренты наряду с ее плательщиком будет рассмотрен не только как обладатель прав, но и носитель обязанностей.
Итак, в п. 1 ст. 602 ГК РФ основная обязанность плательщика ренты сформулирована достаточно широко - как предоставление содержания с иждивением. Указанная обязанность может включать обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Кроме того, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Этот перечень является примерным и должен конкретизироваться в договоре. Законодатель передал на согласование сторон в зависимости от обстоятельств конкретизировать в договоре обязанности плательщика. Стороны вправе договориться о включении в договор иных условий или, наоборот, некоторые условия, указанные в законе, исключить.
Одним из наиболее важных для сторон договора пожизненного содержания с иждивением является решение вопроса о том, лежит ли на плательщике обязанность по удовлетворению потребности получателя ренты в жилище. Из содержания п. 1 ст. 602 ГК РФ следует, что удовлетворение потребности в жилище является одной из составных частей всего объема содержания. Это означает, что указанная обязанность плательщика может содержаться в договоре независимо от того, какое недвижимое имущество передается в обеспечение пожизненного содержания, то есть не только в договоре по поводу жилого помещения.
При передаче в обеспечение пожизненного содержания жилого помещения возможны несколько вариантов урегулирования взаимоотношений между сторонами. Вариант первый: в жилом помещении, переданном по договору, проживает получатель (получатели) ренты(бывший собственник или третье лицо, либо бывший собственник и третье лицо). Вариант второй: в жилом помещении проживают и получатель, и плательщик ренты. Вариант третий: при множественности лиц на стороне получателя ренты возможно, что право пользования жилым помещением предоставляется одному лицу, а содержание, например, в форме обеспечения потребностей в питании и одежде, другому. И, наконец, вариант четвертый: плательщик ренты не несет обязанности по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье.
Последний вариант маловероятен, поскольку, как правило, получатель ренты не имеет иного жилого помещения для удовлетворения своих потребностей в жилище, в результате чего проживание в жилом помещении, переданном взамен предоставления содержания, является для него жизненно важным условием договора.
Если по соглашению между сторонами получатель ренты имеет право на удовлетворение потребности в жилище, то в договоре необходимо конкретизировать, в каком помещении он будет проживать - в передаваемом по договору или ином.
Гражданский кодекс РФ не содержит никаких ограничений на предоставление иного жилого помещения, принадлежащего плательщику ренты. Не оговаривается и правовой режим жилого помещения, предоставляемого получателю ренты для проживания. Таким образом, жилое помещение может принадлежать плательщику ренты на любом законном основании - на праве собственности, по договору найма жилого помещения, в том числе и социального, либо на праве аренды (для юридических лиц). Путем предоставления иного жилого помещения решается и вопрос об удовлетворении потребности получателя ренты в жилье при передаче в обеспечение содержания с иждивением недвижимости, не относящейся в жилым помещениям.
Итак, в договоре пожизненного содержания с иждивением должно быть сказано не только о том, имеется или отсутствует у получателя ренты право на удовлетворение потребности в жилище, но и о том, как именно будет исполняться эта обязанность плательщиком ренты.
На сегодняшний день ситуация, при которой потребность получателя ренты в жилище удовлетворяется путем предоставления иного жилища, маловероятна. Значительное число договоров пожизненного содержания с иждивением заключается по поводу жилых помещений, и одним из существенных условий договора является сохранение права проживания в жилом помещении, переданном под выплату содержания.
Наличие в договоре формулировки "плательщик удовлетворяет потребность получателя ренты в жилище" означает, что при невозможности предоставить право пользования жилым помещением, указанным в договоре, плательщик обязан предоставить получателю ренты право пользоваться другим жилым помещением. Включение такого условия в договор слишком обременительно для плательщика ренты, так как в силу различных причин и длительного характера правоотношения обстоятельства могут изменяться. Исходя из этого, стороны вправе в договоре предусмотреть основания прекращения обязанности плательщика ренты по удовлетворению потребности в жилище, а также возможность в зависимости от этого согласовать объем содержания, предоставляемого в дальнейшем.
Право пользования жилым помещением может быть прекращено и по инициативе получателя ренты, например, при помещении его в стационарное учреждение органов социальной защиты населения. Поскольку лица, находящиеся в данных учреждениях, находятся на полном обеспечении, изменяется содержание обязанности плательщика по предоставлению содержания получателю ренты. В этом случае стороны с учетом конкретных обстоятельств должны пересмотреть объем предоставляемого плательщиком ренты содержания.
Новеллой явились нормы нового Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 34 ЖК РФ, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (не вызывает сомнений, что речь в данном случае идет о получателе ренты), пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. В упомянутой ст. 33 речь идет о пользовании жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Применив ее к рассматриваемому договору, мы приходим следующему выводу. Получатель ренты, которому по договору пожизненного содержания с иждивением предоставлено право пользования жилым помещением на протяжении его жизни, пользуется этим жилым помещением наравне с его собственником, то есть имеет равные с ним права и несет равные с ним обязанности. Полагаем, в договоре пожизненного содержания с иждивением возможно ограничение определенным сроком права пользования конкретным жилым помещением в зависимости от наличия либо отсутствия потребности получателя ренты в жилище. Если в договоре установлен срок пользования жилым помещением, по истечении такового право пользования у плательщика ренты прекращается.
Согласно п. 2. ст. 33 ЖК РФ, дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, несет солидарную с его собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением. Однако эта норма диспозитивная, позволяющая установить иное соглашением между плательщиком и получателем ренты.
П. 3 ст. 33 ЖК РФ предусматривает право получателя ренты, проживающего в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением.