В связи с этим при определении выкупной цены жилого помещения по рыночной стоимости следует учитывать и стоимость его доли в праве на земельный участок.
По соглашению с собственником ему может быть предоставлено - взамен изымаемого - другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Однако это не освобождает орган государственной власти или местного самоуправления от обязанности возместить собственнику все остальные убытки, предусмотренные ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Если предоставленное жилое помещение требует ремонта (и стороны с этим согласились), собственник имеет право на возмещение соответствующих затрат. Данное обстоятельство должно быть отражено в соглашении. То же касается выплаты разницы между стоимостью предоставленного и выкупной ценой изъятого помещения. Стороны соглашения могут установить любые иные условия предоставления другого жилья.
Правительством РФ принято Постановление от 28.01.2006 №47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (разд. III Положения).
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются: федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ; органом местного самоуправления для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Комиссия проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и принимает решение:
· о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
· о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
· о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.
Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.
В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, указанное решение должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленного отселения граждан.
Орган местного самоуправления в определенный срок, а если жилой дом (жилое помещение) признан непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, - не позднее дня, следующего за датой поступления решения комиссии, определяет меры по обеспечению жильем граждан, проживающих в этом доме (жилом помещении). Причем во втором случае такое решение должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственника) о необходимости немедленного отселения граждан.
Орган, принявший решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, обязан предъявить его собственникам требование о сносе или реконструкции в разумный срок.
В случае, если собственники нарушают установленный срок, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд; соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение, за исключением принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32. Иными словами, изъятие происходит без предварительного уведомления собственника.
Эти обстоятельства не освобождают органы местного самоуправления от государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения.
Следует заметить, что нанимателю по договору социального найма предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, если его жилье признано непригодным для проживания. Основанием непригодности является ветхое, аварийное состояние, а также вредное воздействие факторов среды обитания.
Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений осуществляется только в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Остальные основания непригодности для проживания на собственников не распространяются.
Пункты 11 и 12 статьи 32 ЖК РФ относятся к случаям, когда в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории.
При этом орган, принявший решение о сносе или реконструкции, как и во всех других случаях признания дома аварийным, обязан предъявить собственникам многоквартирного дома требование о его сносе или реконструкции. Однако срок, устанавливаемый для осуществления указанных действий, в этом случае не может составлять менее шести месяцев.
Последствия нарушения собственниками установленного срока аналогичны рассматриваемым выше.
До истечения установленного срока осуществить изъятие земельного участка либо жилых помещений в аварийном доме можно только с согласия собственников.
Составьте исковое заявление в суд о выселении гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено.
Исковое заявление о выселении
18 сентября 2006г. между мной и Ивановым Владимиром Викторовичем был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 44 кв.м, состоящей из 2 (двух) комнат жилой площадью 35 кв.м., расположенной по адресу: г.Кемерово, ул. Д.-Бедного, 13-8.
Указанная квартира принадлежала гр. Иванову Владимиру Викторовичу на праве собственности, что подтверждалось договором купли-продажи, удостоверенного "26" мая 1998г. государственным нотариусом Первой Кемеровской государственной нотариальной конторы М.В. Баталовой, лицензия № 002537, реестр 4-1619, зарегистрированного в администрации города Кемерово "05" июня 1998г. серия «ж» № 44837.
В квартиру я переехала в ноябре 2006г. Однако, когда я обратилась в районное эксплуатационное управление № 5 по вопросу прописки, мне стало известно, что в квартире числится прописанным ответчик - бывший владелец квартиры Иванов Владимир Викторович до сего времени не выписанный, в связи с чем меня не могут прописать в приобретенную квартиру. Ответчик в данное время проживает по адресу: г.Кемерово, пр-т Ленина, 98-114.
На мое предложение выписаться из квартиры добровольно ответил отказом.
Таким образом, являясь собственником квартиры, я не могу реализовать свое право на владение и распоряжение своей собственностью из-за невыписки ответчика.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 91 ЖК РФ
Прошу:
устранить нарушение моего права собственника и препятствие к осуществлению права пользования и распоряжения квартирой жилой площадью 35 кв.м, расположенной по адресу: г.Кемерово, ул. Д.-Бедного 13-8, выселив ответчика Иванова Владимира Викторовича.
Приложение:
1. Копия договора купли-продажи квартиры от 18.09.2006;
2. Справка районного эксплуатационного управления №17-206 от 12.12.2006 г.;
3. Копия искового заявления;
4. Квитанция об уплате государственной пошлины.
Нормативно-правовые акты
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 06.12.2007) // Российская газета", №№ 238-239, 08.12.1994;
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 06.12.2007) // Российская газета", №№ 23-27, 06.02.1996;
3. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 18.10.2007) // Российская газета", №1, 12.01.2005;
4. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 18.11.2007) // Российская газета", №№ 211-212, 30.10.2001;
5. Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (ред. от 09.05.2005) (принят ГД ФС РФ 12.03.1999) // Российская газета, №№ 64-65, 06.04.1999;
6. Постановление Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации";
7. Постановление Президиума ВАС РФ N 2780/05 от 15.06.2005, ФАС ЗСО от 24.11.2005 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9).
Специальная литература
8. Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. - 2006, №8. - С. 3-8;
9. Жилое-нежилое, или как перевести жилое помещение в нежилое // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006. - №7. – С. 87-96.
[1]Вестник Мэрии Москвы. 1995. N 23.