Анализ гражданского законодательства РФ, а также иных источников права позволяет увидеть, что наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,- правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК).
Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.
Договор постоянной ренты. Постоянная рента представляет собой разновидность ренты, обладает определенными особенностями и главным образом тем, что она бессрочна. Бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты, является главным признаком постоянной ренты. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя [34; 12].
Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (п.1 ст. 589 ГК РФ) [5; 220]. Граждане - получатели постоянной ренты могут быть любого возраста и трудоспособности. Гражданин должен быть дееспособным. Договор ренты, в котором получатели ренты - малолетние, недееспособные либо ограниченно дееспособные граждане, заключается их законными представителями, опекунами, попечителями (ст. 28-35 ГК РФ). Чаще всего получатели постоянной ренты сами являлись собственниками того имущества, которое было отчуждено под выплату ренты. Но постоянная рента может быть установлена в пользу граждан и другими лицами. В этом случае перед нами договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия [31; 157].
Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие организации, если только это не противоречит, во-первых, целям и задачам, закрепленным в их учредительных документах (т.е. специальной правоспособности), во-вторых, если это не противоречит Закону о некоммерческих организациях [13]. Избирательный подход к отбору юридических лиц - получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты. Больше всего этим целям соответствует деятельность фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе (ст. 118 ГК РФ). В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций (ст. 3 Закона о банках) [37]. Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или существующие до момента достижения определенных целей, закрепленных в учредительных документах, не могут быть получателями постоянной ренты, так как они не могут вступать в бессрочные отношения, а бессрочность, как было нами показано, является одним из главных признаков постоянной ренты. Такие некоммерческие организации как учреждения, по общему правилу, не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон (п.1 ст.289 ГК РФ) запрещает им отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных им по смете. Но те же учреждения могут быть получателями постоянной ренты в случаях, когда они будут отчуждать под выплату ренты то имущество, которое они приобрели за счет разрешенной им приносящей доход деятельности и которым они вправе самостоятельно распоряжаться (п.2 ст.298 ГК РФ) [34; 11]. Что же касается юридических лиц - коммерческих организаций, их участие в постоянной ренте в качестве получателя ренты исключено. Если в договоре постоянной ренты юридическое лицо - коммерческая организация указано как получатель ренты, налицо сделка, не соответствующая требованиям закона, и она может быть признана недействительной в соответствии со ст. 168 ГК РФ, а при определенных условиях - в соответствии со ст. 169 ГК РФ [48; 182]. Данное ограничение объясняется и экономической сущностью ренты: рента как экономическое явление всегда представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью [52; 1119].
Другим признаком договора постоянной ренты является возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, то есть субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться. Права получателя постоянной ренты могут быть переданы гражданам, а также некоммерческим организациям, имеющим право быть получателями постоянной ренты. Однако из этого общего правила есть целый ряд исключений:
не могут передаваться права тем некоммерческим организациям, которым запрещено быть получателем ренты;
к гражданам, которые не могут быть наследниками (ни по закону, ни по завещанию), не переходит и право получения ренты, но оно может быть передано при жизни получателем ренты;
если правопреемником некоммерческой организации стола коммерческая организация, права получателя ренты к ней не переходят [48; 183].
Но при любых обстоятельствах запреты не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому невозможно одновременно согласовать в договоре условие о запрете гражданину передавать права получателя постоянной ренты и условие о том, что эти права не могут перейти к другим лицам в порядке наследования. Если подобное допустить, то постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты окажется связанным лишь на период жизни гражданина - получателя постоянной ренты.
Законом допускается передача права на получение ренты другим лицом и путем уступки требования, хотя договором может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласования данного вопроса с плательщиком ренты. Представляется, что по смыслу закона получатель ренты не может переуступить свои права по договору, заключенному в его пользу другим лицом, без согласия данного лица.
Следует учесть, что права первоначального получателя ренты переходят к новому получателю ренты в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права получателя ренты. При этом в договор ренты нужно вносить изменения (так как меняется одна из сторон) с соблюдением тех же правил, что действуют при заключении договора.
В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона (см. ст. 586, 593 ГК РФ).
Предметомдоговора постоянной ренты является: во-первых, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а во-вторых - сама рента, которая выплачивается ее получателю. Применительно к имуществу закон не устанавливает никаких ограничений, хотя на практике данный вид ренты чаще всего обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости. Преимущественной формой рентных платежей являются выплачиваемые получателю ренты денежные суммы. Однако договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денежных сумм и предоставление содержания в натуре.