Гражданский кодекс РФ (ст.164) предусматривает принятие специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который должен определить случаи и порядок осуществления государственной регистрации.
В настоящее время оформление и регистрацию документов о правах на земельные участки и прочую связанную с ними недвижимость осуществляет Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы.
Правила предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены указом Президента РФ от 27.08.96 №1270.
Анализ ГК РФ позволяет определить случаи, когда государственная регистрация является обязательным условием заключения договоров. К таким случаям относятся:
- договор об ипотеке (п.3 ст.339 ГК РФ);
- договор об уступке требований или о переводе долга по сделкам, требующим государственной регистрации (п.2 ст.389 ГК РФ);
- договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ);
- договор продажи предприятия (п.3 ст.574 ГК РФ);
- договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК РФ);
- договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п.2 ст. 609 ГК РФ);
- договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок более одного года (п.2 ст.651 ГК РФ);
- договор аренды предприятий (п.2 ст.658 ГК РФ).
В этой связи следует отличать государственную регистрацию договора от государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, договор о продаже недвижимости (ст. 549 ГК РФ), за исключением некоторых случаев, не требует государственной регистрации. В этом случае государственной регистрации требует переход прав собственности на соответствующее недвижимое имущество (ст.551 ГК РФ). Это положение распространяется также на договор доверительного управления имуществом (п.2 ст.1017 ГК РФ). Следовательно, такие договоры признаются заключенными и вступают в силу с момента придания им надлежащей формы.
Значение государственной регистрации права служит основанием для изменения отношений покупателя и продавца недвижимости с третьими лицами, когда стороны исполнили свои обязанности по договору ранее, чем произведена регистрация.
Требование о государственной регистрации может быть установлено не только в отношении договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Законом может быть установлена обязательная государственная регистрация сделок с движимым имуществом определённого вида (п.2 ст.164 ГК РФ), которое представляет собой повышенный общественно-экономический интерес и нуждается в установлении особого правового режима.
В обязательном порядке должны пройти регистрацию о полной уступке всех имущественных прав на зарегистрированную программу ЭВМ или базу данных. Регистрирующим органом является Российское агентство по охране по правовой охране программ для ЭВМ, баз данных и технологий интегральных микросхем.
Государственной регистрации подлежат также учредительные договоры о создании юридических лиц (ст.52 ГК РФ).
Требования законодателя о необходимости осуществить государственную регистрацию отдельных договоров является обязательным. Отступление от этого правила почти всегда влечёт признание договора незаключенным. Так, особое правило установлено в отношении регистрации договора торговой концессии (ст. 1028 ГК РФ). Данная норма устанавливает изъятие из п.3 ст.433 ГК РФ, так как необходимость государственной регистрации договора коммерческой концессии не влияет на его действительность во взаимоотношениях между правообладателем и пользователем, которых он связывает с момента подписания. Однако для третьих лиц он приобретает силу лишь с момента государственной регистрации. Для коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, установлена дополнительная регистрация в федеральном органе исполнительной власти в области патентов и патентного знаков.
Другим исключением является п.5 ст.13 ФЗ РФ "О правовой охране программ для электронных вычислительных машин и баз данных", который определяет, что договоры о передаче имущественных прав на программу ЭВМ или базу данных могут быть зарегистрированы в Агентстве по соглашению сторон. Таким образом, соглашение о государственной регистрации носит диспозитивный характер. Государственная регистрация договора будет иметь правообразующие значение, если стороны или хотя бы одна сторона сочтут необходимым заключить договор.
Таким образом, можно заключить, что по общему правилу п.3 ст.433 ГК РФ по договору, требующему государственно регистрации, у сторон возникают взаимные права и обязанности с момента регистрации такой регистрации. При этом стороны вправе установить, что условия заключенного между ними договора применяются и к отношениям, возникшим до заключения договора (п.2 ст.425 ГК РФ).
Однако необходимо учитывать, что, подписывая договор, стороны выражают другу своё желание установить определенное правоотношение, принять на себя взаимные права и обязанности, то есть они добровольно, по своей инициативе связывают себя достигнутым соглашением. Поэтому в целях защиты прав добросовестной стороны от возможных недобросовестных действий её контрагента ГК РФ (ст.165) предусматривает, что если сделка совершена в надлежащей форме, но при этом одна из сторон уклоняется от её государственной регистрации, то добросовестная сторона вправе обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации сделки и возмещении убытков, вызванных задержкой в совершении регистрации. В этом случае суд в праве принять решение о регистрации сделки и она регистрируется в соответствии с решением суда.
Сделка будет считаться заключенной с момента её регистрации соответствующим органом. Правила п.3 и 4 ст. 165 ГК РФ полностью распространяются на договоры, так как в них речь идёт о дву- и многосторонних сделках. Вместе с этим необходимо подчеркнуть, что несмотря на согласованную волю сторон заключить договор, требующий государственной регистрации, он помимо их регистрации не вступить в силу, если регистрирующий орган откажет сторонам в регистрации. Но такой отказ должен быть основан на законе. В противном случае стороны вправе требовать по суду обязать соответствующий государственный орган осуществить регистрацию.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Договорная дисциплина непосредственно связана с правовыми категориями "законность" и "правопорядок". Как и законность, договорная дисциплина представляет собой объективно необходимый правовой режим осуществления социальных отношений.
Порядок заключения договоров по схеме оферта-акцепт в самом общем виде закреплён в ст.432-449 ГК РФ.
Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путём проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.
В случаях, указанных в ГК РФ или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путём проведения торгов.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.
Выигравшим торги на аукционе признаётся лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Аукцион или конкура, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.
В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.
В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашённые для этой цели.
Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случая сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
В случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.
Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов сделавший извещение вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесённый ими реальный ущерб.
Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашённым им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.