При необхідності інвестор може отримати кредит від банку, як правило, також афілійованого із забудовником, для фінансування інвестиції - реалізаційної вартості майбутньої квартири. Згідно Закону "Про іпотечне кредитування" такий кредит забезпечуватиметься іпотекою майнових прав інвестора за інвестиційним договором з фондом будівництва житла. Саме з цією метою застосована концепція іпотеки майнових прав на нерухомість, яка будується.
Подібна фінансова модель дозволяє забудовникові фінансувати будівництво за рахунок дешевого ресурсу інвесторів, які по суті несуть всі фінансові ризики, які можуть виникнути в процесі будівництва. Ця модель має певні ознаки фінансової піраміди, коли фінансування бізнесу забудовника фактично авансується інвесторами, які діють за власний рахунок і на власний ризик. При цьому слід мати на увазі, що сурогатні іпотечні кредити під забезпечення майнових прав мають сенс лише у разі, коли весь ланцюжок забудовник - фонд будівництва житла - банк (іпотечний кредитор) знаходиться в рамках однієї холдингової групи і ці організації є тісно зв'язаними між собою особами. Адже очевидно, що для іпотечного кредитора, не зв'язаного корпоративними відносинами із забудовником, наявність забезпечення у вигляді майнових прав за інвестиційним договором не є надійним інструментом забезпечення вимог по кредиту.
Вирішення проблеми фінансування будівництва вимагає внесення істотних коректив до українського законодавства. До того часу, фінансування незавершеного будівництва із застосуванням іпотечних інструментів з боку іпотечного кредитора, який не має власної будівельної компанії, несе серйозні юридичні ризики, пов'язані з досить відносним і умовним значенням концепції "іпотеки майнових прав".
іпотека незавершене будівництво правовий
На даний час на території України знаходиться дуже велика кількість об’єктів незавершеного будівництва, і ще більша кількість цих об’єктів - будується. Для хоч якогось контролю та регулювання цього великого ринку необхідно чітко та прозоро нормативно врегулювати статус зазначеного об’єкта. Для досягнення цієї мети необхідно:
1) або прирівнювати такі об’єкти до об’єктів нерухомості і вносити одночасно зміни до нормативно-правових актів, які забезпечують діяльність ринку нерухомості;
2) або залишити об’єкти незавершеного будівництва в окремому статусі, але для обліку та контролю цих об’єктів ввести в дію Реєстр об’єктів незавершеного будівництва.
3) або залишити об’єкти незавершеного будівництва в статусі незавершеного будівництва, до того часу поки власник не здасть такий об’єкт в експлуатацію та не здійснить державної реєстрації цього об’єкта нерухомості.
1. Закон України Про іпотеку [Електронний ресурс] / Режим доступу: http://zakon. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=898-15 - Назва з екрану
2. Закон України Про іпотечне кредитування операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати [Електронний ресурс] / Режим доступу: http://zakon. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=979-15 - Назва з екрану
3. Закон України Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операції з нерухомістю [Електронний ресурс] / Режим доступу: http://zakon1. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=978-15 - Назва з екрану
4. Наказ Про затвердження Класифікатора державного майна [Електронний ресурс] / Режим доступу: http://zakon. nau.ua/doc/? code=v0461224-06 - Назва з екрану
5. Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом [Електронний ресурс] / Режим доступу: http://zakon. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=923-2008-%EF - Назва з екрану
6. Цивільний кодекс України [Електронний ресурс] / Режим доступу: http://zakon. rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main. cgi? nreg=435-15 - Назва з екрану.