Таким образом, для создания товарищества в строящемся доме требуется установление не только конкретного круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме, но и конкретных помещений в таком доме, которые будут принадлежать указанному кругу лиц, и общей площади каждого из таких помещений. Поэтому права такого лица на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, не только подтверждающими возможность возникновения в будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создается товарищество, но и содержащими сведения об общей площади такого помещения. Применительно к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома следует иметь в виду, что в соответствии с ч. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в указанном договоре должен быть определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства (конкретное помещение в строящемся многоквартирном доме) в соответствии с проектной документацией. При этом согласно ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с названным Федеральным законом, представляются также документы с описанием помещения в многоквартирном доме с указанием его местоположения на плане создаваемого многоквартирного дома и планируемой площади такого помещения.
Статья 139 ЖК РФ не устанавливает каких-либо особенностей для государственной регистрации товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме. В частности, ч. 3 указанной выше статьи, так же как и ч. 3 ст. 136 ЖК РФ, которая определяет порядок создания товарищества собственников жилья в существующем многоквартирном доме, содержит положение отсылочного характера к законодательству о государственной регистрации юридических лиц (ст. 136 ЖК).
3. Объединение товариществ собственников жилья
Создание товарищества собственников жилья обусловлено одним из важных мотивов - собственники помещений в многоквартирном доме объединяются, чтобы сделать вместе то, что они не могут сделать самостоятельно. Аналогичную цель преследуют и организации, объединяясь между собой. В результате такого объединения достигается координация осуществляемой ими деятельности, что приводит, в конечном счете к улучшению качественных показателей процесса управления этой деятельностью и эффективной защите общих интересов.
В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. При этом согласно п. 2 ст. 121 ГК РФ некоммерческие организации могут добровольно объединяться. С учетом этого существует возможность создания двумя и более товариществами собственников жилья объединения товариществ собственников жилья.
В соответствии с п. 2 ст. 121 ГК РФ и п. 2 ст. 11 ФЗ "О некоммерческих организациях" объединение некоммерческих организаций осуществляется в форме создания ассоциаций (союзов) таких организаций. Поэтому предусмотренная Жилищным кодексом возможность объединения товариществ собственников жилья предполагает возможность создания такими товариществами ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья. По существу ассоциация (союз) товариществ собственников жилья может выступать по отношению к создавшим ее товариществам как управляющая компания, выполняющая часть управленческих функций, добровольно переданных ей данными товариществами.
С учетом положений ст. ст. 121 - 123 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона "О некоммерческих организациях" можно выделить основные особенности правового статуса (правового положения) объединения товариществ собственников жилья как ассоциации (союза) таких товариществ:
- объединение является юридическим лицом - одной из форм некоммерческих организаций (соответственно, в отношении такого объединения действуют положения ФЗ "О некоммерческих организациях");
- наименование объединения должно отражать специфику объединения как объединения товариществ собственников жилья и содержать слова "ассоциация" или "союз";
- учредительными документами объединения являются учредительный договор, подписанный представителями создающих такое объединение товариществ, и утвержденный ими устав, которые должны содержать сведения, указанные в п. 2 ст. 52 и п. 2 ст. 122 ГК РФ;
- товарищества, создавшие объединение, становятся его членами, и как члены такого объединения сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица;
- объединение не отвечает по обязательствам своих членов;
- члены объединения несут субсидиарную ответственность по обязательствам такого объединения в размере и в порядке, предусмотренных его учредительными документами;
- одним из основных источников формирования имущества объединения являются имущественные взносы его членов, обязанность внесения которых хотя прямо не установлена, однако следует из смысла п. 2 ст. 123 ГК РФ;
- имущество объединения принадлежит ему на праве собственности, его члены не имеют имущественных прав в отношении имущества объединения.
В свою очередь, правовой статус члена объединения товариществ собственников жилья сводится к следующим основным правам и обязанностям:
- член объединения вправе по своему усмотрению выйти из объединения по окончании финансового года (в этом случае он несет субсидиарную ответственность по обязательствам объединения пропорционально своему взносу в течение двух лет с момента выхода);
- член объединения может быть исключен из него по решению других членов объединения в случаях и порядке, установленных учредительными документами объединения (в части субсидиарной ответственности исключенного члена применяются аналогичные правила, которые действуют при выходе члена объединения из данного объединения);
- с согласия членов объединения в него может войти новый член объединения;
- член объединения вправе безвозмездно пользоваться услугами (консультационными, информационными и др.) объединения.
Управление объединением товариществ собственников жилья должно осуществляться по правилам гл. 13 ЖК РФ, которая в то же время содержит положения, касающиеся правового статуса товарищества собственников жилья, порядка его создания, государственной регистрации, реорганизации, ликвидации, и не регулирует отношения, возникающие по поводу управления товариществом. Представляется, что правильнее руководствоваться п. 2 ст. 122 ГК РФ и п. 3 ст. 14 ФЗ "О некоммерческих организациях", где порядок управления деятельностью такого объединения, в том числе состав и компетенция органов управления таким объединением, порядок принятия им решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов членов объединения, должны быть установлены учредительными документами объединения.
4. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья
Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Реорганизация юридического лица может быть произведена в виде:
- слияния двух и более юридических лиц в одно;
- присоединения одного или нескольких юридических лиц к другому;
- разделения юридического лица на два и более;
- выделения из юридического лица двух и более;
- преобразования юридического лица в другую организационно-правовую форму.
Следует отметить особенности реорганизации товарищества собственников жилья. В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья (ст. 136 ЖК). Соответственно, действующее в одном многоквартирном доме товарищество не может быть реорганизовано.
Действующее в многоквартирном доме товарищество собственников жилья не может разделиться на два или более товарищества, а также из него не может быть выделено другое товарищество собственников жилья. Такого рода реорганизация товарищества собственников жилья будет противоречить ст. 136 ЖК РФ, поскольку два и более товарищества не могут обслуживать один многоквартирный дом.
Что касается слияния или присоединения, то, как указывалось, в одном многоквартирном доме не может быть два и более товарищества. Следовательно, такого вида реорганизация невозможна в одном доме. Но имеется и исключение из этого правила. В ст. 5 действовавшего ранее ФЗ "О товариществах собственников жилья" было установлено, что кондоминиум (в новом Жилищном кодексе этого понятия не существует) может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Согласно названному Федеральному закону кондоминиумом признавался многоквартирный дом, помещения в котором находятся в собственности различных лиц, а остальная его часть (общее имущество) - в общей долевой собственности собственников помещений в данном многоквартирном доме. Таким образом, ФЗ о товариществах собственников жилья допускал возможность создания в одном многоквартирном доме двух и более товариществ собственников жилья. В настоящее время они должны будут объединиться в одно товарищество путем слияния или присоединения.