Таким образом для проведения ремонта дорогостоящего оборудования или коммуникаций МКД, необходимо получить согласия более 66 процентов долей собственников в доме, в ином случае, решение по поводу ремонта общего коммунального и инженерного оборудования и коммуникаций, принято не будет, и соответственно ремонт общего имущества сделан не будет. Это может произойти по не зависящей от воли собственников МКД причинам. Представитель собственников или группа инициативных собственников МКД, не сумели из за социально-экономических и правовых причин, привлечь к участию в общем собрании необходимое число собственников, из за организационных причин, не смогли надлежаще подготовить общее собрание собственников МКД.
Отсутствие кворума при принятии решения на общем собрании, жилищным законом признаётся как непринятое решение собственниками МКД.
Это обстоятельство не позволяет собственникам МКД выразить свою волю в виде принятого решения. Непринятое решение по поводу ремонта общих коммунальных и инженерных коммуникаций, требующих не отлагательного ремонта. Приводит к нарушению права собственников или части собственников МКД, в получении коммунальных услуг не в полном объёме, или не соответствующего качества, с нарушением нормативных характеристик температуры и влажности в помещениях. Которые установлены законодательством Российской Федерации. Это обстоятельство нарушает права и законные интересы собственников, по поводу получения коммунальных услуг надлежащего качества и объёма, а так же в праве пользования исправного общего имущества МКД, предназначенного для удовлетворения бытовых нужд, связанного с проживанием в МКД.
Эта проблема возникает из правовой нормы имеющей не достаточную регулятивную функцию.
Норма, ст. 39 ЖК РФ, обязывающая собственников МКД, содержать общее имущество, в данном случае не предусматривает санкций за не надлежащие содержание общего имущества собственников. Таким образом можно сделать вывод, что данная норма не выполняет своих регулятивных функций, нарушая при этом право собственников на благоприятные и безопасные условия проживания, и надлежащего качества получения коммунальных услуг, в многоквартирном доме.
В связи с этим, данная правовая норма должна, предписывать правила поведения, и в зависимости от обстоятельств, предлагать вариант поведения собственников в многоквартирном доме.
Для того чтобы правовая норма имела действующий механизм правового регулирования, необходимо выделить обособленный состав общего имущества многоквартирного дома, которое могло быть в безусловном порядке, управляющей организацией, подрядной организацией, поставлено на текущий или капитальный ремонт. При обнаружении дефектов, угрожающих нарушению частичного или полного функционирования этого имущества, во время годового осмотра общего имущества.
В него должно войти общее имущество, которое составляет конструктивные и технические элементы МКД, создающие основу благоприятного и безопасного проживания в конкретном многоквартирном доме. В их число должны войти, (в зависимости от степени благоустройства МКД) следующие элементы: кровля, несущие конструкции, лифтовое оборудование, коммунальные коммуникации: энергоснабжающие (электричество, газ, отопление), водоснабжение, водоотведение.
Это имущество должно ремонтироваться в безусловном порядке, в результате обнаружения в них дефектов, угрожающих нарушению частичного или полного, их функционирования.
Однако для того чтобы, правовая норма не приобрела императивного характера, следует дать право собственникам принимать решение, о рентабельности ремонта этого имущества, а так же срока выполнения, порядка оплаты работ, по проведению ремонта. В таком виде правовая норма приобретёт механизм регулирования, обязанность содержания общего имущества станет реальной, право собственников на благоприятное и безопасное проживание будет обеспечено, появится реальное право принимать решение по поводу судьбы этого имущества, исчезнет проблема ветшающего жилого фонда не пригодного для проживания.
Собственники смогут принимать решения, не производить ремонт, из-за не рентабельности этого имущества, или не эффективности эксплуатации общего имущества. В ином случае если собственники по каким либо причинам не собрались на общее собрание по поводу этого вопроса, это поведение собственников можно расценивать, как молчание, как знак согласия выполнить ремонт, или если собственники МКД не набрали нужного количества голосов против ремонта указанных коммуникаций.
Предлагаемое изменение в меньшей части будет ущемлять права собственников, так как, такое решение всегда можно обжаловать в суде, это сделать проще, чем обжаловать бездеятельное поведение собственников многоквартирного дома.
Заключение
При выполнении дипломной работы, в первом разделе мной был проведён правовой анализ исторического формирования и развития института непосредственного управления собственниками многоквартирного дома. На основании этого мной сделаны следующие выводы:
Правовая основа непосредственного управления многоквартирным домом имеет несколько этапов развития. Это исторический этап развития, и современный этап развития института непосредственного управления многоквартирным домом.
Исторический этап развития и становления института непосредственного управления многоквартирным домом, приходится на период с 1990 по 2005 годов. Появление института непосредственного управления многоквартирным домом, в Российской Федерации стало возможно, после появления права собственности на недвижимое имущество, позволяющие обладать общей собственностью нескольким лицам по их соглашению.
Эти правовые основы были заложены в правовых нормах: закона СССР от 06.03.1990 года «О собственности в СССР», закона РСФСР от 24.12.1990 «О собственности в РСФСР», закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР».
Дальнейшее развитие института непосредственного управления, получило после начала действия закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и жилищного кодекса Российской Федерации.
Из материала второго раздела мной сделаны следующие выводы: Права и обязанности собственников МКД возникают в силу закона, собственник приобретая квартиру или нежилое помещение в МКД, одновременно вступает в отношения общей собственности.
Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, общее оборудование и коммуникации, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными объектами, обслуживающими дом.
Собственник не вправе отчуждать свою длю в праве собственности на общее имущество жилого дома и отчуждать общее имущество отдельно от права собственности на помещение, правила определения долей в таком праве устанавливаются жилищным законодательством».
Собственники помещений вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено, не нарушая права и законные интересы других проживающих лиц.
Собственники могут распоряжаться общим имуществом, с согласия всех собственников помещений МКД, в пределах полномочий общего собрания собственников МКД.
Собственники обязаны содержать общее имущество МКД, согласно правилам содержания общего имущества многоквартирного дома, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации №491 от 13.08.2006.
Собственники МКД имеют право на участие в управлении многоквартирным домом.
При осуществлении управления многоквартирным домом собственники МКД, имеют орган управления. В зависимости от формы управления, органы управления, могут иметь разную компетенцию, и порядок организации.
При непосредственной форме управления МКД, орган управления называется общим собранием многоквартирного дома.
Общее собрание МКД может созываться ежегодно и во внеочередном порядке.
Компетенция общего собрания. Общее собрание полномочно принимать решения, в случае наличия кворума, обычного или квалифицированного количества голосов.
Квалифицированным количеством голосов принимаются решения:
– решение о текущем или капитальном ремонте;
– решение о реконструкции многоквартирного дома;
– решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД;
– решение о передаче в пользование общего имущества в МКД.
Кворум с обычным количеством голосов полномочен принимать решения:
– о способе выбора управления МКД;
– о тарифах на содержание и техническое обслуживание МКД;
– и иные вопросы с содержанием и техническим обслуживанием МКД.
Порядок организации общего собрания МКД:
– общее собрание может быть организовано в очной и заочной форме;
– о проведении собрания каждый собственник должен быть надлежаще уведомлен, любым из доступных форм;
– общее собрание должно проводится на основании повестки общего собрания;
– итог и решение общего собрания оформляются протоколом;
– решение общего собрания может быть обжаловано в судебном порядке.
Главным требованием полномочности вынесенного решения общего собрание, является соблюдение процедуры проведения собрания.
В третьем разделе дипломной работы раскрыта сущность и различия разных форм управления многоквартирными домами, раскрыты некоторые типичные проблемы возникающие в процессе управления многоквартирным домом, предложен один из вариантов решения проблемы.
Из содержащихся в третьем разделе материалов дипломной работы, сделаны следующие выводы.
В российской федерации предусмотрено три способа управления многоквартирными домами, которые образуют институты управления многоквартирными домами: