Изложенная позиция представляется правильной, что подтверждается также и практикой рассмотрения судебных споров, возникающих в результате исполнения договора долевого участия в строительстве. Суды общей юрисдикции при рассмотрении конкретных споров, возникших из указанных договоров, заключенных с гражданином, удовлетворяя требования гражданина, полностью внесшего средства по договору долевого участия, о передаче квартиры в собственности применяют нормы Закона РФ «О защите прав потребителей»[31]. Применение норм указанного закона предусмотрено параграфом 2 главы 37, п. 3 ст. 740 ГК РФ, регулирующим отношения сторон по договору бытового и строительного подряда с участием граждан.
Аналогичная позиция изложена в письме Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 20 мая 1993 г. № С-13/ОП-167 «Об обязательствах по передаче дольщику обусловленной договором жилой площади»[32]. Рекомендации, изложенные в настоящем письме, основаны на требованиях ст. 24 Жилищного кодекса РСФСР[33] о распределении жилой площади в построенных жилых домах между участниками строительства пропорционально переданным им средствам.
В соответствии с вышеназванными рекомендациями, в том случае, когда для строительства определенного жилого дома дольщик перечислил основному заказчику средства и в заключенном между сторонами договоре содержится условие о количестве квартир, подлежащих передаче дольщику заказчиком после принятия дома в эксплуатацию, а заказчик не выполняет свои обязательства по передаче обусловленной договором жилой площади дольщику, то последний имеет право обратиться в арбитражный суд с иском о передаче соответствующей площади в натуре.
На сегодняшний день строительство является одним из самых дорогих видов хозяйственной деятельности, требующих крупных инвестиций, поэтому при жилищном строительстве широко используется институт долевого участия. Необходимо отметить, что долевое строительство не является изобретением постсоветского времени, так как оно существовало в виде организации различных кооперативов еще в 50-е годы XX в., правда, инициатива тогда больше исходила от государства в лице различных ведомств и крупных предприятий.
Суды по-разному подходили к вопросу о том, каким законом следует руководствоваться при рассмотрении споров, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. Судебная практика по применению к правоотношениям сторон Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 г. складывалась неоднозначно во всех регионах России.
Одни суды, рассматривая указанную категорию дел таким образом, что не соглашались с доводами истцов о регулировании спорных правоотношений нормами Закона РФ "О защите прав потребителей", отказывали в удовлетворении требований о возмещении материального ущерба, взыскании неустойки и компенсации морального вреда. При этом они, толкуя условия договоров буквально, приходили к выводу о том, что на правоотношения между сторонами не распространяется действие названного Закона.
Другие отказывали в удовлетворении требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, основанных на Законе РФ "О защите прав потребителей", ссылаясь на то, что договоры не носили публичного характера, истцы заключали с ответчиками договоры долевого участия в финансировании строительства дома, по которому они становились собственниками квартир после окончания строительства. При этом в договорах указывалось, что стоимость квадратного метра площади зависит от выполнения истцами условий договоров по финансированию строительства. Поэтому выводы о применении упомянутого Закона отклонялись.
Разрешая такие споры, некоторые суды, ссылаясь на содержание договоров, приходили к выводу, что независимо от вида все они в силу ст. 1041 ГК РФ являются договорами простого товарищества, а также что правоотношения между сторонами регулировались нормами Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", поэтому Закон РФ "О защите прав потребителей" в данных случаях не применялся.
Вместе с тем в ряде судов при рассмотрении споров, связанных с определением ответственности сторон по заключенным договорам, полагали, что Закон РФ "О защите прав потребителей" может применяться лишь в том случае, если приобретение квартиры осуществлялось не с целью достижения положительного социального эффекта и получения прибыли и данная сделка не являлась одним из видов предпринимательской деятельности, а с целью удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Этот же принцип отражен в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей"[34].
Принятие Федерального закона о долевом строительстве унифицирует имеющуюся судебную практику. В Обобщении Верховным Судом РФ 19 сентября 2002 г. практики разрешения дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов, указывалось на трудности судов, связанные с правовой оценкой таких договоров, и неоднозначной практикой рассмотрения связанных с ними дел. Верховным Судом сделан вывод о возможности применения к рассматриваемым правоотношениям законодательства о защите прав потребителей.
Как разъяснил Верховный Суд РФ, Закон о долевом строительстве к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В силу п. 9 ст. 4 указанного Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.
При применении Закона РФ "О защите прав потребителей" к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 3 ст. 3, п. 2 ст. 9, ст. 10 Закона о долевом участии).
Таким образом, в суде для применения законодательства о защите прав потребителей должно быть доказано, что недвижимость приобретается исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В качестве доказательств этому могут быть установлены следующие факты: имеет ли данный гражданин жилую площадь, каков состав семьи участника долевого строительства, какова площадь ранее занимаемого жилого помещения, состоит ли он на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий и др.
Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" отношения по компенсации морального вреда не регулируются.
Стоит отметить, что данная норма вызвала особое недовольство у застройщиков. По их мнению, совершенно невозможно определить, для семейных нужд или для извлечения дохода гражданин заключает договор. Причем цели строительства могут со временем меняться.
При разработке Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" законодателем были учтены пробелы, а также разрозненная правоприменительная практика таким образом, что принятый Закон стал основополагающим документом при заключении сделок, касающихся физических лиц, участвующих в строительстве с целью приобретения части недвижимого объекта.
Данный Закон выступает на стороне участников (дольщиков), защищая их права и гарантируя безопасность вложения в строительство, тем более что постоянный рост цен на недвижимость, рост инфляции опережают в большинстве случаев в несколько раз рост заработной платы и, соответственно, возрастает популярность вложений в долевое участие в строительстве. Во избежание всплеска социального массового недовольства, которое было связано с обманом тысячи дольщиков недобросовестными застройщиками, был принят данный Закон.
Благодаря принятому Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в настоящее время возможно достаточно четко в каждом конкретном случае определить характер и правовую природу указанных отношений и в конечном итоге как предупреждать, так и пресекать соответствующие нарушения потребительского законодательства (причем не только в судебном, но и в несудебном, а порой и в административном порядке).