Гражданским кодексом предусмотрено такое понятие, как главная вещь и принадлежность. Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст.135 ГК РФ). Принадлежностью всегда является отдельный предмет, например, ключ от замка, рама картины, футляр для скрипки и т.п. Вопрос о том, является ли этот предмет принадлежностью, часто решается непосредственно в законе, стандарте, договоре. При отсутствии такого решения нужно руководствоваться обычаями делового оборота[8]. Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный законодательством порядок ее использования, а также допустимые способы и пределы распоряжения ею.
Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Деление вещей на движимые и недвижимые введено Основами Гражданского Законодательства Союза ССР и республик (ст.4) в связи с введением в РФ частной собственности на землю. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Статья 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространения на эти объекты специального правового режима, установленного для недвижимого имущества. К недвижимым вещам относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, но лишь те из них, которые подлежат государственной регистрации. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам, раскрытый в статье 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. Законодатель может признать недвижимыми вещами и др. предметы. Вещи, не относящиеся к недвижимым вещам, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Конституция Российской Федерации (ст. 35) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности». В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом.
К сказанному добавим, что собственник вправе даже уничтожить свое имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу — доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи[9]. Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарения, наследования и другие.
1.2 Жилые помещения как объект гражданских правоотношений
В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится. По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей[10]. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения. ГК РФ и Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»[11] предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.
В отличие от квартир, право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности[12].
В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что, безусловно, недопустимо[13].
Анализ норм, изложенных в гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю»[14] и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным. В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны варианты. Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности, либо предоставляется право аренды на земельный участок. Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования данной частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.
Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991. г. впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах — «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир»[15]. Впоследствии Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.[16] предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату. С принятием части второй Гражданского кодекса РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан, однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами — пользователями других жилых помещений. На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе[17], когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. Однако, как представляется право преимущественной покупки в таких случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.