Типичным примером создания сервитута в ходе односторонней акции одного из собственников земли является случай приобретения права собственности “за давностью срока использования” (prescriptive acquisition). Prescriptive acquisition является юридическим понятием, разрешающим получение прав собственности посредством фактического использования принадлежащей другому лицу земли в течение установленного законом срока (количества лет).
Пример: А и В владеют смежными участками. В течение 15 лет А ходил на реку рыбачить и купаться через участок, принадлежащий В. Он открыто использовал участок В для прохода и даже протоптал на земле тропинку. В продает землю, и новый владелец пытается закрыть А доступ на его землю. А подает судебный иск, и суд, в соответствии с Гражданским кодексом, определяет, что А в течение 15 лет открыто и с честными намерениями пользовался протоптанной им тропкой к реке, после чего выносит решение о наложении на землю В соответствующего сервитута.
Сервитуты также могут быть созданы по воле обстоятельств. Типичным примером создания сервитута по воле обстоятельств может быть сервитут, созданный по необходимости.
Пример: А владеет участком земли. Муниципалитет строит основное, с ограниченным въездом шоссе, проходящее по границе принадлежащего А участка, таким образом лишая А единственного имеющегося в его распоряжении доступа к дороге. А обращается в суд за получением сервитута на право доступа к дороге через участок, принадлежащий В, который суд ему предоставляет по необходимости.
За очевидным исключением сервитутов, созданных по необходимости, по очевидному указанию, за давностью использования собственности или по решению суда, общие формальные требования к созданию сервитутов, как правило, те же, что и юридические требования, предъявляемые к созданию любого другого права ограниченного участия в пользовании чужой землей, и включают в себя намерение, письменное соглашение, точное описание права и собственности, а во многих системах еще и регистрацию. В России, к примеру, регистрация есть необходимое условие юридической значимости соглашений о личных сервитутах.
Одной из наиболее важных юридических характеристик предиальных сервитутов США является то, что определяемые ими преимущества и обременения передаются вместе со служащей и господствующей недвижимостью. Основным принципом является то, что предиальные обременения и выгоды в качестве прав на часть имущества автоматически передаются следующим владельцам недвижимости, и все последующие владельцы и лица, занимающие территорию, обязаны выполнять условия этого сервитута.
Общие правила, определяющие, могут ли обременения и преимущества, обусловленные личными сервитутами, передаваться владельцем сервитута, или передаваться в процессе отчуждения вместе с обремененной собственностью, разняться во многих правовых системах. Традиционно практически во всех юридических системах такие сервитуты не могли передаваться лицом, в пользу которого устанавливался сервитут, и их соблюдение не было обязательным для последующих владельцев недвижимого имущества. Тем не менее, современный взгляд на эту проблему в США таков, что преимущества, обеспечивающиеся личными сервитутами, являются независимыми имущественными правами и могут передаваться владельцами, за исключением случаев, когда стороны ясно выразили намерение о невозможности передачи сервитута. При передаче установленного в пользу какого-то лица личного сервитута происходит также передача всех сопутствующих предиальных сервитутов, обременяющих собственность.
Виды институтов, близкие к сервитутам в законодательстве США
Обременение обладает большинством юридических признаков, описанных выше, и представляет собой неимущественное, неисключительное право на законное участие в пользовании чужой собственностью, позволяющее владельцу сервитута пользоваться землей с ограниченной и определенной целью. Обременения могут быть предиальными и личными, утвердительными и негативными. Наиболее распространенными способами наложения обременений являются согласие на использование (грант) и резервирование. Каждый из этих методов требует наличия письменного договора, подписанного владельцем обремененной недвижимости и зарегистрированного таким же образом, как и другие имущественные права на землю. Согласие на использование - это обременение, созданное специальным письменным соглашением с владельцем обремененного участка. К примеру, землевладелец, заключающий с собственником имущества (линий связи), размещенных на его участке, договор, дающий право размещения и использования на его земле линий связи, обременил свой участок “согласием на использование”. Резервирование - это обременение, созданное владельцем служащей земли во время передачи этой земли в собственность другому владельцу. Обременения также используются для того, чтобы установить простые отрицательные ограничения, которые могут быть связаны с “потребностью” господствующего земельного участка, например, ограничения на планировку и строительство, связанные с потребностью в сохранении вида, в свете и воздухе. Обременения не используются и в большинстве случаев не могут использоваться для создания отрицательных ограничений с ограниченным отношением к земле, или для наложения утвердительных обязательств на владельца служащего участка. Исполнение этих типов сервитутов как правило обеспечивается другими средствами, в частности, “соглашениями о недвижимости”.
Права на извлечение прибыли и лицензии
“Право на извлечение прибыли” дает своему владельцу два отдельных права - право прохода на землю другого лица и право извлекать из этой земли некоторые субстанции. Типичными примерами могут служить права бурения, добычи полезных ископаемых, выпаса скота, порубки леса и ловли рыбы на участке, принадлежащем другому лицу.
Пример: А продает компании АВС Нефтедобыча “право на извлечение прибыли” при бурении нефтяных скважин на его земле. Эта “право на извлечение прибыли” предоставляет АВС право прохода на землю А, право установки бурильного оборудования и право извлекать и забирать нефть. “Право на извлечение прибыли” дополняется обременением, позволяющим АВС прокладывать и обслуживать линию трубопровода.
“Право на извлечение прибыли” - это не простой контракт, при его наличии разрешенная деятельность расценивается как имущественное право, равное сервитуту.
Соглашения, относящиеся к недвижимому имуществу
Соглашение, относящееся к недвижимому имуществу, есть по сути своей контракт - обещание использовать, либо разрешить использование обремененной земли определенным способом, либо с определенной целью, которые без наличия подобного соглашения не были бы разрешены.
Пример: А, В, С и D владеют домами, расположенными на одной улице в поселке на окраине большого города. Их поселок медленно поглощается новыми крупными жилыми массивами и зонами коммерческого использования. Исходя из желания сохранить поселковую атмосферу на улице, где они проживают, А, В, С и D подписывают и должным образом регистрируют соглашение о том, что их земельные участки не будут использоваться в коммерческих целях.
Очень важно, что преимущества и ограничения, налагаемые соглашениями, являются обязательными не только для вступивших в соглашение сторон, но и для последующих владельцев недвижимости. В этом отношении они эквивалентны сервитутам.
Соглашения могут быть утвердительными или негативными, создавать преимущества или налагать ограничения. В настоящее время связанные с недвижимостью соглашения, как правило, используются для достижения следующих целей, которые и по сей день не могут быть достигнуты с помощью традиционных обременений:
Пример: Соглашение между владельцами недвижимости в жилом массиве о том, что они будут содержать выходящие на улицу дворы своих домов в аккуратном и ухоженном виде; расчищать и убирать снег на общих с соседями дорогах и в проулках; или платить взносы на поддержание в порядке и обслуживание территорий общего пользования.
Пример: Отрицательное соглашение, запрещающее определенные типы использования земли либо налагающие архитектурные и строительные ограничения, которые превышают потребности прилегающих земель и требования градостроительных положений, например, что дома будут окрашены только в определенные цвета.
Существуют опасения, что соглашения могут привести к ограничениям в области землепользования, которые не будут необходимы и которые будут противоречить общественным интересам. Тем не менее, современная тенденция в США заключается в том, чтобы подходить к этой проблеме не через неопределенные и противоречивые правила создания права на участие в пользовании имуществом, но используя подход, позволяющий в последствии сделать соглашение недействительным в результате судебного действия, в случае, если соглашение сделается устаревшим, будет недолжным образом ограничивать рыночную привлекательность земли, или вступит в противоречие с превосходящими по значимости общественными нуждами.
Пример: А продает свою землю и дом В при условии, оговоренном в отрицательном соглашении, что дом никогда не будет продан кому-либо из жителей. Некоторое время спустя по требованию А суд выносит постановление о признании соглашения недействительным на основании того, что оно нарушает закон о недопущении дискриминации национальных меньшинств.