Гражданское законодательство на ряду с обязанностями нанимателя по оплате, содержанию и целевому использованию муниципального жилого помещения, переданного в найм, устанавливает уменьшение объема жилищных прав и обязанностей у нанимателей муниципального жилого фонда, срок договора найма которых составляет менее одного года. Они лишаются: права быть вписанными персонально в договор найма муниципального жилого помещения, права вселять временных жильцов и поднанимателей, преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, права на замену нанимателя в договоре.
Исследование договора коммерческого найма позволило сделать вывод, что договор является срочным, консенсуальным, возмездным и заключается между собственником муниципального имущества жилого фонда и нанимателями, в качестве которых выступают любые физические лица. От договора социального найма данный вид найма отличается тем, что предмет договора не ограничен размерами площади и не обязательно должен составлять жилищный фонд социального использования, цена устанавливается по соглашению сторон (а если в договоре эти моменты не урегулированы – гражданским законодательством). Существенным условиями договора коммерческого найма являются предмет, наниматель и цена. Содержание договора не сильно отличается от содержания договора социального найма, однако у нанимателя появляются новые права, вытекающие из срочности договорных отношений.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Предметом исследования дипломной работы были сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности. Однако круг предметов исследования был ограничен лишь сделками купли-продажи, аренды и найма муниципального жилья.
В качестве базовых понятий при исследовании предмета дипломной работы выступали – "сделка", "муниципальная недвижимость".
Сделка - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Под многими исследованными в дипломной работе сделками с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, понимают не просто действия юридических либо физических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а действия в отношении, по поводу или в связи с приватизацией, проведении конкурсов или аукционов. Особенностью таких действий является то, что простого заключения договора не достаточно для совершения сделки с муниципальной недвижимостью, необходимо выполнить определенные действия (требования), указанные в законе.
Муниципальная недвижимость - наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, но, прежде всего это объект права собственности ("триада" прав); Муниципальное недвижимое имущество признано в Российской Федерации на законодательном уровне, определен его объектный состав. Под муниципальной недвижимостью также понимают собственность муниципального образования или органа местного самоуправления, или напротив департамента, комитета, фонда и т.д., созданного органом местного самоуправления и выступающего от его имени, являющуюся достоянием населения соответствующей территории и составляющую экономические условия местного самоуправления.
Целью работы было раскрытие основных элементов сделки с муниципальной недвижимостью, выявление существующих проблем в сфере совершения сделок с муниципальным недвижимым имуществом, а также определение тенденций дальнейшего развития законодательства в сфере регулирования сделок с муниципальной недвижимостью.
Основываясь на проведенном исследовании предмета дипломной работы, можно сделать вывод, что основными элементами сделок с муниципальным имуществом являются форма, предмет и стороны договора. Учитывая виды рассмотренных договоров, можно с уверенностью сказать, что в зависимости от вида договора различаются и его элементы, будь то стороны либо предмет.
Совершение сделки с муниципальной недвижимостью не возможно без участия в ней субъектов сделки, однако, при раскрытии субъектного состава основной упор делался на определение собственника муниципального недвижимого имущества как обязательного участника сделок. Следует еще раз обратить внимание на то, что в законодательстве нет четкого определения собственника муниципального недвижимого имущества. На мой взгляд, органы местного самоуправления осуществляют полномочия собственника муниципального имущества в рамках своей компетенции, и осуществляют все полномочия собственников муниципального имущества, за исключением тех случаев, когда правомочия собственника реализует население путем прямой демократии.
При исследовании отдельных видов договоров, предметом которых выступает муниципальная недвижимость, а именно – аренда, купля- продажа, найм, выяснили, что практически все они являются консенсуальными, срочными и возмездными, за исключением некоторых подвидов.
Предложения по исследованной теме:
· Усовершенствовать понятийный аппарат, в том числе такое базовое понятие как собственник муниципального имущества и закрепить его в федеральном законе.
· В связи с тем, что в законодательстве наблюдается тенденция перехода от договоров аренды к договорам концессии, следует развивать законодательство, регулирующее концессионные отношения, а пока перейти на рыночную оценку арендной платы за муниципальные здания и сооружения.
· Необходимо пересмотреть федеральным законом порядок передачи федерального имущества муниципальным образованиям. Так как намечается тенденция разделения муниципального имущества (в том числе недвижимого) на имущество, необходимое для решения публичных функций и коммерческое имущество.
БИБЛИОГРАФИЯ
Нормативно-правовые акты
1. Конституция РФ. – М.: 1996г.
2. Гражданский кодекс РФ, часть 1-2 – М.: 1996г.
3. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г.
4. Постановление Верховного Совета РФ "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации, краях, областях, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" № 3020-1 от 27.12.91г. // "Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР", 16.01.92. № 3. Ст. 89.
5. Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в России" № 154-ФЗ от 28.08.1995г. "Собрание законодательства РФ", 28.08.95. № 35. ст. 3506. (в ред. От 06.10.2003 №131-ФЗ)
6. Федеральный закон № 135 " Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.98 г. // "Российская газета", № 148-149. 06.08.98г. (в ред. От 05.01.2006 № 7-ФЗ).
7. Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" № 178-ФЗ от 21.12.2001г. (в ред. От 05.01.2006 № 7-ФЗ)//Собрание законодательства РФ", 28.01.2001. № 4. ст. 251.
8. Постановление Правительства РФ № 369 "Об утверждении правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества" от 31.05.02 г. (в ред. От 31.07.2003 № 466)//
"Собрание законодательства РФ", 10.06.2002 г. № 23. ст. 2172.
9. Постановление Правительства РФ № 549 "Об утверждении Положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены" от 22.07.02 г. "Собрание законодательства РФ", 29.07.2002 г. ст. 3051.
10. Постановление Правительства РФ № 584 " Об утверждении положения о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества" от 12.08.02 г. "Собрание законодательства РФ", 19.08.2002 г. № 33. ст. 3228.
11. Постановление Правительства РФ № 585 "Об утверждении положения об организации продажи государственного или муниципального имущества" от 12.08.2002г. "Собрание законодательства РФ", 19.08.2002 г. № 33. ст. 3229. (в ред. От 04.10.2005 № 594).
12. Указ Губернатора Пермской области № 218 "Об определении доли муниципального жилого фонда, продаваемого гражданам и юридическим лицам по договорам купли-продажи, аренды и найма (кроме социального)" от 21.08.2000 г. Консультант Плюс, Пермский Выпуск.
13. Решение Пермской Городской Думой № 61 "Об утверждении положения об аренде муниципального имущества" от 28.05.2002г. "Сборник нормативных актов городской Думы и Глав города", май 2002г. книга 1.
Литература
14.Андреева Т.Г. Становление муниципальной собственности. // Государство и право, 2001г. № 3.
15.Бабичев И. Мифы должны быть разрушены, а "узкие места" расшиты. // Муниципальная власть, 2000г. № 6.
16.Вихрян А.П. Концессия (исторический экскурс). // Вестник Минимущества России, 2003г. № 1.
17.Воронин А.Г. Муниципальное хозяйство и управление: проблемы теории и практики" - М.: Финансы и статистика, 2002г.
18.Воронин А.Г., Лапин В.А., Широков А.Н. Основы управления муниципальным хозяйством. Учебное пособие - М.: Дело, 1998г.
19.Выдрин И.В., Кокотов А.Н. Муниципальное право России. Учебник для ВУЗов - М.: Издательство НОРМА, 2000г.
20.Газизулин Ф.Р. Реализация государственной политики в области имущественных и земельных отношений. Новая модель. // Вестник Минимущества России, 2003г. № 1.
21.Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью - М.: Дело, 2001г.
22.Гришаев С.П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие - М.: Изд-во БЕК, 2000г.
23.Грось Л. Участие публично-правового образования в отношениях собственности: Гражданско-правовые проблемы. // Хозяйство и право, 2001г. № 5.
24.Сергеев А.А., Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Часть 1, 2 - М.: "Проспект", 1997г.
25.Елохов А.М. Технологии управления социально-экономическим развитием муниципального образования. - Москва-Пермь, 2001г.
26.Ершова И.В. Предпринимательское право. Учебник - М.: Юриспруденция, 2002г.
27.Ефимчук И.В. Муниципальная собственность и её эффективность в системе рыночных отношений. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. - Н. Новгород, 1997г.
28.Ибрагимов Х. Институциональная организация компетенции местного самоуправления. // Муниципальная власть, 2002г. № 3
29.Лазебная Н., Замотаев А. От имени населения. // Муниципальная власть. 2000г. № 3.
30.Медведев Ю.М. Итоги деятельности Минимущества России и его территориальных органов за 2002 год и задачи на 2003 год. // Вестник Минимущества России, 2003г. № 1.
31.Постовой Н.В. Муниципальное право России: Учебник 2-е издание исправленное и дополненное - М.: Юриспруденция, 2000г.
32.Ресин В.И. и др. Экономика недвижимости. Уч. пособие. 2-е изд. - М.: Дело, 2000г.
33.Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). Издание третье, испр. и доп. - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА МЮ, 1998 г.
34.Скорцов О.Ю. Приватизационное право. - М.: ЗАО "Бизнес-школа" "Интел-Синтез", 2000 г.
35.Усачева Т. Хозяйничай экономично, не лодырничай, не воруй... // Муниципальная власть, 1998г. № 9
36.Фадеев В.А. Муниципальное право России. Учебник - М.: Юрист, 1994г.
22. Ярошенко А. Чья это улица, чей это дом? // Муниципальная власть, 2000г. № 3.