Жилищный фонд делится в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на жилое помещение и в зависимости от вида целевого использования жилого помещения.
Жилищные правоотношения возникают на основе гражданско-правовых сделок и договоров, например, завещания, договора купли-продажи, дарения, мены и т.д.
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
Задача № 36.
Васильев с семьей проживал в течение ряда лет в вагончике с разрешения начальника строительного поезда, регулярно платил за пользование помещением и коммунальные услуги. После увольнения с работы по собственному желанию Васильеву с семьей было предложено освободить занимаемое помещение, от чего он отказался ввиду отсутствия другого помещения для проживания.
Суд удовлетворил иск начальника поезда о выселении Васильева без предоставления жилья.
Что подразумевается под проживанием в жилище на законных основаниях?
Правильно ли решено дело?
Как следует охарактеризовать правовые отношения Васильева с истцом по поводу пользования помещением?
Каким законом следует руководствоваться при разрешении дела?
Ответы на поставленные вопросы:
Проживание в жилище на законных основаниях подразумевает,что лицо имеет либо право собственности (то есть является единоличным собственником или сособственником жилья), либо право пользования жильем на законном основании (использует жилое помещение по договору аренды, найма или поднайма).
При разрешении данного дела следует руководствоваться Жилищным кодексом Российской Федерации.
В п. 1 ст. 100 ЖК РФ говорится: «По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем». Из чего следует, что Васильев проживающий с семьей в течение ряда лет в вагончике является нанимателем данного помещения, а начальник строительного поезда является наймодателем.
Дело о выселении Васильева с семьей после его увольнения с работы по собственному желанию, решено правильно, так как п.1 ст.103 ЖК РФ гласит: «В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений»
Задача № 64.
Супруги Крутовы вселились в качестве поднанимателей в квартиру к Сергееву, являющемуся нанимателем и выехавшему в длительную командировку в районы Крайнего Севера. После сообщения о гибели Сергеева в результате автотранспортного происшествия жилищное управление города обратилось в суд с иском к Крутовым об их выселении. Суд в иске отказал, сославшись на то, что ответчики проживают в спорном помещении длительное время и иск предъявлен с пропуском срока исковой давности.
Жилищное управление обратилось с кассационной жалобой в вышестоящий суд.
Правильно ли разрешено дело?
Приобретают ли поднаниматели и временные жильцы самостоятельное право на жилое помещение?
Подлежит ли в данном случае применению правило о сроке исковой давности?
Ответы на поставленные вопросы:
Ответ на вопрос приобретают ли поднаниматели и временные жильцы самостоятельное право на жилое помещение дан в п. 3 ст. 76 ЖК РФ: «Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель» и в п. 3 ст. 80 ЖК РФ: «Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель».
Дело с супругами Крутовыми вселившимися в качестве поднанемателей в квартиру к Сергееву и жилищным управлением, разрешено не правильно. В данном случае правило о сроке исковой давности не подлежит применению, суд должен был рассмотреть и разрешить возникший спор. Право на иск в процессуальном смысле не зависит от истечения каких бы то ни было сроков. Обратиться в суд с иском можно в любое время независимо от истечения срока исковой давности, что и подчеркивает п. 1 ст. 199 ГК РФ: «Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности».
Задача №92.
Имеется многоквартирное здание, в котором жилые помещения находятся в частной собственности, а общее имущество – в долевой.
Какие существуют способы управления многоквартирным домом?
На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом?
При каких условиях договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут?
Ответы на поставленные вопросы:
В п. 2 ст. 161 ЖК РФ приведены способы управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
В п. 5 ст. 162 ЖК РФ даны сроки, на которые заключается договор управления многоквартирным домом – «Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года».
Расторжение договора управления многоквартирным домом возможно по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным нормами Гражданского кодекса РФ.
Договор управления может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст.450 ГК РФ).
Однако ЖК РФ предусмотрен еще один случай расторжения договора управления. В ч. 3 ст. 161 настоящего Кодекса установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, если общее собрание выберет другой способ управления (например, создаст товарищество собственников жилья), то заключенный договор управления подлежит расторжению, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ.
По окончании срока действия договора управления стороны вправе прекратить договор либо заключить его на иных условиях. Отказ другой стороны от заключения договора управления на иных условиях означает прекращение действия договора управления по окончании срока его действия. Если по окончании срока действия договора управления ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор управления считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативныеправовыеакты
Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 19993 г.).
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 29.06.2009).
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 23.07.2008, с изм. от 03.06.2009).
Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 г. (ред. от 20.07.2004). Утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
Учебная литература
Батяев А.А. Жилищное право: учеб. пособие / Батяев А.А., Рябченко Е.А. – 2-е изд. стер. М.: Омега-Л, 2006. – 192 с.
Гражданское право. Часть 1. Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. - М.: Издательство ТЕИС, 2008. 464 с.
Крашенинников П.В. Жилищное право: учебник – М.: «Статут», 2008. – 379 с.
[1] ч.1 ст.19 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 23.07.2008, с изм. от 03.06.2009).
[2]Батяев А.А. Жилищное право: учеб. пособие / Батяев А.А., Рябченко Е.А. – 2-е изд. стер. М.: Омега-Л, 2006. С. 40 – 44.
[3]Ч. 3 ст. 35 Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 19993 г.).
[4] Ч. 4 ст. 213 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 29.06.2009).
[5]Ч. 2 ст. 132 Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 19993 г.).
[6]Гражданское право. Часть 1. Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. - М.: Издательство ТЕИС, 2008. С. 292 – 300.
[7]Ст. 19 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 23.07.2008, с изм. от 03.06.2009).