Посадова особа реєстраційного органу, яка здійснює державну реєстрацію речового права на нерухоме майно або його обмеження (реєстратор). Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" не подається визначення (дефініція) реєстратора. Однак з огляду на повноваження та обсяг реєстраційних дій, які здійснює реєстратор, можна стверджувати, що це особа, яка:
— здійснює державну реєстрацію прав власності, інших речових прав на нерухомість, їх обмежень, правочинів щодо нерухомого майна або відмовляє в такій реєстрації;
— присвоює в установленому законом порядку кадастровий (реєстраційний) номер об’єкту нерухомого майна;
— скасовує в установленому законом порядку державну реєстрацію прав та кадастровий (реєстраційний) номер у разі поділу, об’єднання чи знищення об’єкта нерухомого майна;
— встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законів та інших нормативно-правових актів, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на об’єкт нерухомого майна, наявність інших підстав для державної реєстрації прав або відмови в такій реєстрації;
— відкриває і закриває розділи Державного реєстру прав, вносить до них відповідні дані; веде реєстраційні справи щодо об’єктів нерухомого майна, речові права на які зареєстровані у Державному реєстрі прав;
— надає відомості та витяги з Державного реєстру прав або відмовляє у наданні таких у встановлених Законом випадках;
— видає свідоцтво, яке підтверджує реєстрацію права власності на нерухомість та містить кадастровий номер;
— видає документ установленого зразка про реєстрацію інших речових прав, обмежень речових прав [13].
Відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно реєстратор є працівником БТІ, який безпосередньо здійснює реєстрацію прав власності на нерухоме майно [13].
Реєстратори державного реєстру земель — посадові особи структурних підрозділів Центру державного земельного кадастру, які мають доступ та вносять відомості до бази даних Автоматизованої системи Державного земельного кадастру, ведуть Поземельну книгу, здійснюють видачу та реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди (суборенди) землі, а також ведуть книгу реєстрації [13, 2].
Окрім наданих правом повноважень, реєстратор, як і будь яка посадова особа, повинен бути наділений професійною компетентністю, що є основою професійних якостей особистості. Л. І. Пономарьов відзначає, що компетентність — складне духовно-практичне, соціально-обумовлене утворення, що є кінцевим результатом, вірніше оцінкою доцільної та ефективної практичної діяльності людини. Причому компетентність — це не тільки результат чи оцінка діяльності людини, але і сам хід її мислення і діяльності [14, с. 70]. І. І. Дядечко подає наступний перелік елементів професійної компетенції посадової особи:
— аналіз трудового та технологічного процесів, технічної документації, завдань;
— безпомилковість та координація робіт трудового процесу, забезпечення його високого рівня культури і організації;
— створення професійно значимої інформації, що стосується стану об’єктів діяльності;
— прогнозування появи та розвитку позаштатних ситуацій;
— забезпечення безпеки в діяльності та дотримання технологічних вимог [5, с. 79].
О. Б. Ховов при тлумаченні поняття професійної компетентності враховує не тільки уявлення про кваліфікацію (професійні навички як досвід діяльності, вміння та знання), але також засвоєні соціально-комунікативні й індивідуальні здібності, що забезпечують самостійність професійної діяльності, тобто охоплюють такі якості особистості, як соціальна спрямованість та цілісна орієнтація [8, с. 454 — 455].
На наш погляд, до реєстратора як до ключового фігуранта реєстраційного провадження слід ставити нижченаведені вимоги, які можна умовно класифікувати наступним чином:
— організаційно-технічні, що полягають у поєднанні теоретичних та практичних навичок, які виявляються у компетентному здійсненні реєстраційних дій та прийнятті відповідних рішень, умінні застосовувати сучасні досягнення у сфері організації реєстраційних процедур. До організаційно-технічних вимог слід віднести якість прийняття рішень, уміння оцінити інформацію, що міститься в поданих на реєстрацію документах, і на основі цього прийняти обґрунтоване рішення. Для найефективнішого збирання, обробки та аналізу інформації необхідно вміти зібрати, класифікувати й обговорити інформацію за умов існування жорстких реєстраційних строків виконання реєстраційного завдання;
— морально-етичні, серед яких скромність, інтелігентність, чуйність до людей, вимогливість до себе, об’єктивність, які сприяють взаєморозумінню в колективі, створенню оптимального психологічного клімату для виконання поставлених завдань. Сутність морально-етичних вимог полягає у вмінні реєстратора спілкуватися з особами, заінтересованими в реєстрації речового права, створювати навколо себе атмосферу доброзичливості і одночасно вимогливості. Етика — невід’ємний елемент професійної компетенції посадової особи [8, с. 117].
Особа, яка звертається до адміністративного органу із заявою, в тому числі за отриманням адміністративної послуги щодо реєстрації речового права на нерухоме майно (заявник). Приватна особа. Іншим обов’язковим учасником реєстраційного провадження є фізична (громадянин України, іноземець, особа без громадянства) або юридична особа, яких у західному праві часто називають "приватна особа". Особа публічного права також може звертатись щодо реєстрації речового права на нерухоме майно. Такою особою є територіальна громада (села, селища, міста, району, району в місті, області). Іншим суб’єктом публічного права, який звертається щодо реєстрації речового права, є існуюча відповідно до українського законодавства така категорія суб’єктів, як об’єднання громадян, що має статус юридичної особи (або її відокремлений підрозділ, що володіє таким статусом).
Заявник посідає особливе місце в колі учасників реєстраційного провадження. Він ініціює реєстраційний процес, а в окремих випадках бере участь у інших стадіях реєстраційного провадження.
Заявник-правовласник — це особа, яка є власником суб’єктивного речового права чи то права власності, чи то права оплатного та безоплатного користування об’єктом (у тому числі сервітут), чи є власником інших прав, які підлягають державній реєстрації, і особисто (безпосередньо) звертається в реєстраційний орган із заявою про реєстрацію належних їй прав.
Фактично статус заявника прямо пов’язаний з видом реєстраційного провадження. Особливу увагу необхідно звернути на розуміння особливостей статусу таких категорій учасників реєстраційного провадження, як адресат адміністративного акта та заінтересована особа (цю другу категорію осіб у зарубіжному законодавстві ще називають зачепленими особами, пов’язаними особами або третіми особами тощо). Ці категорії учасників розмежовано і в Рекомендаціях Ради Європи, і безпосередньо в законодавстві деяких країн (наприклад, ФРН, Естонії). І такий підхід видається цілком практичним, адже для них наслідки вирішення справи мають неоднакове значення, а тому вони повинні мати різний статус у рамках реєстраційного провадження. Зокрема адресат реєстраційного акта автоматично стає учасником провадження, тоді як заінтересована особа може стати учасником лише у разі, коли виявить таке бажання.
Щоб брати участь у реєстраційному провадженні як заявник, приватна особа повинна володіти дієздатністю. Звичайно дієздатними в адміністративних відносинах є фізичні особи, які є дієздатними згідно з нормами цивільного права, тобто з вісімнадцяти років. Але не повинно існувати жодних перешкод для участі в реєстраційних провадженнях неповнолітніх осіб, які мають суб’єктивні права або обов’язки відповідно до норм матеріального адміністративного права. Неповнолітня особа, яка має речове право на об’єкт нерухомості, повинна мати можливість самостійно звернутися до відповідного реєстраційного органу за його реєстрацією про це та мати інші права, необхідні для цього.
Як окрему проблему можна виділити участь у реєстраційних провадженнях осіб, дієздатність яких обмежено згідно з нормами цивільного права, особливо з набуттям чинності новим Цивільним кодексом України. Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України 1963 р. у дієздатності могли бути обмежені особи, які зловживають спиртними напоями або наркотичними засобами [18, ст. 15]. Ця норма була покликана захистити майнові права особи та членів її сім'ї, але, в принципі, не стосується проблеми усвідомлення особою характеру здійснюваних дій і тому не перешкоджає особистій участі у відносинах з реєстраційним органом щодо реєстрації свого речового права. Відповідно до ст. 36 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 р. суд зможе також обмежити цивільну дієздатність фізичної особи, якщо вона страждає на психічний розлад, який істотно впливає на її здатність усвідомлювати значення своїх дій та (або) керувати ними [9, ст. 36]. І в цьому випадку дійсно можна ставити питання про обмеження особи у дієздатності і в адміністративній процедурі.