Ст. 475 ГК РФ прямо предусмотрено, что если по договору купли-продажи продавец передаст товар (например квартиру) с недостатками, которые не были им оговорены, то покупатель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким же правом обладает арендатор по договору аренды. Так, если арендодатель сдал в аренду имущество с недостатками, которые препятствуют пользованию им, то арендатор вправе устранить недостатки самостоятельно или с помощью третьих лиц, а все расходы отнести на счет арендодателя (ст. 612 ГК РФ).
Должник несет ответственность при неисполнении или ненадлежащем исполнении не только за свои собственные действия, но и за действия своих работников. Также должник является ответственным и за действия третьих лиц, если законом не предусмотрено иное. Так, например, арендатору предоставлено право заключить договор субаренды, передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование. В этих случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. То же самое относится и к договору подряда. Например, заказчик заключает договор строительного подряда с подрядчиком, в договоре указано, что подрядчик обязуется выполнить обязательства лично. Но, несмотря на это, подрядчик заключает договор субподряда[32]. В этом случае подрядчик несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора.
2. Государственное регулирование аренды недвижимости
Данное направление работ ведет Управление недвижимости Департамента. Это подразделение уникально по своей истории.
Постановлением Президиума Московского Совета от 21 сентября 1937 года в составе Жилищного управления Моссовета был образован Отдел нежилых помещений, на который возлагались функции по изысканию и распределению конторских, торговых, складских и производственных помещений и контролю за их содержанием.
Особую значимость работа отдела получила в послевоенный период, когда Москва восстанавливалась и перестраивалась. Не без участия его специалистов претворялись в жизнь городские программы по ликвидации ветхого и малоценного фонда.
Как правило, к большим праздничным датам обновлялся облик столицы: выселялись из подвалов жильцы, а помещения переводились в нежилой фонд; высвобождались здания для сноса или реконструкции под олимпийские объекты; к юбилеям города явно молодела его центральная часть.
К функциям отдела добавилось распределение помещений в новостройках[33].
До образования Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы Моснежилотдел, ставший впоследствии Управлением недвижимости, находился в подчинении разных городских структур: Мосгорисполкома, Главмосжилучета, Комитета приватизации муниципальной собственности, Москомимущества.
Это было связано с переходом городского хозяйства на новые экономические условия и с реорганизацией органов управления.
Когда Управление недвижимости стало подразделением Департамента, показатель эффективности его работы был определен размером арендной платы за нежилые помещения, а гордостью Департамента стало ежегодное увеличение доходов, поступающих в бюджет города.
Основные функции подразделения остались прежними, но его деятельность стала вестись в соответствии с современным экономическим и техническим уровнем. Управление оснащено персональными компьютерами, в работе используются автоматизированные базы данных.
Так, в работе с новостройками мониторинг нежилых помещений, поступающих в городскую собственность по итогам реализации инвестиционных проектов, ведется путем инспектирования строящихся и реконструируемых объектов, создания электронного каталога долей города, внесения предложений и контроля за исолнением решений по использованию принятой в эксплуатацию недвижимости.
В настоящее время Управление недвижимости ведет работу по следующим направлениям:
· учет государственного и муниципального имущества;
· размещение муниципальных и федеральных организаций;
· размещение негосударственных организаций;
· размещение режимных организаций и работа с помещениями специального назначения;
· размещение общественных организаций и творческих союзов;
· размещение религиозных организаций.
Аналитической проработкой выявляемых или назревших проблем по вопросам, входящим в компетенцию Управления недвижимости, а также выполнением экстренных заданий занимается отдел анализа и работы с оперативными поручениями.
Так, в конце 90-х годов новым направлением работы подразделения стало управление объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы и входящими в состав кондоминиумов.
В процессе решения проблем создания и деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ) и формирования кондоминиумов в Москве с участием Управления недвижимости были установлены порядок передачи в управление и условия дальнейшего использования нежилых помещений в жилых домах, организация эксплуатации которых осуществляется ТСЖ.
Процесс управления недвижимым имуществом города, передаваемым в пользование юридическим и физическим лицам, осуществляется путем подготовки распорядительных документов разного уровня: Департамента, Правительства и Мэра Москвы, Минимущества РФ, а также выполнения поручений, распорядительных и нормативных актов руководящих органов города и Российской Федерации.
В задачи Управления недвижимости входит соблюдение интересов Москвы как субъекта РФ. Совместно с Министерством имущественных отношений РФ ведется работа по вовлечению в хозяйственный оборот объектов федеральной собственности, расположенных на территории Москвы.
Обеспечение функций столицы государства по размещению у себя представительств иностранных держав возложено на отдел помещений специального назначения, а с представительствами территориальных образований России занимается отдел по работе с оперативными поручениями.
Приметой нашего времени стали: торговые дома Российской Федерации, городов России и различных фирм; многочисленные учреждения банковской системы; сеть социально-ориентированных магазинов, торгующих по сниженным ценам ("ДИКСИ", "Продмик", "Копейка"). Работу с ними ведет отдел по размещению негосударственных организаций.
Поддержку культуры и искусства в хозяйственных вопросах осуществляет отдел по размещению культурно-просветительных организаций, участвуя в реализации таких постановлений Правительства Москвы, как "О передаче театрально-концертным организациям в оперативное управление зданий и помещений", "О расширении и закреплении имущественных прав детских школ искусств, музыкальных школ и художественных школ" и др.
За десять лет работы Департамента были решены вопросы по упорядочению прав пользования помещениями:
· образовательных учреждений культуры - общей площадью 162 243 кв. м;
· театрально-концертных учреждений -212 691 кв. м;
· мастерских творческих союзов - 150000 кв.м.
Решается вопрос о первоочередных мерах по воссозданию московской кинематографии как отрасли городского хозяйства, располагающей недвижимым имуществом на площади 252 000 кв. м. С 1993 года в соответствии с распоряжением Президента Российской Федерации № 281-рп "О передаче религиозным организациям культовых зданий и иного имущества" осуществляется поэтапная передача в собственность или пользование различных конфессий помещений для культовых, учебных, благотворительных и административных целей.
За указанный период отделом по размещению религиозных организаций освобождены и переданы помещения общей площадью 382 830 кв. м, в том числе:
· Русской православной церкви (Московскому Патриархату): 9 монастырей, 9 подворий, 188 храмов и других строений площадью 300 905 кв. м;
· старообрядческой церкви - 18 163 кв. м;
· мусульманским объединениям - 8 609 кв. м;
· еврейским религиозным общинам - 32 761 кв. м;
· Римско-католической церкви - 8 527 кв. м;
· англиканской церкви - 1 890 кв. м;
· объединениям Евангельских христиан-баптистов - 6 832 кв. м;
· Евангелическо-лютеранской церкви - 1 848 кв. м;
· Обществу сознания Кришны - 651 кв. м;
· буддийским объединениям - 770 кв. м;
· Армянской церкви - 1 874 кв. м.
В период активизации общественно-политических движений отделом по размещению общественных организаций и творческих союзов были обеспечены помещениями в Москве общей площадью свыше 120 тыс. кв. м различные партии, ассоциации, благотворительные фонды и т. д., включая организации ветеранов и инвалидов, которым уделялось особое внимание.
Обеспечить работу Управления недвижимости можно, зная Москву не по карте, а на память. Большую часть своей жизни посвятил этой работе один из старейших сотрудников управления, недавно ушедший на заслуженный отдых, Меламуд Н.И., деятельность которого отмечена грамотой Мэра Москвы. Долго и преданно служат своему делу руководители управления.
Многие тома служебных записок о московских зданиях и сооружениях собраны архивом Департамента, начавшим свою историю также со времен отдела нежилых помещений. И автор этого "собрания сочинений" не известный писатель о Москве Владимир Гиляровский, а сотрудники Управления недвижимости, истинные москвоведы.