Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Обременённая ипотекой недвижимость должна оставаться во владении и пользовании у залогодателя. Залогодатель лишается лишь права распоряжения соответствующим недвижимым имуществом (продавать, дарить, менять и др.) без согласия залогодержателя (ст. 37 Закона «Об ипотеке»), да и то, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Впрочем, залогодатель вправе, по общему правилу, предоставлять заложенное имущество в пользование третьим лицам с соблюдением условий о сроке пользования и назначении использования соответствующего имущества.
Норма о запрете передачи предмета ипотеки является императивной, а все сделки, заключенные между залогодателем и залогодержателем, содержащие условия об ином, - ничтожны в части таких условий в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
Существует общее правило, согласно которому залог (ипотека), возникающий непосредственно на основании федерального закона или в установленном таким законом порядке, регулируется общими нормами о договорном залоге (ипотеке), поскольку федеральным законом не предусмотрено иное. Возникновение залога недвижимости в силу закона предусмотрено, помимо ст. 77 Закона «Об ипотеке», в частности, п. 1 ст. 587 ГК РФ.
Пункт 3 статьи 1 Закона «Об ипотеке» вслед за п. 2 ст. 334 ГК РФ подтверждает применительно к ипотеке известную юридическую презумпции приоритета специальных норм над общими. При отсутствии специальных норм об ипотеке применению подлежат общие нормы ст. 334 - 358 ГК РФ о залоге.
Правовые основы ипотеки земли
Согласно Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом ипотеки могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.
При общей долевой или совместной собственности на вышеперечисленные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Не подлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также земли сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
По общему правилу залог сельхозугодий запрещен, однако, есть три исключения. Во-первых, могут быть заложены сельхозугодия несельскохозяйственных организаций, принадлежащие им на праве собственности.
Во-вторых, могут быть заложены по договору об ипотеке садовые, огородные земельные участки и приусадебные земельные участки личных подсобных хозяйств граждан.
Сельскохозяйственной организацией признается коммерческая организация, более 50% дохода которой из хозяйственной деятельности по производству сельхозпродукции.
Крестьянское (фермерское) хозяйство с правовой точки зрения представляет собой в настоящее время особую форму предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя - главы такого хозяйства. Остальные (кроме главы) участники крестьянского (фермерского) хозяйства рассматриваются как наемные работники. В состав земель крестьянского (фермерского) хозяйства входят:
1) земельный надел, принадлежащий главе хозяйства на праве собственности или пожизненного наследуемого владения;
2) земельные наделы членов хозяйства, принадлежащие им на праве собственности или пожизненного наследуемого владения;
3) земельные участки, принадлежащие вышеперечисленным лицам на праве постоянного пользования;
4) арендованные или взятые в безвозмездное срочное пользование у иных лиц и органов земельные участки.
При установлении ипотеки на находящееся в государственной (федеральной или субъекта РФ) либо муниципальной собственности здание, строение или сооружение - земельный участок под таким объектом обременяется ипотекой согласно ст. 69 Закону «Об ипотеке (залога недвижимости)». Однако это является исключением из правил.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими.
Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены.
К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.
Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.
Ипотека нового строительства
Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.
В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.
Ипотечное кредитование – это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.
Согласно «Временному положению о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации» инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство фондов в форме капитальных вложений, могут быть:
- органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;
- организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;
- международные организации, иностранные юридические лица;
- физические лица (граждане Российской Федерации и иностранные граждане).
Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.
Положение распространяется на финансирование и кредитование: нового строительства; расширения, реконструкции, технического перевооружения действующих предприятий; предпроектных и проектных работ, а также приобретения, не требующего монтажа и не входящего в сметы строек оборудования, производственного инвентаря, приспособлений.
Источниками финансирования капитальных вложений могут быть:
- собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц);
- средства, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий, и другие средства;
- заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.);
- привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц);
- финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке;