Не рассматриваются в качестве недвижимости и не могут быть предметом ипотеки деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные к сносу.
Особый объект ипотеки - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Как справедливо отмечает А.Д. Куликов, он представлен не отдельной вещью, а совокупностью вещей, и включает связанные с его деятельностью права требования и долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальной деятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости.
Предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.). Сюда же относятся и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в БТИ, общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты и так далее. Будучи недвижимостью в жилищной сфере они имеют строго целевое назначение. Такой подход Закона обусловлен недостатком жилья и его особой социальной значимостью.
Вместе с тем Закон относит к недвижимости, а стало быть, к подлежащим ипотеке, и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. Это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).
Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами, однако пока они не прописаны.
Помимо права собственности, ипотека может иметь место в отношении имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения, то есть производного от права собственности. Его субъектами выступают государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (РФ или ее субъект) или муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения служат те виды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т.д.), которые были переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в результате производственной деятельности.
Не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, которое запрещено к взысканию. Например, жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части, принадлежащие лицам-должникам, основное занятие которых - сельское хозяйство. Исключение составляют случаи, когда взыскивается ссуда, выданная на строительство дома. По меткому замечанию З.И. Цыбуленко, ипотека невозможна в отношении имущества, подлежащего либо находящегося в любой стадии приватизации[79]. То есть государственные и муниципальные образования дают передано в частную собственность. Перечень имущества, подлежащего приватизации, объявляется заранее в соответствующих программах.
Договор об ипотеке - это гражданско-правовой акт, разновидность сделки, к которому применяются основные правила, регулирующие порядок ее совершения[80]. Для договора ипотеки предусмотрены обязательная письменная форма и государственная регистрация. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке).
Передаваемая в залог по договору ипотеки недвижимость должна быть оценена. По общему правилу, оценка проводится по соглашению сторон. Единственное исключение составляют земельные участки, цена которых в соответствии со ст. 67 Закона «Об ипотеке», не может быть меньше нормативной.
Оценка заложенной недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. В соответствии со ст. 8, проведение оценки обязательно, если речь идет об объектах, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, либо муниципальным образованиям. Оценщиками могут быть юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и имеющие соответствующую лицензию[81]. Однако в п. 3 ст. 9 Закона «Об ипотеке» говорится о том, что оценка предмета ипотеки может осуществляться независимыми профессиональными организациями. Таким образом, налицо противоречие между двумя правовыми актами.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ипотечного обязательства на заложенное недвижимое имущество должно быть обращено взыскание в судебном порядке.
Споры с участием граждан рассматривают суды общей юрисдикции (ст. 25 ГПК РФ), а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц - арбитражные суды (ст. 27 АПК). При наличии в договоре об ипотеке, так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон о том, дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора (adhoc) третейский суд.
По общему правилу, требования залогодержателя, обеспеченные залогом недвижимого имущества, удовлетворяются по решению суда (п. 1 ст. 340 ГК РФ и ст. 51 Закона «Об ипотеке»). Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 47 постановления Пленума ВС и ВАС № 6/8 от 1 июля 1996 г.).
Законом установлен перечень вопросов, которые разрешает суд при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество. Пункт 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке» определяет положения, которые должны быть указаны в решении об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, например невозвращение банковского кредита, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного недвижимого имущества, которое было заложено (ч. 1 п. 1 ст. 349 ГК).
Из этого общего правила законодатель предусматривает исключение - возможность реализовать заложенное недвижимое имущество без обращения в суд. В соответствии с п. 1 с. 55 Закона «Об ипотеке» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, допускается без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
Следует иметь в виду, что, во-первых, данное соглашение, заключенное до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, юридической силы не имеет и не дает права на обращение взыскания на предмет залога без обращения в суд. Во-вторых, законодатель предъявляет особые требования к форме соглашения: такое соглашение должно быть удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 349 ГК РФ). В-третьих, соглашение об обращении взыскания на недвижимое имущество как предмет залога без предъявления иска в суд может быть оспорено не только сторонами данного соглашения, но и любым лицом, чьи права нарушены указанным соглашением (например, предшествующий залогодержатель)[82]. В п. 46 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» особо отмечено: «если соглашение об удовлетворении требований залогодержателя предусматривает передачу ему предмета залога, оно должно содержать условия, позволяющие классифицировать это соглашение как соглашение об отступном или о новации обеспеченного залогом обязательства (ст.ст. 409, 414 ГК)».
В заключении такого соглашения заинтересованы обе стороны, ибо залогодержатель получает право оперативно удовлетворить свои требования к должнику, а залогодатель освобождается от судебных издержек. Этот перечень условий, при которых допускается обращение взыскания без обращения в суд, носит исчерпывающий характер.
После вынесения соответствующего судебного решения реализация заложенного имущества происходит на публичных торгах по правилам, установленным процессуальным законодательством, за изъятиями, установленными Законом «Об ипотеке». Процессуальное законодательство включает в себя нормы ГПК РФ, Закона об исполнительном производстве, Закона о судебных приставах. Вопросы проведения публичных торгов не были урегулированы достаточно полно в указанных правовых актах. Так, в частности, в Законе об исполнительном производстве нормы о проведении публичных торгов помещены в разделе, посвященном обращению взыскания только на имущество должника-организации и ничего не говорится о реализации заложенного имущества физических лиц.
При принятии решения о проведении публичных торгов, суд может, получив согласие залогодателя и залогодержателя, указать в решении, что будет выбрана такая разновидность публичных торгов, как аукцион. То же самое могут сделать залогодатель и залогодержатель, принимая решение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (за исключением случаев, когда внесудебный порядок вообще не допускается (п. 2 ст. 55 Закона «Об ипотеке»).
Гражданский кодекс (п. 3 ст. 349) предусматривает, что в некоторых случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, независимо от того, движимое или недвижимое имущество составляет предмет залога.