Это могут быть любые предусмотренные законом средства доказывания
(объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства), кроме свидетельских показаний. Нотариальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась [2, ст.163].
Нотариальная форма отличается от простой письменной формы только тем, что специально уполномоченное должностное лицо - нотариус совершает на письменном документе удостоверительную надпись. В случаях, предусмотренных законодательными актами России, удостоверительные надписи вправе совершать и иные должностные лица: командиры воинских частей, консулы и т.д.
Нотариальная форма обычно предусматривается для сделок, в которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточно определенно, таких, например, как завещание, дарение, купля-продажа в жилищной сфере. Некоторые сделки требуют государственной регистрации.
Обязательность государственной регистрации предусмотрена для сделок с землей и другим недвижимым имуществом [5, с. 25].
Порядок государственной регистрации предусмотрен законом " О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. "Федеральный Закон
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года затронул интересы ряда влиятельных государственных структур и практически всех субъектов гражданского оборота. В чем же суть проблемы? До последнего времени государство являлось исключительным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости - земли, ее недр, жилых и нежилых строений. Сделки с недвижимостью представляли по существу перекладывание этих объектов из кармана в карман того же собственника.
Причем совершались они с удивительной легкостью путем распоряжения правительства, министра, начальника управления. В связи с этим главным было не учет прав на эти объекты, а учет объектов в физическом смысле, описание их параметров. Сложилась достаточно эффективно работающая система учета недвижимости в физическом аспекте - это органы БТИ, Госкомзема,
Госстроя. Возрождение рыночной экономики поставило новую задачу - учитывать недвижимость не только как физический объект, но и права на нее.
Закон четко определяет, что государственная регистрация является единственным доказательством существований зарегистрированного права.
Закон вступил в силу, и его надо выполнять.
Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью стало отныне необязательным, а значит, не существует более "первичного фильтра", через который ранее проходили все правоустанавливающие документы.
Технический учет объектов ведется сразу несколькими ведомствами, а его правила нередко разнятся даже в пределах одного субъекта Федерации. Не определена форма свидетельства о государственной регистрации и максимальный размер платы, взимаемый за его выдачу. Вот далеко не полный перечень проблем, с которыми столкнулись на местах [5, с. 98].
Очевидно, что число вопросов, возникающих в ходе регистрации, несоразмерно мизерному сроку действия закона. Остается лишь надеяться на то, что ситуация изменится.
Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также требования о государственной регистрации отличаются более жесткими мерами, чем при несоблюдении простой письменной формы. Несоблюдение нотариальной формы сделки, либо требования государственной регистрации влечет недействительность сделки. На практике нередко возникают случаи, когда стороны исполнили сделку, но не оформили ее нотариально.
Аналогичное правило установлено и для уклонения от государственной регистрации. В этом случае суд выносит решение о регистрации сделки.
Двойная санация такой сделки не предусматривается. В случае установления судом недобросовестного уклонения одной их сторон в сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистрации, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой (п.4 ст.165). Следует иметь в виду, что сам факт вынесения решения судом о признании сделки совершенной либо о ее регистрации еще не доказывает необоснованность уклонения другой стороны. Уклонение может быть вызвано и объективными причинами, препятствующими одной из сторон оформлять сделку надлежащим образом, например, болезнью, отсутствием по служебным делам.
Законность содержания сделки означает соответствие ее требованиям закона. В отечественной цивилистике требования закона понимают весьма широко. Такими требованиями являются не только предписания закона в узком смысле слова, но и правила подзаконных нормативных актов. А в случае коллизий между законом и подзаконным актом содержание сделки должно определяться требованиями закона.
В повседневной жизни приходится также сталкиваться с недействительными сделками. Рассмотрим их подробнее.
2.2 Недействительные сделки
2.2.1 Понятие и виды недействительных сделок
Закон не дает понятия недействительной сделки. Такое понятие выработано в теории права и звучит следующим образом. Недействительными сделками являются действия физических и юридических лиц, хотя и направленные на установление, изменение или прекращение гражданского правоотношения, но не создающие этих последствий вследствие несоответствия совершенных действий требованиям закона.
Недействительная сделка не способна породить желаемые сторонами последствия, но при соответствующих условиях порождает нежелаемые последствия. Последние представляют собой определенные санкции, вызванные противоправным характером совершаемой сделки.
Само понятие "недействительной сделки" не является общепризнанным.
Некоторые авторы высказываются, относительно того, можно ли вообще говорить о недействительной сделке: "если сделка недействительна, значит сделки нет, если же сделка существует, она не может быть недействительной."
Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те последствия, наступления которых желали субъекты [1, с. 68].
Видами недействительной сделки является:
1. несоответствующая требованиям законодательных нормативных актов, совершенная в целях, заведомо противных основам правопорядка, нормам нравственности и морали, «доброго порядка». При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами -в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а подученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации ;
2. совершенная с нарушением формы; несоблюдение требуемой законодательством формы влечет за собой недействительность сделки лишь в том случае, когда такое последствие прямо указано в законодательстве;
3. не соответствующая подлинной воле обеих или одной из сторон; к «порокам воли» обычно относят обман, шантаж, заблуждение, угрозу, насилие, злоупотребление влиянием. Таким образом, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего [1, с. 80];
4. совершенная под влиянием заблуждения. Так, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения;
5. мнимая сделка, совершенная лишь для вида, априори без намерения создать правовые последствия;
6. притворная сделка, совершенная в иных целях, нежели указано в тексте договора, например, для прикрытия другой сделки. Таковой в России и СНГ является сделка на обналичивание денег или иная так называемая «бестоварная»;
7. заключенная недееспособными лицами либо частично недееспособными вне пределов, предоставленных им по закону; такая сделка признается ничтожной если, совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все подученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.
Кроме того, дееспособная сторона обязана возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. К таковым обстоятельствам могут быть отнесены возбуждение, состояние аффекта, болезненное состояние, нахождение под влиянием алкоголя или наркотических веществ и др.