«Нижегородский государственный университет им. Н.И.Лобачевского»
Н.Новгород
2010
Содержание
1. Введение……………………………………………………………………..3
2. Предмет, субъекты и форма договора……………………………………..5
3. Права и обязанности сторон по договору……………………………….11
4. Прекращение договора коммерческого найма жилого помещений…...17
5. Судебная практика………………………………………………………...21
6. Заключение………………………………………………………………...25
7. Список литературы………………………………………………………..27
Введение
Конституция РФ (ст.40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина права на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей. Жилище, как и пища, одежда, вода, относится к основным материальным условиям жизни человека.
Каждый имеет право на жилище[1]. Одним из способов реализации данного права является договор коммерческого найма жилого помещения.
Договор коммерческого найма жилого помещения является весьма актуальной темой в настоящее время, так как получил широкое применение на практике. Распространение коммерческого найма жилых помещений вызвано объективными социально-экономическими причинами, а именно постоянно возрастающими ценами на жилье и снижением объема его строительства, низкими доходами граждан и т.д.
В настоящее время договор коммерческого найма жилого помещения регулируется гл. 35 ГК РФ. Однако в силу специфики объекта этого договора, к нему применимы отдельные нормы жилищного законодательства. На это есть прямые ссылки в статьях Гражданского кодекса (например, абз.2 п. 1 ст. 673 ГК, п.3 ст. 687 ГК). Необходимость применения других норм обосновывается тем, что многие вопросы, связанные с определением правового режима жилого помещения, ГК не регламентированы, однако их решение необходимо при регулировании коммерческого найма жилого помещения. К примеру, жилое законодательство определяет, что такое жилое помещение и его отдельные виды – жилой дом, квартира, комната (ст. 16 ЖК РФ) и др[2].
Термин “коммерческий” применительно к договору найма жилого помещения указывает на вид жилого фонда по целевому назначению, из которого предоставляются жилые помещения, и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества в отличие от другой разновидности договора – социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входящие в жилой фонд социального использования. Это жилье предназначается для малоимущих и некоторых других, указанных в законе, категорий граждан, нуждающихся в жилье [3]. Следует отметить, что ни ГК, ни ЖК этот договор коммерческим наймом не именуют. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие “коммерческий наем” используется, в основном, в теории и в законодательстве субъектов РФ[4].
Объектом исследования являются договор найма жилого помещения, характеризуемый наличием взаимных прав и обязанностей, охраняемых государством.
Предмет исследования – действующее законодательство, регулирующее договор найма жилого помещения.
Целью настоящей работы является проведение комплексного научно-теоретического и анализа договора найма жилого помещения.
Отсюда вытекают следующие задачи:
- выявление особенностей договора с помощью сравнительного анализа коммерческого найма со смежными договорами, определение предмета и объекта договора;
- порядок использования договора коммерческого найма путем обозначения прав и обязанностей сторон в договоре;
- обозначение оснований прекращения и расторжения договора, рассмотрение спорных моментов и определения решения проблем на практике;
- а также в связи со вступлением в законную силу нового ЖК РФ (1 марта 2005 г.) прослеживание изменений и анализ новел по отношению к договору коммерческого найма.
Предмет, субъекты и форма договора
Предметом договора найма жилого помещения как сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК)[5].
В ст. 673 ГК жилое помещение рассматривается как объект договора найма жилого помещения. Однако, если договор найма рассматривать как обязательственное правоотношение, его объектом следует считать действия нанимателя по предоставлению имущества в пользование и встречные действия другой стороны по оплате жилого помещения.[6]
В ГК в качестве предмета найма названы следующие виды жилых помещений: квартира, жилой дом либо их определенная часть (одна или несколько комнат).
Жилой дом - строение, предназначенное для проживания в нем людей и отвечающее строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.
Строения могут быть смешанного типа, т.е. наряду с жилыми иметь также нежилые помещения (например, во многих жилых домах первые этажи предназначены для размещения магазинов, лечебных учреждений и т.д.).
Квартирой именуется часть жилого дома, предназначенная и используемая для проживания и имеющая отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор, и отдельную кухню.
Комната - обособленная постоянными стенами часть квартиры (жилого дома). Комната может быть жилой (спальня, гостиная) или вспомогательной - ванная комната, кухня и т.д.
По договору найма жилого помещения может передаваться помещение, обладающее следующими признаками:
1) оно должно быть жилым. Жилым дом признается с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной государственной или муниципальной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию. Не могут быть предметом найма строения, соответствующие всем требованиям, предъявляемым к жилым домам, предназначенным для постоянного проживания, но не зарегистрированные как жилые. Гражданин, постоянно проживающий в таком помещении, может просить о регистрации данного помещения в качестве жилого.
Вспомогательные помещения (балконы, кухни и т.д.) также не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения;
2) помещение должно быть пригодно для постоянного проживания. Не может быть передано по договору найма жилого помещения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания (например, летний дачный дом);
3) помещение должно быть изолированным, т.е. имеющим самостоятельный вход, и отделенным от других помещений. Не может передаваться по договору найма помещение, имеющее общий вход с другим помещением, - смежная комната; для постоянного проживания не может быть предоставлена комната, временно изолированная от смежных жилых помещений.[7]
Пригодность для проживания означает соответствие жилого помещения санитарным и техническим нормам. Пригодность жилого помещения для проживания определяется с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков внутренней планировки. Непригодными для постоянного проживания, к примеру, признаются комнаты, не имеющие непосредственного освещения или освещаемые окнами, выходящими в соседнее помещение, жилые каменные дома с физическим износом свыше 70% и деревянные дома с физическим износом свыше 65%.
Помещение, признанное в установленном порядке непригодным для проживания, не может быть предметом договора жилищного найма. При несоблюдении установленных законодательством требований к жилому помещению договор найма должен быть признан недействительным как не соответствующий требованиям законодательства.
Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 “Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции”.
Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):
а) находящиеся в ветхом состоянии;
б) находящиеся в аварийном состоянии;
в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.[8]
Таким образом, возможность безопасного использования жилого помещения определяется не только качеством самого строения, но и местом расположения помещения, состоянием окружающей среды и другими факторами. Например, непригодными для проживания признаются жилые строения, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон.
Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных должны определяться Министерством промышленности и энергетики РФ.
Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.
Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, прямо законодательством не ограничивается.