Обязанности арендатора.
Арендатор в свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендаторам (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.
В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако, не относится к числу смешанных.
Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и другим вещным правам (ст.305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч. I ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.
Некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя.[84]
К их числу относятся следующие: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднайм); передаваьт свои прав и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал. Однако, при сдаче в субаренду земельного участка согласия арендодателя по общему правилу не требуется. [85]
Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором, а во втором, - нет, если иное не предусмотрено законом.[86] "Иное" предусмотрено ст. 662 ГК РФ в отношении аренды предприятий. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Также арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, если он докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств, либо, что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Еще одна обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы ( ст. 614 ГК РФ) и возврате арендованного имущества в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (данное положение не применимо при аренде земельных участков), по истечении срока его аренды, а также в других случаях (ст. 622 ГК РФ). Возращено арендуемые здания, сооружения и предприятия должны быть также по передаточному акту.
2.6. Прекращение, расторжение (изменение) договора аренды недвижимости
Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617 / 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров). Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма, представляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.[87] О прекращении договора аренды предприятия арендатор должен письменно уведомить всех кредиторов.
По требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п.2 ст. 450 ГК. К числу существенных нарушений договора, в частности, относится предоставление имущества в субаренду без согласия арендодателя.[88] Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК.;
2) Существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;
3) Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.
По требованию арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда:
1) Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользования имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;
2) Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует , чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;
3) Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;