Такой подход к последствиям несоблюдения требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью нашел отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8, которое содержит следующее разъяснение: “Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недвижимости” (п.14).
Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Федеральным законом и в некоторой части – Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219.[30]
Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), подают, а учреждения юстиции соответственно принимают документы, необходимые для государственной регистрации. Для регистрации договора продажи жилого помещения необходимо представить следующие документы:
1.Заявление.
2. Документы о субъектах права (физических и юридических лиц).
2.1. Физические лица представляют документ, удостоверяющий личность (паспорт и др.);
2.2. Юридические лица представляют: свидетельство о государственной регистрации; учредительные документы с изменениями, дополнениями и со свидетельствами о регистрации данных изменений; копию информационного письма Госкомстата о присвоенных статистических кодах; копию Свидетельства о постановке на учет в налоговом органе. Документы о государственной регистрации юридического лица и учредительные документы принимаются в копиях, верность которых заверена нотариально, с обязательным предъявлением подлинников.
3. Документы об объекте права: экспликация и поэтажный план БТИ.
4. Договор купли-продажи.
4.1. Договор купли-продажи в нотариальной форме - количество подлинников предоставляется по количеству сторон, участвующих в сделке и одна нотариально заверенная копия;
4.2. Договор купли-продажи в простой письменной форме - количество подлинников предоставляется по количеству сторон, участвующих в сделке и одна копия. Также необходимо представить подлинник документа-основания (договор передачи, свидетельство о собственности на жилище и др.).
5. Документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.
6. Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади.
7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг (желательно).
8. Документы, подтверждающие полномочия представителя (доверенность, удостоверение опекуна, попечителя, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет, от имени которых родители /опекуны, усыновители, попечители/ участвуют в сделке).
9. Предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, имеющие право пользования данным жилым помещением.[31]
Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производиться внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. И, наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.
Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.
На основании п.2 ст.11 ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[32] плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами РФ. При этом максимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливается Правительством РФ.
Правительство РФ в постановлении от 26 февраля 1998 г. №248[33] установило, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию прав и сделок с ним составляет - 500 рублей, для юридических лиц –7500 рублей.
В заключение необходимо отметить, что размер платы за государственную регистрацию может зависеть не только от срока, в течение которого выполняется регистрационное действие, но и от категории граждан, которые обращаются за регистрацией (например, может быть установлен пониженный размер платы для пенсионеров и т.п.).
Заключение
Итак, в заключении курсовой работы можно сделать сделать следующие выводы:
1. Наиболее распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную цену.
2. Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, и предназначенное для проживания граждан.
Как видно из определения договора продажи жилого помещения этот договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным. Кроме того, мы можем выявить существенные условия этого договора – предмет (определенное жилое помещение) и цена. Помимо них, существенным условием этого договора, согласно п.1 ст.558 ГК РФ, является перечень тех лиц, которые и после продажи жилого помещения сохраняют право пользования им.
3. Несмотря на то, что ГК защищает права собственников на жилое помещение, хотелось бы обратить внимание на то, что он и ограничивает их своими собственными нормами. Так, например, ст. 292 ГК говорит о правах членов семьи собственника жилого помещения. Во-первых, п. 1 ст. 292 содержит отсылку к нормам Жилищного кодекса и жилищного законодательства: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Вспомним, что п.1 ст. 288 ГК РФ «Собственность на жилое помещение» – среди прав собственника указывают и право пользования принадлежащим ему жилым помещением. Но такое же право пользования предоставляется и членам семьи собственника, которые проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении. Фактически, в праве пользования собственник и члены его семьи приравнены друг к другу.
Список использованной литературы
1. Конституция РФ
2. ФЗ"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997, ред. от 30.12.2008)
3. Гражданский кодекс РФ, часть 2 от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ
4. Гражданский кодекс РФ, часть 1 от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ
5. Федеральный Закон «О внесении изменений и дополнений» в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 9 ноября 2001 г. № 143-ФЗ
6. Федеральный закон « Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (текст в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 N 181-ФЗ)
7. Распоряжение Мэра Москвы «Об утверждении порядка и расчёта цен жилой площади..» от 24.06.96 N 15/1-РМ
8. Информационное письмо от 13 ноября 1997 г. N 21"Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1
9. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1
10. Сборник законодательства РФ. - 2010. - № 1 (часть 1). - Ст. 15.
11. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997; ред. от 30.12.2008)
12. Постановление от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об Утверждении правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним»
14. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1
15. Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594 (ред. 30.12.2008)
16. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 8. С.19
17. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1
18. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 января 1997 г. № 3522/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. № 4. С.52 - 53.
19. Определение СК Верховного Суда РФ от 6 февраля 1998 г.// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 6, с. 7
20. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. С. 347 (автор комментария - В.В. Витрянский)
21. Г.Ф. Шершеневич. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк,1995,с.98
22. Хвостов В.М. Система римского права. // М., 1996. С.164
23. Скловский К.,"Договор купли-продажи: вещный эффект" // "Российская юстиция", 1998, № 10
24. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А.Суханова. М. Волтерс Клувер, 2008
НПА УТРАТИВШИЕ СИЛУ
1. Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики" (утратил силу с 1 марта 2005 года)