Организация и проведение торгов должны соответствовать ст. 448 ГКРФ.2 В тех случаях, когда реализация заложенного имущества осуществляется без обращения в суд, в качестве организатора торгов выступают залогодержатель и залогодатель. Если требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, обязанность организовать торги либо обратиться к специализированной организации лежит на судебном исполнителе.
Публичные торги проводятся в форме конкурса или аукциона на основании действующих договоров со специализированной фирмой.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цены, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, предложило лучшие условия. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только специально приглашенные лица.
Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Если иное не предусмотрено в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее, чем за 30 дней до проведения конкурса.
В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Организатор закрытого аукциона обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок последовал отказ.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении.
Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли (размер задатка составляет –10% от начальной цены).
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
За счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, неустойку, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осуществлению взыскательных операций.
Если предметом залога является несколько вещей, залогодержатель по своему выбору может быть получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей.
Если реализуется заложенное имущество, обремененное правами нескольких залогодержателей, то распределение сумм, вырученных от продажи такого имущества, производится с учетом очередности заключенных договоров залога. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего залогодержателя.
Требования каждой последующей очереди удовлетворяются после полного погашения требований предыдущей очереди. При недостаточности взысканной суммы для полного удовлетворения требований одной очереди эти требования удовлетворяются пропорционально причитающейся каждому взыскателю сумме.
В первую очередь удовлетворяются привилегированные требования (по взысканию алиментов, возмещению вреда, причиненного здоровью, а также возмещение вреда, причиненного лицам, понесшим ущерб в результате смерти кормильца).
Во вторую очередь удовлетворяются требования работников, вытекающие из трудовых правоотношений, выплата вознаграждения авторам и пр.
В третью очередь – отчисления в Пенсионный фонд, соцстрах и фонд занятости.
В четвертую очередь – требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды,
И лишь в пятую очередь удовлетворяются все остальные требования, в том числе и требования залогодержателей.
Аукционный принцип продажи заложенного имущества при отсутствии развитого рынка (в особенности недвижимости), который дает необходимые ориентиры в определении его цены, как отмечается в литературе, позволяет с большой степенью вероятности предсказать массовый характер случаев, когда предмет залога будет продаваться с публичных торгов по цене, значительно отличающейся от той, которую кредитор и должник имели в виду, обеспечивая исполнение обязательства залогом соответствующего имущества. Это, в свою очередь, приведет к тому, что выручка от продажи заложенного имущества либо не позволит удовлетворить требования залогодержателя либо, напротив, после погашения долга останется в излишке.
Во избежание подобных казусов п. 5 ст. 350 ГКРФ предусмотрены следующие правила. В случаях, когда сумма, вырученная от заложенного имущества, окажется недостаточной для погашения требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества должника. Правда, такие требования залогодержателя лишаются тех преимуществ, которые имеют требования, обеспеченные залогом.
Залогодатель, в роли которого может выступать как должник в основном обязательстве, так и третье лицо, имеет возможность в любой момент до продажи заложенного имущества (в том числе даже после начала публичных торгов) прекратить обращение взыскания на предмет залога. Для этого залогодатель должен исполнить обеспеченное залогом обязательство, либо ту его часть, исполнение которой оказалось просроченным. Если исполнение обязательства будет произведено залогодателем в период проведения торгов, данное обстоятельство явится безусловным основанием для их приостановления. Данное право залогодателя не может быть отменено или ограничено ни законодательством, ни соглашением сторон, любое соглашение об этом признается ничтожным (п. 7 ст. 350 ГКРФ).
Реализовать заложенное имущество кредитор может и минуя публичные торги в случаях, когда:
1.Неплатежеспособный залогодатель соглашается уступить залогодержателю предмет залога или другую собственность, представляющую интерес для банка (отступное – ст. 409 ГКРФ).
2.ГКРФ разрешает кредитору заменить кредитный договор на договор купли-продажи предмета залога. Должник рассчитывается с залогодержателем, заключая договор купли-продажи на предмет залога.
Несмотря на то, что реализация заложенного имущества является одной из наиболее важных стадий обеспечения прав кредитора-залогодержателя, именно на этой стадии чаще всего возникает ряд серьезных проблем, носящих в большинстве своем процессуальный характер. В частности, ряд проблем связан с регулированием процесса реализации заложенного жилого помещения с публичных торгов, так как зачастую собственниками либо иными лицами, имеющими материальные права на это помещение, являются одновременно несколько лиц.
Как уже было указано выше, статья 349 ГКРФ предусматривает две формы реализации – по решению суда и на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания. В принципе, возможность заключения соглашения о порядке обращения взыскания достаточно привлекательна для сторон, так как позволяет избежать осложнений, связанных с несовершенством судебной системы, и в наибольшей степени соблюсти интересы как залогодержателя, так и залогодателя. Однако ч. 1 ст. 350 ГКРФ устанавливает, что реализация заложенного имущества производится с публичных торгов «в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок». Но в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, торги организуются судебным исполнителем и проводятся по исполнительным документам, исчерпывающий перечень которых содержится в ст. 339 ГПК РСФСР. Получается, что для реализации заложенного имущества по соглашению сторон, если предметом залога является движимое имущество, и договором залога предусмотрено обращение взыскания на него во внесудебном порядке, то после принятия решения об обращении взыскания на предмет залога следует исходить из того, что реализация заложенного имущества должна производится судебным исполнителем (ГПК РСФСР). Для этого необходимо подать в суд заявление о возбуждении исполнительного производства. Только при отказе народного суда следует самостоятельно реализовывать заложенное имущество путем проведения публичных торгов. Процедура, как мы видим, более чем сложная.
Заключение договора на торгах регулируется также статьями 447 и 448 ГКРФ, однако, в указанных нормах прямо не указывается, что они применяются для залоговых отношений.
Не урегулирован также вопрос о том, каким актом должно формироваться право собственности залогодержателя в случае оставления последним предмета залога за собой при объявлении повторных торгов несостоявшимися. Представляются возможными такие документы, как заявление в адрес регистрирующего органа, специальное решение залогодержателя, либо и то и другое.
Есть также еще одна проблема. В соответствии с ч. 4 ст. 350 ГКРФ, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Право собственности залогодержателя на недвижимость возникает только после государственной регистрации данного права (ч. 2 ст. 8 ГКРФ), а подобная процедура занимает зачастую объем времени, превышающий установленный данной нормой период.