Но есть аргументы, позволяющие усомниться в правильности данной позиции. Хотя на момент заключения сделки формальных ограничений на распоряжение имуществом у собственника не было, необходимо обратиться к нормам Гражданского кодекса, предусматривающим защиту третьих лиц при заключении договоров продажи недвижимости.
Как уже говорилось, согласно ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Изъятий из данной нормы законодательство не содержит. В связи с этим в п.2 ст.551 ГК РФ указывается, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В.В. Витрянский, рассматривая проблему возможности обращения взыскания на недвижимое имущество, в частности, по исполненному договору купли-продажи, делает акцент на следующем: "До момента государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику Арбитражный суд принимает во внимание интересы третьих лиц (а именно кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество... Положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не служит основанием для изменения отношений с третьими лицами (п.2 ст.551 ГК РФ), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество по требованию кредиторов продавца. И, напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества"*(4).
Таким образом, если на недвижимое имущество должника наложен арест в целях обеспечения прав его кредиторов, но ранее должник подписал договор купли-продажи этого недвижимого имущества с другим лицом, но не успел зарегистрировать переход права собственности к покупателю, то возможность обратить взыскание на это имущество по долгам продавца сохраняется. В противном случае, если в подобной ситуации арест имущества должника не будет препятствием для государственной регистрации перехода его права собственности к покупателю, может возникнуть порочная практика обхода норм закона. Заключив договор купли-продажи в простой письменной форме "задним числом", собственник таким образом "спасет" свое имущество от обращения на него взыскания по долгам.
Известны также случаи, когда, предвидя наложение ареста на имущество, должник - собственник отчуждаемого имущества заключает договор купли-продажи этого имущества, регистрирует переход права собственности к покупателю. Затем следует иск в суд об исключении имущества из описи в связи с тем, что его собственником является уже не должник, а третье лицо, которое не может нести ответственность по сделке, заключенной между другими лицами. Впоследствии должник либо сам, либо выступая от лица другой организации, учредителем которой он является, или иного "своего" лица, приобретает то же имущество у своего бывшего покупателя. Таким способом собственник уходит от исполнения своего обязательства, если иного имущества или денежных средств у него не имеется.
Поскольку законодательство содержит такую "лазейку" для недобросовестных должников, система государственной регистрации недвижимого имущества должна способствовать выполнению одной из основных функций государства на рынке - гарантирования прав добросовестных участников рынка. От этого во многом зависит дальнейшая судьба нашей экономики, так как несовершенство российского законодательства, содержащиеся в нем пробелы нередко позволяют обходить закон.
Включение недвижимости в опись арестованного имущества, когда должник еще является его собственником (до момента государственной регистрации перехода права собственности), является важной гарантией прав кредиторов. Государственная регистрация перехода права собственности на такое имущество до снятия с него ареста может серьезно отразиться на обеспечении законных прав кредиторов. Поэтому для всех подобных случаев необходимо выработать единый подход, чтобы предотвратить нарушение прав кредиторов. Возможно, в связи с отсутствием четких правовых норм, регламентирующих такую ситуацию (в частности, в Законе о регистрации), здесь помогло бы принятие пленумами Верховного и Высшего Арбитражного судов разъяснений (постановления) по данным вопросам.
Правда, остается неясным, как обеспечить права добросовестного покупателя, если, подписывая договор, он не знал и не мог знать о том, что на недвижимость, которую он приобретает, вскоре будет наложен арест. Только обратившись в учреждение юстиции за регистрацией, покупатель обнаруживает подобное препятствие.
Выявить во всех случаях действительные намерения продавца, заключающего такую сделку, не представляется возможным. Быть может, продажа должником своего имущества продиктована желанием вернуть долги. Но все же в такой ситуации нельзя, на наш взгляд, исходить из презумпции добросовестности продавца. Раз уж дело дошло до ареста имущества, т. е. продавец не смог прийти к соглашению со своими кредиторами и каким-то образом обеспечить возврат долга, есть серьезные основания полагать, что он недобросовестен. Поскольку обязательства, для взыскания долга по которым наложен арест на имущество должника, первичны по сравнению с обязательствами, которые появились у должника перед покупателем в результате подписания договора продажи этого имущества, последующая продажа имущества с торгов будет вполне законна. Добросовестный же покупатель может заявить требование о возмещении ему ущерба, включая упущенную выгоду.
Чтобы избежать судебных разбирательств по этому поводу, можно посоветовать покупателю при подписании договора заранее включить в него пункт, касающийся ответственности продавца в случае возникновения такого рода препятствий к переходу права собственности, как арест имущества или иной запрет распоряжаться им.
Последствия, возникающие в подобных ситуациях, напрямую зависят и от толкования норм закона, касающихся момента заключения договора продажи недвижимости, поскольку именно с ним законодатель связывает вступление договора в силу, т. е. обязательность для сторон условий заключенного договора (п.1 ст.425 ГК РФ). Исключение составляют случаи, когда соглашением сторон предусмотрено, что условия заключенного ими договора применяются и к их отношениям, возникшим до заключения договора (п.2 ст.425 ГК РФ).
Обратимся к ст.433 ГК РФ "Момент заключения договора". По общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п.1 ст.433). Но есть два исключения из этого правила. Во-первых, согласно п.2 ст.433, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества в порядке ст.224 ГК РФ. На куплю-продажу недвижимости это положение не распространяется. Во-вторых, исключение составляют случаи, когда договор подлежит государственной регистрации (п.3 ст.433) - он "считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". Сюда можно отнести, к примеру, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ), договор ипотеки (п.3 ст.339 ГК РФ). Но на договор продажи недвижимости норма п.3 ст.433 ГК РФ также не распространяется.
Ранее упоминалось, что договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации согласно п.1 ст.164 ГК РФ, которая устанавливает, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации только в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ или Законом о регистрации прав на недвижимость. При этом п.1 ст.131 ГК РФ указывает на обязательность регистрации перехода права собственности и других вещных прав на недвижимость. Другие нормы законов также не содержат указания на государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества. Тем не менее многие полагают, что к случаям заключения договора продажи недвижимости надо применять данное положение. В таком случае договор, переход права собственности по которому не зарегистрирован, можно считать незаключенным, и никаких последствий для сторон он не влечет.
На наш взгляд, законодатель не случайно разделил понятия "переход права" и "сделка (договор)". Учитывая, что предметом договоров, права по которым подлежат обязательной государственной регистрации, являются обычно объекты, представляющие немалую ценность для субъектов гражданского оборота, при заключении таких договоров субъекты нередко подвергаются серьезному риску несения убытков. Поэтому представляется целесообразным к моменту заключения договора продажи недвижимости относить момент его подписания. В этом случае при отказе в регистрации перехода права собственности по такому договору убытки с виновной стороны будут взыскиваться по нормам закона, предусмотренным для случаев неисполнения или ненадлежащего исполнения договора одной из сторон.
Данный подход отражается как в теории, так и в арбитражной практике, касающейся споров о праве собственности на недвижимость. По мнению авторов учебника "Гражданское право", "договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений и предприятий) для его сторон (продавца и покупателя) вступает в силу с момента его подписания"*(5).