Судом первой инстанции в иске отказано по мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приёма-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за её избыточности.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.
Такое решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.[5]
Гражданский кодекс Российской Федерации вводит специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования. В ст. 558 ГК устанавливается, что существенным условие договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после приобретения его покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Законодатель содержит прямой запрет на продажу заселённых домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причём данной норме придана обратная сила, то есть она распространяется и на сделки, заключённые до вступления в силу данного Закона.[6]
1.2. Договор мены
В советский период развития гражданского права договор мены был сохранён в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых сделок, имеющих довольно узкую сферу применения и поэтому не нуждающихся в специальном детальном правовом регулировании.
В ГК РСФСР 1922 г. имелся отдельный подраздел V «Мена» в разделе «Обязательственное право» (вслед за разделом IV «Купля-продажа»), что свидетельствовало об отношении к договору мены как к самостоятельному договору. Вместе с тем весь данный подраздел состоял из двух норм. Согласно первой из них, «по договору мены производится между сторонами обмен одного имущества на другое. Каждый из участвующих в мене считается продавцом того, что даёт в обмен, и покупателем того, что выменивает» (ст. 206). Вторая норма устанавливала, что «к договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже» (ст. 207).
Несколько иначе подошёл законодатель к регулированию договора мены в ГК РСФСР 1964 г. Указанный кодекс включал в себя отдельную главу (гл. 22 «Мена»), состоящую только из одной статьи (ст. 255 «Договор мены»). Сохранив отношение к договору мены как к самостоятельному типу гражданско-правовых договоров, законодатель предусмотрел и два специальных правила, регламентирующих договор мены с учётом его особенностей.
По сравнению с прежним законодательством действующий ныне ГК РФ содержит ряд новых правил, изложенных в виде диспозитивных норм, которые призваны регламентировать некоторые правоотношения сторон, длительное время остававшихся вне поля зрения законодателя.
Самостоятельный характер договора мена в семье гражданско-правовых договоров предполагает выделение определённых, присущих этому договору признаков, отличающих его от всех иных типов договорных обязательств, в том числе и от наиболее близкого к договору мены договора купли-продажи. В этом смысле могут быть названы следующие основные признаки договора мены.
Во-первых, договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества (к этой же категории относятся договоры купли-продажи, дарения, аренды, ренты и некоторые другие).
Во-вторых, по договору мены обмениваемое имущество передаётся в собственность.
В-третьих, от других возмездных договоров, по которым, как и по договору мены, имущество также передаётся в собственность контрагента (купля-продажа), договор мены отличается характером встречного предоставления.
В-четвёртых, ещё одним квалифицирующим признаком данного договора, отличающим его от договора купли-продажи и от всякого иного договора, предусматривающего передачу имущества в собственность контрагента, является момент перехода права собственности на обмениваемые товары.
Применительно к данному договору действует специальное правило, согласно которому, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК).
Договор мены носит универсальный характер и может применяться для регулирования правоотношений с участием любых лиц, признаваемых субъектами гражданских прав (прежде всего, права собственности и иных ограниченных вещных прав, а также обязательственных прав): граждан, юридических лиц, а также публично-правовых образований (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).
Правда, в юридической литературе высказывалось мнение о недопустимости участи в договоре мены государства и иных публично-правовых образований. В пример вышесказанному можно привести довод, выдвинутый И.В. Елисеевым: «выступление государства в гражданско-правовом договоре мены невозможно, поскольку натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны».[7]
ГК (гл. 31) не предъявляет никаких специальных требований к субъектам договора мены.
Содержание обязательства, вытекающего из договора мены, определяется предметом этого договора, а именно тем, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Распределение прав и обязанностей между участниками договора мены определяется в соответствии с нормами о договоре купли-продажи (не противоречащими специальным правилам о договоре мены и существу мены, а потому применяемыми к этому договору) с учётом того, что каждая из сторон такого договора признаётся продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен от контрагента (п. 2 ст. 567 ГК).
Определяя специальные правила, регламентирующие договор мены, законодатель не предусмотрел каких-либо особых требований, предъявляемых к форме этого договора. Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.
При подготовке проекта нового Гражданского кодекса Российской Федерации было решено в основном сохранить ставший уже традиционным для отечественного законодательства (включая дореволюционное) подход, суть которого состояла в том, чтобы дать определение договора мены и распространить на отношения, вытекающие из этого договора, действие соответствующих правил о договоре купли-продажи, что и было реализовано в ст. 567 ГК.[8]
Вместе с тем, как отмечал С.А. Хохлов, внёсший огромный вклад в подготовку нового ГК, «в отличие от ранее действовавшего законодательства регулирование мены указанными нормами (содержащимися в ст. 567 ГК -В.В.) не исчерпывается. Впервые Кодекс устанавливает ряд специальных правил о мене, отражающих особенности содержания и исполнения этого договора».[9]
1.3. Договор дарения
До революции 1917 г. правоотношения, связанные с дарением, являлись предметом оживлённых теоретических дискуссий. Гражданское законодательство и гражданско-правовая доктрина того времени не давали чётких однозначных ответов на вопросы о понятии дарения, его правовой природе, месте этого института в системе гражданского права. Достаточно сказать, что в гражданском законодательстве той поры нормы о дарении были размещены не среди положений о договорных обязательствах, а в разделе о порядке приобретения и укрепления прав на имущество. Хотя, как подчёркивал, Г.Ф. Шершеневич, «законодательство признаёт, что дар почитается недействительным, когда от него отречётся тот, кому он назначен…».[10]
На фоне всестороннего и детального регулирования договора дарения в дореволюционном гражданском законодательстве и проекте Гражданского уложения особенно убогим представляется регулирование договора дарения в советском гражданском законодательстве.
В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. договору дарения была посвящена лишь одна норма.
Все отношения, связанные с договором дарения, регламентировались в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. двумя статьями. В первой давалось понятие договора дарения. Вторая статья предусматривала требования, предъявляемые к форме договора.
Что касается современного российского гражданского законодательства, то в системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.
Во-первых, основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.