2. Залог права собственности на квартиру в строящемся доме.
У данной разновидности залога прав существует целый ряд положительных моментов.
Во-первых, при использовании данного залога не возникает проблем, связанных в выселением жильцов, обычно возникающих в случаях, когда передается в залог собственно квартира. Во-вторых, все полученное залогодателем в счет исполнения его должником своего обязательства перед залогодателем как обладателем передаваемого в залог права становится предметом залога[15].
Но с другой стороны данный залог создает дополнительный риск для залогодержателя, связанный с тем, что дом может быть и не построен.
Следует отметить, что договор залога права собственности на квартиру в строящемся доме требует государственной регистрации.
Глава 4.
Реализация прав залогодержателя.
§ 1. Обращение взыскания на заложенное имущество.
Обращение взыскания на заложенное имущество является первым этапом реализации права залогодержателя на удовлетворение из стоимости заложенной вещи.
В соответствии со ст. 348 ГК основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнения или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Но если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано. Следует отметить, что в соответствии со ст. 337, залог, по общему правилу, обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ранее ст. 23 Закона о залоге не включала неустойку в объем требований залогодержателя).
Ст. 349 ГК РФ допускает два варианта обращения взыскания на заложенное имущество - по решению суда и без обращения в суд.
По общему правилу, обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, но стороны договора вправе договориться об обращении взыскания на заложенную недвижимость без судебного решения. Это возможно в случае заключения сторонами специального соглашения об этом, заключенном сторонами после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, а для договора ипотеки требуется еще и обязательное нотариальное удостоверение.
Единственный случай, когда уже в самом договоре о залоге можно предусмотреть бесспорный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, - это залог с передачей заложенного имущества залогодержателю. В этом случае в соответствии со ст. 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество может быть обращено в порядке, установленном в договоре о залоге, если законом не предусмотрено иное.
В ряде же случаев взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда:
1) если для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) залогодатель отсутствует и установить его местонахождения невозможно (ст. 349 ГК РФ).
Кроме того, Законом об ипотеке предусмотрен ряд специальных случаев, когда обращение взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество может производиться только через суд:
1) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
2) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
§ 2. Реализация заложенного имущества.
Непосредственная реализация заложенного имущества является вторым этапом реализации права залогодержателя на удовлетворение из стоимости заложенной вещи.
В ст. 350 ГК РФ устанавливается, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Возникает вопрос, к чему относится оговорка об установленном законом ином порядке - к порядку проведения публичных торгов или к порядку реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание.
Некоторые авторы считают, что данная оговорка относится к порядку проведения публичных торгов[16]. Но если, с одной стороны, реализация имущества с публичных торгов более выгодна для участников залогового правоотношения в некоторых случаях (если предмет залога высоколиквиден), то, с другой стороны, гораздо более часто происходит так, что реализация с публичных торгов только осложняет залоговый оборот (например, при реализации заложенных продуктов питания при залоге товаров в обороте).
Поэтому, исходя из того, что у участников залогового правоотношения должна быть возможность выбора, наверное, следует вышеуказанную оговорку в ст. 350 ГК РФ трактовать как касающуюся порядка реализации заложенного имущества.
Руководствуясь этим, А. А. Вишневский в своей работе производит классификацию видов порядка реализации заложенного имущества в зависимости от вида имущества и его собственника[17].
1. Продажа с публичных торгов имущества граждан.
Первым этапом реализации является арест строения, который оформляется актом судебного исполнителя. Об аресте судебный исполнитель сообщает в нотариальную контору по месту нахождения строения и залогодержателю (ст. 377 ГПК РСФСР).
Гражданско-процессуальное законодательство предоставляет должнику возможность самостоятельно добровольно реализовать строение до начала публичных торгов. Торги должны быть назначены в срок не ранее 5 дней и не позднее месяца со дня наложения ареста на строение. Если должник добровольно реализует его в указанный срок, то он должен это сделать под контролем судебного исполнителя и по цене не ниже указанной в акте об аресте.
Если такая реализация не произошла, судебный исполнитель оповещает в местной печати о предстоящих торгах не позднее десяти дней до даты торгов, персонально оповещая о торгах залогодержателя.
Лица, желающие принять участие в торгах, вносят судебному исполнителю сумму в размере 10% оценки строения. Впоследствии купившему эта сумма засчитывается в счет покупной цены, а остальным участникам возвращается немедленно по окончании торгов.
Торги начинаются с указанной в акте об аресте оценочной стоимости продаваемого имущества. Оно считается проданным тому лицу, которое предложила на торгах высшую цену. После этого покупатель обязан в течение 5 дней внести полностью сумму, за которую им куплено имущество. При невнесении покупателем всей причитающейся с него суммы в установленный срок сумма, внесенная перед началом торгов, ему не возвращается и поступает в доход государства (ст. 402 ГПК РСФСР).
После уплаты покупателем всей следуемой с него суммы судебный исполнитель передает покупателю копию акта о состоявшихся торгах, который имеет силу правоустанавливающего документа.
Торги могут быть объявлены несостоявшимися, если налицо одно из следующих условий:
1) на торги явилось менее двух покупателей;
2) никто из явившихся не сделал надбавки против первоначальной оценки имущества;
3) покупатель в течение 5 дней не внес полностью сумму, за которую им куплено имущество (ст. 403 ГПК).
В этом случае залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. Если же такое соглашение не достигнуто, судебный исполнитель не ранее чем через десять дней после объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Они объявляются и происходят с соблюдением правил, установленных для первых туров, но начинаются с оценочной или с первой предложенной суммы (ст. 404 ГПК). В случае объявления несостоявшимися вторичных торгов залогодержателю предоставляется право оставить заложенное строение за собой в сумме, не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах.
Если же залогодержатель не воспользуется данным правом в течение месяца после объявления несостоявшимися вторичных торгов, договор залога прекращается.
Кроме того, состоявшиеся торги могут быть признаны недействительными в течение 3 лет со дня торгов, если они происходили с нарушением установленных правил, если имущество было продано лицу, не имевшему права участвовать в торгах, а также в случае допущения судебным исполнителем, взыскателем или покупателем злоупотреблений.