В члены ЖСК (ЖК) могут быть приняты граждане, достигшие восемнадцати лет, нуждающиеся в улучшении жилищных уcловий и постоянно проживающие в данном населенном пункте. Лицу, принятому в члены ЖСК (ЖК) по решению членов общего собрания, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. Решение общего собрания приобретает юридическую силу после утверждения соответствующим органом местной администрации и выдачи ордера.
Само вступление в ЖСК (ЖК) пайщика не создает для него права собственности на полученную им квартиру до тех пор, пока он не выплатит пай полностью. Собственником имущества кооператива, в том числе построенного им или купленного жилого дома и переданных ему денежных средств, является сам кооператив. Пайщику принадлежит лишь право владения, пользования и в определенной степени распоряжения предоставленным ему помещением.
Жилые помещения в ЖСК (ЖК) предоставляются пайщикам и проживающим с ними членам семей. Однако в отличие от договора найма жилого помещения член семьи пайщика не обладает самостоятельным правом на предоставленное пайщику жилое помещение. С утратой права члена ЖСК (ЖК) пайщик и его семья утрачивают и право пользования кооперативным помещением. Исключением из этого правила является смерть пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помещении ЖСК (ЖК), сохраняют право пользования данным помещением при условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного или нескольких из них, в зависимости от наличия изолированных комнат в данной квартире.
Следует, однако, иметь в виду, что наряду с пайщиком — членом ЖСК (ЖК) доля паенакопления может принадлежать и супругу (супруге) пайщика. Это происходит в случаях, если первоначальный паевой взнос был внесен из общих средств супругов или позднее, когда паенакопление увеличилось при их совместной жизни. Право на долю в паенакоплении могут иметь и другие члены семьи, проживающие совместно с пайщиком и получившие это право в порядке наследования.
Общее собрание членов ЖСК (ЖК) вправе на общих основаниях принять в ЖСК (ЖК) нескольких наследников при наличии для каждого их них изолированного помещения. Наследникам, не пользовавшимся квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего пользования квартирой, ЖСК (ЖК) выплачивает стоимость наследуемого пая или доли его.
Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что он не вправе требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Последний существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива влечет прекращение обязательства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Этого пая теперь нет. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его членом, возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право собственности) члена ЖСК на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса — это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.[10]
1.4.Право собственности на квартиры юридических лиц
Право собственности на квартиру может возникнуть не толь-! ко у физического, но и у юридического лица. Так, частные юридические лица могут приобретать квартиры и другую недвижимость в жилищной сфере по всем возможным основаниям предусмотренным гражданским законодательством. К ним относятся в первую очередь различные гражданско-правовые сделки (договоры купли-продажи, мены, дарения и другие сделки, не противоречащие действующему законодательству). Порядок заключения и исполнения таких сделок не отличается от порядка заключения сделок, участниками которых являются граждане. Так, в частности, требуется нотариальное оформление сделок и последующая регистрация в органах местной администрации.
Право собственности у вновь образуемого юридического лица
на жилые помещения может возникнуть в тех случаях, когда
один или несколько учредителей передают принадлежащие им
на праве собственности квартиры в качестве доли в уставный,
капитал. В этом случае стоимость квартир оценивается самими
учредителями. Наконец, право собственности на квартиру или даже на целый
жилой дом может возникнуть у юридического лица в результате
инвестирования в строительство (включающем долевое участие
в инвестировании). Если квартиры приобретаются юридически
ми лицами посредством участия в долевом строительстве, то
обычно заключается договор о совместной деятельности. Этот
договор заключается для достижения общей хозяйственной
цели, в данном случае для постройки жилого дома. Участники
договора могут производить взносы деньгами или имуществом
либо путем трудового участия. Жилой дом, построенный в
результате совместной деятельности, является общей собственностью сторон договора. Квартиры и другая недвижимость этого
дома распределяются между участниками договора пропорционально вложенным средствам.
Юридическое лицо может осуществлять строительство жилого дома самостоятельно. Однако поскольку жилой дом неразрывно связан с земельным участком, необходимо либо приобрести земельный участок в собственность, заключить договор долгосрочной аренды на этот земельный участок либо получить землю в пользование.
Естественно, для любого застройщика наиболее предпочтительным вариантом является оформление права собственности на земельный участок, предназначенный для постройки.
Основанием для оформления права собственности является не договор, а заключение Департамента муниципального жилья, содержание которого не уточняется. Правоустанавливающим документом в этом случае является Регистрационное удостоверение на право собственности. Субъектами права на получение такого удостоверения являются как инвесторы, полностью построившие дом за счет собственных средств, так и инвесторы-дольщики.
Право собственности инвестора возникает только после государственной регистрации и выдачи правоустанавливающего документа.
Правомерность указанного распоряжения вызывает определенные сомнения. В данном случае право собственности на жилой дом или квартиру, построенных за счет средств инвестора, должно возникать у этого инвестора непосредственно, трансформируясь из права собственности на объект незавершенного строительства. Свидетельства, удостоверяющие это право, не должны носить правопорождающего характера, а должны оформлять уже существующее право. Исходя из этого, заявительно-разрешительный порядок выдачи свидетельств, предусмотренный распоряжением от 8 февраля 1993 г., не может быть признан законным.
Под разрешительным порядком понимается такой порядок, когда компетентный орган проверяет не только законность, но и целесообразность выдачи документа. В данном случае регистрирующие органы такого права не имеют. В случае предъявления
инвестором всех предусмотренных законом документов орган, осуществляющий регистрацию права, обязан ее произвести и выдать соответствующий документ. Вопрос о целесообразности
признания прав за инвестором на объект строительства должен
решаться на стадии выделения земельного участка и подписания инвестиционного проекта. Отказ в регистрации права собственности по мотивам нецелесообразности после завершения
необоснованное лишение инвестор средств, вложенных в
объект.
В связи с этим содержание заключения Департамента муниципального жилья, о котором шла речь выше, может касаться, только законности представленных инвесторами документов, н не вопросов, связанных с целесообразностью оформления прав; собственности или распределением между инвесторами квартир. Вопросы распределения долей или квартир решаются исключительно по соглашению между самими инвесторами.
1.5. кондоминиумы
Слово кондоминиум имеет глубокие исторические корни. Сенат города Рима две с половиной тысячи лет тому назад использовал это слово, оно в переводе означает "совместное владение". Существовали товарищества и у нас во времена нэпа, затем были ликвидированы в связи с тем, что весь жилищный фонд был переведен в собственность государства.
Произошла централизация управления жилищным фондом, и за 74 года Советской власти все, в том числе и жители, к этому привыкли. Сложилась также определенная психология: государство обязано содержать дом, пусть и содержит.
С началом перестройки и массовой приватизации жилья в стране слой собственников жилья возник снова. И именно сами жители, обеспокоенные ухудшением технического состояния своего жилья, стали искать и создавать различные формы домового самоуправления.[11]
Кондоминиум (совместное владение) - это неделимое домовладение, в котором в результате сделки отчуждения - приватизации, купли-продажи, мены, дарения и т.д. - части (доли) неделимого домовладения стали собственностью двух и более собственников. Обязательный атрибут кондоминиума - это появление общей долевой собственности сособственников кондоминиума.