В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношении для н;
установлен особый порядок оформления договора купли-продажи. Договор считает заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии:
а) нотариальное удостоверение;
б) последующую регистрацию соответствующим органом исполнительной власти. П| нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус проверя принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособность сторс подлинность их подписей Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влеч за собой передачи права собственности. До регистрации нотариально удостоверенно договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношен сторон определяются их новым соглашением или судом.
Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулирован!-то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае дела соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны доляа заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании сво отношений,
Фактическая передача квартиры покупателю не связана с моментом перехода пра собственности, она может предшествовать регистрации или следовать за н (немедленно или спустя некоторое время). Стороны могут своим соглашением определи время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения сам' регистрации.
Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании которых мож:
заключить договор купли-продажи, являются: свидетельство о собственности на жилии выданное на приватизированную муниципальную квартиру, свидетельство о пра собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем, свидетельство о пра наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-продажи, нотариаль удостоверенный и зарегистрированный в Учреждении юстиции.
Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты коммунальной квартир находящейся в частной собственности, осуществляется при условии, что сторО! представят справку из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутств задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации Блан выдаются по установленной форме и действительны в течение месяца
В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверен договоров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры
Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен соответствующ] органом власти в тех населенных пунктах, где нет нотариальных контор.
Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме договора куш продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиян
предусмотренными ч. 2 ст. 167ГКРФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить друг стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натур возместить его стоимость в деньгах.
В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе приз» действительной сделку купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальн конторе, при условии, если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически с была исполнена обеими сторонами или одной.
При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже квартиры проверяе-наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество справка о регистрации в БТИ.
Если квартира является общей долевой или совместной собственностью, отчуждение требует согласия других участников общей собственности. Такое cornatдолжно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно моя быть удостоверено по месту жительства или месту работы.
В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользоваг конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенноп зарегистрированного соглашения между собственниками о таком порядке пользовани соответствии с долями участников.
Продавец должен представить письменные доказательства того, что он извест участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонни! указанием цены и других условий, на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а имен их заявления об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой д< квартиры (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подп] удостоверяется в том же порядке, как было указано выше.
Доля общей собственности на квартиру может быть отчуждена также ины способами, например подарена.
Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается только в нотариальн порядке. Обязательным условием является и регистрация сделки в Учреждении юстиц:
На правоустанавливающих документах должен быть штамп о регистрации помещения новым собственником и выдано свидетельство о регистрации права.
Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТТ соответствии с правоустанавливающими документами указывается долевое учаг каждого, при этом лицо, отчуждающее часть квартиры, указывается в ней первым. Е( есть решение о предстоящем сносе строения в связи с реконструкцией населенн< пункта, или наложенный нотариальными органами запрет на отчуждение, или на кварт! наложен арест судебно-следственными органами, то эти обстоятельства отражаются справке Учреждения юстиции
В связи с тем, что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регулирующие сделю квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого до Так, продавец в соответствии со ст. 241 ГК РСФСР обязан предупредить покупателя правах третьих лиц на продаваемую квартиру К таким лицам могут относиться, напри^ залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности :
лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно, что для покупат немаловажным является то обстоятельство, что в покупаемой им квартире будет ж;
посторонний человек.
Если продавец этого не сделал, покупатель вправе требовать либо уменьшеь продажной цены, либо расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков. ^ того, чтобы устранить возможные конфликты, соответствующее положение дол» включаться в договор. Если покупатель не возражает против покупки кварти] обремененной залогом или договором найма, то такой договор может быть заключен.
Следует, однако, иметь в виду, что заложенной квартирой собственник обычно владее пользуется Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарит] т.д.), поскольку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждер квартиры
Договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания
Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которого выступ! нетрудоспособное лицо, передает принадлежащую ему квартиру в еобственно< покупателя, а последний обязуется предоставлять продавцу до конца его жиз пожизненное содержание, которое может включать в себя уход, материальную пом01 Кроме того, по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользовав всей или частью этой квартиры. В настоящее время договоры купли-продажи квартирь условием пожизненного содержания заключаются с покупателями , в качестве котор выступают как физические, так и юридические лица. Заключение таких договоров выго^ обеим сторонам Однако, к сожалению, и здесь не обошлось без влияния криминальн элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы, заключившие такие догово} или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.
Оформление таких договоров осуществляется по тем же правилам, что и оформле» договоров купли-продажи и мены квартиры.
В договоре купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания прг собственности переходит покупателю при жизни продавца. При этом в договоре обьга оговаривается право пожизненного проживания продавца в этом жилом помещении.
В случае неисполнения договора покупателем своих обязанностей продавец впр< требовать расторжения договора. Приобретатель также может ставить вопрос прекращении договора, если его материальное положение по не зависящим от н< обстоятельствам изменилось настолько, что дальнейшее предоставление содержания ста невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупателя.
При расторжении договора по требованию продавца или покупателя квартиры с возвращается его бывшему собственнику (продавцу). Однако расходы на содержан:
понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.
Заключая договор купли-продажи квартиры с условиями пожизненного содержан] собственник распоряжается своим жильем после своей смерти. Преимуществом этс договора по сравнению с наследованием квартиры является то, что при наследован свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее ше< месяцев со дня открытия наследства и, таким образом, наследник не может распоряжат] жильем до истечения этого срока.
Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупате. придется выплачивать компенсацию При наследовании имущества взимается специальн налог, и, наконец, завещатель может в любой момент отменить или изменить завещание.
Договор мены
Собственники квартир могут заключить между собой договор мены. Этот дого! следует отличать от договора обмена жилыми помещениями. В последнем случае мея сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности ка1 договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилы помещениями оформляется специальными обменными ордерами.